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一季度楼市去库存开门红超预期 龙头房企跑量补货

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2016-04-12 07:30:28 来源:中国证券报 作者:费杨生 彭扬
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  一季度,楼市去库存的“开门红”超预期,多家房企的销售额同比翻番并创历史同期新高。同时,部分龙头房企在二线热点城市大量补货,土地购置面积 大幅增加。业内人士预计,在因城施策的调控之下,楼市区域分化将进一步显著,去库存仍是未来行业的主基调。上半年房地产销售有望延续回暖势头,房地产投资 增速也将低位回稳。

  房企销售显著回暖

  一季度楼市销售回暖。从多家上市房企的销售数据来看,同比翻番是常态,创历史同期最佳也不鲜见,部分房企实现了全年销售目标的三分之一左右。例 如,融创中国、旭辉集团、雅居乐地产均实现了全年销售目标的三分之一左右。其中,融创中国一季度合同销售金额250.9亿元,接近全年800亿元销售目标 的三分之一。3月公司新增预订销售金额与月度合同销售金额均创历史新高,其中新增预订销售金额125.3亿元,月度合同销售金额达116.2亿元,同比增 长233%。旭辉集团一季度实现合同销售金额约110.6亿元,同比增长199%,完成全年365亿元目标的约30%。雅居乐地产一季度完成全年460亿 元销售目标的27%。

  万科一季度实现销售金额752亿元,同比增长62%。其中,3月实现销售金额336亿元,同比增长128%,单月销售规模创历史同期新高。保利地产(行情600048,买入)一季度实现签约金额451.25亿元,同比增长131.35%。群益证券研究报告指出,近期深圳、上海发文提高购房门槛,抑制了需求涌入,但二线城市楼市仍呈不断回暖态势,并且可能承接一些在一线城市受阻的需求。

  “房企销售业绩快速提升的背后是市场基本面不断趋于好转。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年春节前,部分房企开始有意识地召开对各 类项目重新定价的分析会,基本上对今年的销售市场比较看好。尤其是在去库存的战略导向下,居民购房积极性会快速上升。因此,一季度部分房企的销售价格会有 一个比较明显的同比上涨态势。销售价格的上升结合销售面积的同比正增长,推动了房企的销售金额快速增长。

  龙头企业优化布局

  万科发布的公告显示,3月公司在南京等二线城市共获得16个项目,拿地建筑面积超过销售建筑面积。广发证券(行情000776,买入)(16.64, 0.50, 3.10%)分析,万科一季度合计获取项目资源建筑面积788万平方米,而同期销售建筑面积为546万平方米,公司今年以来继续补充库存开发资源。海通证券(行情600837,买入)(14.460, 0.28, 1.97%)预计,万科全年有望完成3000亿元左右的销售规模,业绩将好于市场预期。

  旭辉集团频频发力北京商办市场,新近推出的“旭辉26街区”这一兼具自用和投资功能的商办产品。旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏介绍,该项目的地块是去年2月获得的,价格相对比较低。

  泰禾集团(行情000732,买入)(21.56, 0.29, 1.36%)4月初以30.4亿元竞得苏州两块城镇住宅用地。集团董事长黄其森多次表示,持续看好一线城市和部分二线城市房地产市场。除优化区域布局外,泰禾在产品线上重点打造住宅领域的“院子”品牌和商业领域的“泰禾广场”。

  泛海控股(行情000046,买入)正在推进产融一体化转型。公司总裁韩晓生表示,房地产市场已进入利润平均化的阶段。房地产是泛海的产业基础,业务的绝对量仍会稳步增 长。公司会坚守一线城市,通过多种方式择机增加优质土地储备,支持房地产业务进一步发展。同时,把房地产与国际化业务结合起来,积极寻求境外的发展机会。

  去库存将继续推进

  在一季度楼市销售超预期回暖之后,业内人士预计,二季度销售可能出现一定幅度的环比下滑,同时区域分化会越来越剧烈。

  北京中原地产认为,3月大量购房需求释放,随着时间的推移,利好政策的边际效应将逐步减弱,加上目前北京楼市调控的目标是稳定房价,因此4月楼市交易量涨幅会明显缩小,但仍会保持小幅增长,而价格随着部分刚需老项目加推上市,可能表现为稳中微降。

  从全国范围看,中投证券分析师李少明认为,4月主要城市销售数据仍将保持较高增速。3月二线、准二线城市量价齐升,并逐步向三四线城市传导,而一线城市在库存量有限的情况下加强调控,有利于其他城市楼市的持续有序回暖。

  中信证券(行情600030,买入)(17.390, 0.45, 2.66%)分 析师陈聪认为,去库存是未来很长一段时间的政策主线。全国范围仍以刺激需求、限制供应为主。绝大多数城市当前的区域性政策已无需再做调整,未来一段时间是 政策效果的观察期。据其测算,去年底,全国纯住宅(不含农村房屋和小产权房)的库存量有59.1亿平方米,全部房屋的库存有100.9亿平方米。去年我国 城镇住宅广义库存去化周期为5.3年,所有房屋广义库存去化周期为7.9年。库存量庞大仍是行业的主要问题,特别是商办类土地出让严重过剩。

  多地近日出台积极化解商品房库存的政策意见,提出了优化住房公积金使用、税费优惠等措施。中金公司首席经济学家梁红认为,中国住房需求根本上是 “改善+进城”,城市住房自有率下降,住房不够应对流入人口。同时,需明确城镇化率与城市化率的概念存在差异,我国城镇化率去年末已达到56.1%,但城 市化率不会超过40%。未来可以增加公租房、廉租房、共有房的建设。值得注意的是,目前住宅用地在城镇用地中的占比较低,土地供给是当下高房价的最大问 题。

责任编辑:由佳 RF13266
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