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农民消化七成房产库存 四线城市眉山凭什么

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2016-04-16 08:22:04 来源:21世纪经济报道 作者:李果
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  眉山市住建局城建科负责人认为,外界对眉山仍然有误解:补贴农民购房的初衷并非是为消化库存,而是城镇化需要,“事实上,眉山鼓励农民进城,是顺应农民工和农民进城购房需求,在背后还做了很多工作。”“我们首先是为农民进城后提供了就业保障,再通过财政补贴鼓励农民进城。”

  3月29日,四川省眉山市阳光置业房产销售经理邹建正忙着新楼盘的开业。从去年5月到今年1月,该公司售罄了5个在建项目。

  这样的销售业绩在该市并非孤例,整个眉山房地产市场在2015年后半年呈现明显上升:全年商品住宅销售350.5万平方米,同比增长16.79%,销售量居四川省第三位。

  眉山楼市的火爆,和地方政府在去年5月出台的一项政策关系密切:当地农民若进城购房,最高可获500元/平方米补贴。而在眉山市这一轮购房潮中,农民工和农民购房占比高达68.3%。

  今年2月,住建部在眉山召开现场会,肯定了眉山鼓励农民进城购房的举措,这让眉山几乎一夜成名。

  “南到云南贵州,北到黑龙江都有城市来眉山考察。”眉山市房管局市场科负责人对21世纪经济报道记者称。

  此后的4月1日,四川省出台《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》提出,“鼓励支持农民进城购房,地方政府可根据本地实际情况给予一次性奖补。”

  这意味着四川省对眉山做法予以了肯定。

  事实上,先行者不仅是眉山市,21世纪经济报道记者注意到,在全国范围内,自2014年年中以来,湖南、安徽、山东、浙江等多地出台了购房补贴政策,形式以契税补贴和现金补贴为主,并且有越来越多的城市加入进来。

  地方政府鼓励农民进城买房,同时通过财政补贴购房的行为存在怎样的逻辑和市场背景?21世纪经济报道记者以眉山市为样本进行了调查。

  农民进城购房

  2000年撤区设市的眉山,距离成都一个小时车程,以苏东坡故里为城市文化标识。

  尽管是一座年轻的城市,但和四川省绝大多数城市一样,眉山也面临着消化房地产库存的压力。眉山城区在2008年的总销售面积还仅仅只有60万平方米左右,据搜房网发布的报告称,2013年眉山总销售面积猛增至160多万平方米,而供应量超过220万平方米,加之旧有存量及新增开发量,眉山房地产市场的供应量,在2014年超过450万平方米。

  面对严峻形势,眉山市政府在2014年便开始出台财政补贴措施,眉山市发改委出台《促进当前全市经济稳定增长的二十六条措施》提出,凡在眉山城区购买商品房的,按60元/平方米给予购房补贴。

  但60元/平方米的补贴并未获得市场预期回应。从整个2014年的情况观察,眉山市房地产新房成交套数环比下跌8.66%,成交总面积环比下跌10.72%,成交总金额环比下跌15.46%。截至2014年底,眉山市的去库存化周期达27个月,超过四川省24个月的预警线。

  事实上,眉山的银行和房地产开发商,已经体会到了楼市消费群体的变化。

  如工商银行(行情601398,买入)眉山分行发现,2014年开始眉山当地的个人住房按揭贷款客户结构正在悄然发生变化,农民工和农民购房贷款余额占个人住房按揭贷款余额比例,从2014年年初的0.38%快速上升到年末的13%。

  “我们从2013年便开始注意到,来看房的群体逐渐由城镇居民向农村居民转变。”从事房地产销售多年的邹建说。根据销售部门提供的来访登记,2013年约7成的看房者均来自眉山附近的农村。

  2013年开始,眉山开发商便开始密集的在各个乡镇进行宣传,各色的售房广告在农村显现。

  “以前,农民工和农民进城购房的积极性不高。我们也想过很多办法,降价但又不敢大力宣传,因为老百姓(行情603883,买入)都有买涨不买跌的心理;还办过房交会、到村里挨家挨户讲解我们的楼盘,在各乡镇集市搞过活动、办过晚会、以一个生产队为单位搞团购。效果有,但是不太理想。”眉山市一家地产企业的销售顾问对21世纪经济报道记者称。

  但上述情况在2015年5月发生了改变,起因则是眉山市出台了《引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》。

  眉山市政府称,“在房地产开发企业自愿的基础上,实行市、区县联动的企业优惠加政府鼓励。不仅政府补贴200-300元,房地产企业还给予每平方米200元的购房优惠。”

  这一补贴力度对均价4000左右的眉山而言,产生的效应明显。为了尽可能的宣传新政,眉山市不仅动员报社、电视台、网络等媒体和开发企业开设专栏、设置户外展板、悬挂标语、短信群发等多种形式深入宣传报道,还甚至发动了乡镇干部的力量,挨家挨户的进行宣传。

  “7月份后销售现场非常火爆,”邹建称,“当时整个眉山的库存消化速度达到每天2000套。”

  数据同时显示,去年5-12月,眉山全市商品住宅销售294.5万平方米,同比大幅增长64.3%,其中农民工和农民购房占比高达68.3%。

  具体到开发商方面,眉山市阳光置业公布的一组数据显示:去年前5个月,公司仅完成全年销售额目标的30%,很不理想。随着5月眉山市一系列政策出台后,5-12月共销售1934套,同比增长41.27%。这些销售量中,农民工和农民购房套数占比高达81.13%

  而全市商品住宅库存量从2015年4月末的392万平方米,减少到12月末的236万平方米,消化周期相应缩短到11个月,而到了2016年2月末,全市商品住宅库存下降了13.45万平方米,减少到222.55万平方米,消化周期相应从11个月缩短到8.6个月。

  百万大调查

  眉山市政府鼓励农民进城买房、财政补贴购房的行为,受到住建部门的关注。

  今年2月1日,住建部副部长陆克华、房地产市场监管司司长高志勇带队,前往眉山市进行调研,并召开由地方相关部门参加的专题座谈会。

  据参与座谈会的消息人士介绍,住建部当时对调研眉山的看法是:“认识高、做法好,作出了眉山成绩、创造了眉山经验。”

  “但住建部的意思是希望眉山谨慎试验,毕竟依靠农民进城购房来消化库存,并无先例,”上述消息人士告诉21世纪经济报道记者,“但今年两会上住建部部长表态支持农民进城购房后,眉山开始成为全国关注的焦点。”

  而正是在这样的背景下,获得住建部肯定的“眉山模式”,全国近20余地的地方政府来眉山考察学习。

  与此同时,全国陆续有多个地方政府,开始出台购房补贴政策,尽管政策细则各有差异,关键还在于政府掏出真金白银补贴购房。

  2015年中国房地产市场整体表现低迷。房地产投资增速大幅回落,经济增速放缓,土地市场需求不足,全国土地出让收支规模出现“双降”。在这样的背景下,通过财政优惠,刺激楼市去库存似乎顺理成章。

  但对于依靠农民消化楼市库存的做法,亦获得较多争论:城市的楼盘库存是否需要依靠农民来消化。

  眉山市住建局城建科负责人认为,外界对眉山仍然有误解:补贴农民购房的初衷并非是为消化库存,而是城镇化需要,“事实上,眉山鼓励农民进城,是顺应农民工和农民进城购房需求,在背后还做了很多工作。”

  这一切源于2013年眉山市进行的覆盖全域6个区县,128个乡镇,1212个行政村,涉及78万户农村家庭,160多万农村劳动力的农民进城意向普查。由于涉及人数众多,后被称为“百万大调查”。

  调查的初衷,是针对眉山推进城镇化的需要。2013年,眉山350万户籍人口中,农村人口占200多万,城镇化率不足40%。但根据眉山制定的“十二五”发展规划,眉山到2016年“城镇化率”要达到52%。

  百万大调查的结果显示,尽管160多万农村劳动力中八成人有意愿向城镇居民转变。但亦提出了两个担忧,第一不愿意因进城而放弃土地;第二和生活消费水平有关。

  “不仅是眉山,我认为全国在推进农民进城购房的时候,都应该注意到这一点,”眉山市住建局城建科负责人称,“政策应该是一套组合拳。”

  为此,在出台购房补贴政策前,眉山出台了一系列措施,如向进城农民提供就业保障,使其享受一系列公共服务等,让进城农民实现“有资产、有岗位、有技能、有保障”“四有”目标。比如,建立了1亿元的眉山市创新创业扶持资金、1000万元的人才激励专项资金。市、区县建立创业孵化园7个,对包括农民工和农民在内的返乡创业者实行免费入驻、免费指导、免费培训等,同时,承诺农民进城落户后,依然享有农村土地权益。

  “我们首先是为农民进城后提供了就业保障,再通过财政补贴鼓励农民进城。”眉山市房管局办公室负责人对21世纪经济报道记者称。

责任编辑:由佳 RF13266
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