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德国人收入20年增长了3倍 为何房价却涨不起来

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2016-04-25 09:14:06 来源:每日经济新闻
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  放眼全球,德国的房地产市场绝对是一朵奇葩。在1990年~2011年期间,德国真实房价(房价涨幅减去价涨幅)累计涨幅下跌了2.0%;但人均国民收入(GNI)增长了3倍有余。而同期可比发达国家(美、英、法)房价的平均累计涨幅为52.7% 。

  据德国统计局数据,即便是在2010年之后(移民大量涌入,德国至少有1530万人口拥有移民背景,占总人口的19.2%)德国出现历史上罕有的房价快速上涨,但累计涨幅也只有19%,还不如上海过去一年的涨幅(25%)。

  2000年以来德国房价指数,数据来源:德国联邦统计局

那么问题来了,为什么德国的房价就是不怎么涨呢?

  居者有其屋的住房制度

  德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。在德国所有与房地产有关的政策,都是基于一个出发点:居者有其屋(不论是自有还是租赁)。

  1.不同收入人群都有房住。德国政府的住房政策,会考虑居民的收入差距,对高、中、低档房屋确定供应结构。基本能够做到依据人口的需求而定,至少满足每个家庭有一套住房的需要。2006年德国住房3955万套,人口8237.6万,户均拥有1.44套(一家三口)。

  德国政府每年会拿出专款补贴国民住房,86%的德国人享有不同额度的住房补贴和租金补贴。

  德国政府目前已建成使用的“福利住房”已超过1000万套,占到全德家庭总数的41%左右。德国政府还对低收入家庭实行“住房金”制度,通过向低收入家庭提供补贴,帮助其获得合适住房。

  和其他国家不同的是,德国的房地产供应只有四成来自开发商,另外六成来自合作社(合建房产以供社员租赁)和自建房(居民自己拿地自己建设)。

  2.鼓励租房胜过鼓励买房。从上世界50年代起,为填补住房缺口,德国政府大兴土木开建公租房,其后相当长时期,德国公租房占据了住房市场的绝大部分比例。后来,政府把手中的公租房私有化出售后,租赁房主要由私人和合作社供给,两者占总租赁房源的88%。 相当一部分国民甚至几十年都是住在公租房里的,返也为德国人以后普遍的“租房观念”埋下了种子。

责任编辑:由佳 RF13266
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