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那些陆续“到期”的房子该怎么办?

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2016-04-18 07:30:24 来源:第一财经日报 作者:秦夕雅 邵海鹏 吴斯丹
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  法学专家:土地续期不能按使用权出让收费

  近日媒体关于温州“20年到期房”的报道,引发了远超温州本身的关注。

  据温州媒体报道,连日来当地部分市民因房屋土地使用年限到期或即将到期,面临花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇。在这一消息迅速发酵之际,温州市国土局上周末回应称,近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读,但也承认住宅用地使用权面临续期的问题给群众带来不便,已着手研究相关方案。

  无论误读与否,此事毕竟刺痛了有房者的敏感神经。接下来人们会问:以后陆续“到期”的房子,该怎么解决?

  《物权法》起草者之一、中国人民大学常务副校长王利明对《第一财经日报》记者表示,根据《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。不过,所谓“自动续期”是否有偿,目前在法律层面尚未明确。

  在无章可循的情况下,对于温州的“20年到期房”现象,一些接受《第一财经日报》采访的专家建议采取补交50年土地出让金的方式,恢复跟其他地方一样的70年,等待实施细则出台;对于更多未来70年土地使用权到期后自动续期的问题,部分法学专家表示,即使是有偿续期,也要比土地出让标准低很多才合理。

  温州事件的积极意义在于,让土地使用权的续期问题在成为各地普遍现象之前暴露出来,为充分讨论“如何续期”留足时间。

  温州:20年期限如何补?

  据温州媒体报道,当地部分住宅20年土地使用权到期或即将到期,续期价格高达房价的1/3。

  温州市国土局上周末称,《物权法》规定住宅建设用地使用权届满自动续期,但具体如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则,所谓“收取几十万元出让金才能续期”是误读。

  温州市国土局称,温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便。对此,温州市国土局已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定,妥善化解这类问题。

  城镇国有土地使用权实行出让制度始于1990年。当时国务院颁布条例规定居住用地出让年限最高为70年。此后,温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。

  从去年开始,温州这批20年期限的住宅土地使用权到期或即将到期。

  中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英则对《第一财经日报》表示,地方政府的这种分档肯定是不规范的做法,需要补交50年出让金,恢复跟其他正常地方一样的70年。至于如何补交,党国英称,现在当然要按照市场价格来补交,或者是双方协商让步,目前确实没有法律规定。

  《物权法》起草人之一、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新对《第一财经日报》记者表示,首先应该明确的是,《物权法》规定的是70年,但当事人约定为20年,那不管是70年还是20年,都是有效的,到期后自动续期也应该是有效并适用的。

  在当前尚无土地使用权续期实施细则的情况下,杨立新建议,可以将20年统一续期到法律规定的70年。具体办法是,按照20年前土地出让金的价格,补齐20年和70年之间的差价即可。这样政府利益没有受损,同时也保护了百姓权益,可行性较高。

  农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐也称,起初的分档是温州当地的“自选动作”,而非全国性行为。现在需要跟购房人协商,将问题解决掉,按照协商价格将剩下的50年补满。等到全国70年居住用地出让年限都到期了,再服从中央统筹安排。

  专家:续期收费应从低

  尽管暂时无章可循,但王利明建议,起码要有明确指导性原则,“我个人认为,续期和出让是有区别的,不能把续期收费和土地出让的收费等同起来。”

  中国民法学研究会副秘书长、北京理工大学法学院副教授孟强对《第一财经日报》表示,在《物权法》刚刚发布时,社会就有这个疑虑:住宅建设用地使用权期间届满的自动续期,如何续、是否收费、收费标准又是什么,法律上没有明确规定。但当时面临土地到期的情况还比较少,所以没有做更深入的讨论。

  孟强分析称,建设用地使用权,政府已经通过出让的方式让渡给开发商,开发商又转让给业主,也就是说政府已经设定过一次权利。按照《物权法》的规定,住宅建设用地使用权期限届满的自动续期,不是说70年到期权利就作废,需要重新设定权利,而是到期后自动延期,这意味着权利依然有效,不能重新设定,只需要续期而已,因此续期收费的标准不能按照重新设定权利的标准来收取,而且续期的收费应该比权利设定的收费低很多才合理。

  “如果按照权利重新设定的标准来收费,就相当于重新出让了土地。温州这批20年土地使用权到期,如果按照国有土地使用权出让来收费,就相当于政府又卖了一次土地。”孟强说。

  杨立新介绍,未来一两个月内即将启动民法典分则的修订工作,在涉及《物权法》时如果能对“自动续期如何续、续多久、有偿还是无偿、收费标准”等问题拿出一个明确意见,是最好的情况。

  “但是,目前看起来编纂《民法典》的时间比较紧,《物权法》能不能做那么大的修改还存在不确定因素。”杨立新表示。

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