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二线城市趁热推地引围猎 大涨背后风险聚集

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2016-04-14 10:44:30 来源:上海证券报
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  面对二线城市房价、地价的攀升,各地政府都抓住时机,加大土地供应。如近日,苏州市政府趁热加推十三幅吴江地块,引来开发商集体“围猎”。同时,南京市政府也不甘示弱,再推七幅地块,总起始价达123亿元,其中三幅地块尚未拍卖已成“潜在新地王”。杭州同样趁势加码,加推四幅地块,总面积13万平方米。

  另一方面,标杆房企今年一季度在二线城市拿地占比首次超过五成。在不少开发商看来,在二线城市拿地有着战略考量,也是无奈之举:一线城市拿不动、三四线城市不敢拿,二线城市似乎成了必然之选。然而,部分二线城市的土地供应量放大、地价高企、楼市投资客比例过高、调控政策或将出台等风险因素已开始显现,值得开发商和购房者警惕。

  趁热加大土地供应量

  借着市场火爆的势头,4月11日,苏州吴江十三幅地块上市,包含十幅住宅用地,三幅商服用地,总出让面积70.5万平方米,总起价74.1亿元,最终成交总价93.08亿元,平均溢价率为26%。拍地现场吸引了华润、绿地、融创等十余家大型房企的参与,其中绿地以14076元/平方米的超高楼面价、38.8亿元的总价拿下太湖新城4-7号宅地,新城地产、红星美凯龙、华润等大型房企亦有所斩获。

  4月11日晚间,杭州市国土局也挂牌四幅地块,其中两幅宅地、一幅商务设施用地以及一幅加油站用地,预计5月12日出让,可出让总面积达12.68万平方米。值得一提的是,此次挂牌的三墩北地块与中铁建·西湖国际城同属一个板块,直线距离仅400米。中铁建项目地块是去年10月中铁建击败绿城、中天、龙湖等房企,以15亿元竞得的,成交楼面价8510元/平方米,溢价达28%。有分析指出,同区域、同类指标纯宅地再次入市,而地块起价已经上涨了300元/平方米,受目前杭州土地市场大热势头影响,该地块单价或创区域新高。

  南京也不甘寂寞,一场土地盛宴即将开席。4月13日上午,南京市国土资源局发布最新的出让公告,共推出七幅地块,总起始价达123亿元,现场拍卖时间为5月13日。

  这七幅土地分布于四个区,合计总用地面积为32.8万平方米。最值得关注的是,此次新推的七幅地块中,位于建邺区河西南部的三幅地块的竞拍起始价分别是19929元/平方米、19999元/平方米和21504元/平方米,可以说尚未竞拍便已成潜在新地王。

  就在4月15日,据南京市国土局此前的出让计划,当地还将有四幅土地公开拍卖,起始价总计达62.5亿元,一场夺地大战势必烽烟再起。

  大热背后的逻辑与风险

  中原地产数据显示,今年一季度,保利、万科等标杆房企购地总额为1187.3亿元,同比上升16.8%,其中在二线城市拿地的总额为636.47亿元,占拿地总额的比例为53.6%,首次超过五成。

  中原地产首席分析师张大伟分析称,目前一线城市地价高,且大部分被国企获得,而二线城市依然有一定上升空间,引得开发商竞相追逐。但近来南京、苏州等二线城市屡屡出现地王,甚至出现楼板价高于周边在售房价的情况,因此“二线城市很可能成为下一个被调控的对象,市场风险在明显增加。”

  “地价再高也得拿地。相对于不赚钱甚至亏钱,对开发商来说,更大的风险是无地可拿,无房可卖。”一位房企投资部负责人告诉记者。目前,以南京、苏州为代表的二线城市土地市场大热、地价屡创新高,但开发商还是义无反顾地高价拿地,其中的无奈已不在于未来盈亏,而是事关企业生死。

  在不少开发商看来,目前大热的二线城市中,南京风险相对较大。由于从去年开始南京地方政府已加快土地供应节奏,未来一大批供应量即将涌出;而经历了去年下半年及今年年初的一轮房价上涨,南京房价也已达高位,市场承受力是否能够支撑有待观察。目前看来,南京市政府的供地节奏并没有放缓,此时进入南京的开发商无疑将承担较高的风险——地价高、竞争压力大。

  而苏州、合肥等地的此轮上涨则是补涨,虽有不少开发商依然看好这些城市库存少、基数低的优点,但其楼市投资客占比可观、补涨空间有限等因素,也开始增加市场风险。以近期大热的苏州为例,根据苏州市统计局的数字,今年前两个月,房地产开发投资已占到了全社会投资的40%,其中住宅投资214亿元,同比增长20%。记者从多家苏州当地开发商处了解到,从不少项目现场观察,投资客已占到客户总数的30%至40%,主要来自上海、南京和北京。

  与此同时,根据苏州市统计局的数据,今年前两个月,当地商品房新开工面积同比增长85%,其中住宅新开工面积同比增长57.1%;住宅竣工面积则同比增长58%。未来的市场购买力是否能够支撑这些供应量以及当前的高房价,都将是此时逢高入市的开发商和购房者所必须警惕的。

责任编辑:申雪娇 RF13056
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