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70年“大限”后你的房子怎么办?

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2016-04-21 09:13:59 来源:海外网 作者:王少喆
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  【解码哥说】

  浙江温州,这个在改革开放中曾多次产生制度创新的城市,近日再次被推上了风口浪尖。当地一些市民发现,自己的房屋面临土地使用权到期的问题,如果不续期将无法进行买卖交易;如果要续期,则必须缴纳续期费,这笔费用,至少是“目前该房屋价格”的三分之一。

  虽然温州有关部门随即做出了澄清,称媒体误读了信息,目前还没有真正办出过一例续期,最后的收费方案也还没有定论,但这已经足够引起舆论场上的一场轩然大波。

  码姐:这次温州的做法,可以说引起了一场超越这件事本身的风波。这其中的“真问题”到底是什么?

  解码哥:中国所有城镇土地归国家所有,改革开放之初,为了筹措经济开发的资金,中国借鉴了香港的经验,推出了“土地出让金”制度,以公开拍卖的方式,有偿转让一个时期内的土地所有权。这个期限,随后被规定为不超过70年。

  在温州的案例中,相关房屋的土地所有证年限仅为20年,目前已经到期,当地有关部门因此要求所有人缴纳“续期费”。在土地出让金收入大幅下降的当下,这笔续期费将为地方政府提供一笔新的土地财政来源,但显然会对民众造成较大的负担。

  码妹:那温州这种做法是不是有法可依?有没有相关法律规定?

  解码哥:事实上,这次引起争议的做法背后,确实存在着相关法律规定缺失的因素。

  改革开放后,中国的土地管理制度一直处于不断演进的过程中。在1990年国务院颁布的相关规定中,曾明确规定,土地使用权期满后,国家无偿取得土地所有权和地上建筑等的所有权。今天看来,这显然是不利于公民私权的,但这就是我们改革的起点。

  形势总在发展,1994年出台的《城市房地产管理法》就开始规定,土地使用者可以申请续期,国家“应当予以批准”(强制性规定),经批准续期的,应重新签订土地使用权出让合同,“依照规定支付土地使用权出让金”。不过,这部法律中并未对如何“依照规定”、支付多少金额制定细则。目前,各地方政府依据的就是这部法律。

  2007年,《中华人民共和国物权法》横空出世。这部被认为迄今为止“最好地保障了公民的私有权”的法律的149条中规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”有人据此认为,“自动续期”就是“自动无偿续期”。但《物权法》条文解释在具体解释149条时,明确提出,续期要缴费,具体金额由国务院定。事实上,这个问题在当时就引起了极大争议,最后采取的是“模糊化处理”,先做了原则性的规定。这也是中国改革的一条经验智慧,希望改革的深化能够逐步解决这一问题。

  那么,国务院是怎么定的呢?关键就出在这儿。这个规定,到现在也没有出来。所以,在上位法缺失的情况下,各地政府就只能依照自己的“理解”,开始收取这笔续期费了。

  码姐:既是这样,各地政府的做法应该还是有所不同的吧?

  解码哥:确实如此。目前地方政府的处理方法主要有两类。一种是像温州这样,按照“市场评估地价”收取,因此才会出现65.8万元总价的房屋,要交30万元续期费的情况。

  另一种,是深圳等地的做法,按当地的“公告基准地价”的35%收取。基准地价,简单来说,就是土地的初始价,即土地在完成拆迁、平整等一级开发后,政府确定的平均价格。一间80平米左右的房屋,延期20年的费用大约是4.5万元。

  相比之下,深圳市的做法显然给民众带来的负担小得多,也更能为民众接受。据报道,深圳已经有不少业主根据这一规定缴纳了续期费。深圳市能采取这样的做法,一方面与其财政条件较好,不必过分依赖“土地财政”有关,另一方面,深圳建市晚,房屋产权到期的少,新出让土地多,考虑到收取过高的续期费会影响房价,政府采取了尽量降低收取标准的做法。

  码妹:涨~姿~势~了!既然目前土地使用权年限的问题已经成为舆论关注的焦点,接下来应该会有某些改变发生吧?

  解码哥:我国的改革开放即将进入第四个十年,目前土地使用权年限到期,确实已经成为一个需要直面的问题。

  土地“70年大限”,一直被形容为中国房地产市场的“达摩克利斯之剑”,增加了经济运行的不确定性,这本身就是一种额外的成本。消除这种不确定性,是政府的职责所在。尽快在国家层面上制定出统一的政策,改变各地“自行其是”的做法,很有必要。

  在中国房屋土地制度演进历史过程中,民众已经逐步形成了土地使用年限到期后将自动续期,仅缴纳少量费用甚至免费的预期,目前的房屋买卖价格也是建立在这种预期的基础上的。如果按照温州的做法,对续期收取高昂的费用,可能改变房地产市场游戏规则,对市场造成巨大震动。由于房地产涉及面广,利益大,这甚至会引起公众对政府的不满情绪累积。考虑到这一点,及早制定出国家层面的相关政策细则,平衡地方政府和民众的利益诉求,适当向民众的利益加以倾斜,就显得尤为迫切。在这个意义上,“深圳经验”值得借鉴。

责任编辑:李丽梦 RF13188
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