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深圳楼市现周期性调整 新房成交面积五周下滑

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2016-04-09 11:08:45 来源:21世纪经济报道 作者:张晓玲 吴抒颖
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  导读

  种种迹象显示,调控新政立竿见影,深圳楼市已步入调整期。暂时的调整并没有吓怕那些持续看好深圳的投资者,大部分人士仍认为,这对自住甚至投资购房而言是个机会,可以淘到“笋盘”;未来,深圳房价还将上涨。但深圳在近期提出增加土地供应之后,会变成健康有序市场吗?

  风向逆转时,反应最快的总是那些投资客和二手房业主。

  进入4月,深圳多个片区的二手房报价出现下调,抱有投资目的者更是希望快走为上;中介和开发商圈内,看空指数和氛围也越来越重,反映在市场表现上,就是新房成交已连续5周下滑,价格也停滞不前。

  而被误伤的则是那些刚需和换房客。由于“3·25”新政要求过去两年内有贷款记录的人首付提高至四成,很多人就是付不起那多出来的一成,被拦在了楼市之外,买方违约骤然增多。

  由去年“3·30”催生的火热,此刻正由“3·25”带入调整,深圳楼市也仍然走不出政策性波动的怪圈。在这背后,楼市供应的死结仍未打开。

  市场降温成交下滑

  “3.·25”调控政策落地,观望情绪浓厚的深圳楼市进一步降温。

  深圳中原表示,由于入市门槛明显提高,部分失去购房资格的刚需客不得不暂时放缓置业计划,或转向临深片区,其他客户则对市场保持更为谨慎的态度。

  根据深圳中原研究中心的监测,规土委数据显示上周(3.28-4.3)一手住宅成交652套,成交面积约7.05万平米,分别下滑16%和15.7%,新房成交面积已连续五周下滑,不及春节前成交量的一半。

  上周一手成交价格约为4.96万/平方米,环比下降7.6%。不过,成交均价受到成交结构影响,单周价格参考意义有限。

  从推盘来看,上周(3.27-4.3)有3个项目入市,总计推售395套房,大幅低于上周的1520套。实际上,继“3·25新政”以来,新房的入市速度与成交量较之前回落幅度较大,市场降温明显。

  深圳多家中介机构认为,在经济持续下滑和外围经济震荡的情况下,预计未来一线楼市将会进入调整阶段,新房入市量与成交量将会持续处于低位。

  二手房市场表现更为明显。上周(3.28-4.3)二手住宅共成交4799套,环比上升33.27%,但这是由于4月1日评估价上调前的最后一周过户量井喷,最末2天日均过户超过千套。随着新政实施,预计未来一段时间内成交量将会有所调整。

  更明显的是,二手房业主持续下调放盘价格,深圳中原报价指数上周已降至32.51%,较前一周下跌5.6%。紧逼30%的枯荣线。市场购房情绪逐渐转淡,深圳中原经理指数本周跌破50%枯荣线。

  全市超过六成二手房板块在下调报价,各片区业主加紧降价抛售。其中南山南区和南山北区降幅分别为1.9%、1.7%。福田竹子林片区连续4周下调报价,上周降幅达3.4%;长城大厦片区业主下调6.1%。同时,前期涨幅较大的龙华区下调0.2%,已经连续5周下调报价;坂田区的业主报价也连续4周下调,跌幅扩大至1.7%。从业主报价的房源占比来看,近三成房源的业主报价下调幅度在1%-5%之间。

  周期性调整已至

  种种迹象显示,调控新政立竿见影,深圳楼市已步入调整期。

  深圳中原指出,过去一个月来,国际评级机构接连下调中国评级展望。3月初,穆迪下调中国主权信用评级展望和71家企业的评级展望。4月初,标普也下调了中国主权信用评级展望至负面,同时下调香港评级展望至负面。

  最近外围经济数据与金融数据均表明,我国经济仍然在筑底,在此情况下,严厉的调控政策将会带动大量资金快速离开一线楼市,未来一线楼市将会面临较大挑战,逐渐进入调整期。

  第一太平戴维斯报告也认为,在今年市场调控的基调下,房地产新政对地产市场会有多方面影响;深圳的普通住宅市场一二手成交均价和成交量将有所波动。

  美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰进一步指出,新政落地后购买力预计将会减少三分之一,半年内将会对深圳房价产生影响。

  压力较大的是那些库存大、位置远的片区。据美联物业统计,截至3月29日,深圳全市住宅库存为32482套,较2015年底减少5084套,整体库存压力小。但也存在个别区域库存较高的情况,2015年底龙岗库存为11415套,截至2016年3月29日增加至12737套,占据全市库存的四成。

  值得关注的是,在深圳新政二套房首付比例提高到四成后,二手房买方违约现象开始增多,买家预期已变。

  “买方要求解除合同的咨询量确实在增加,特别在4月1日二手房交易评估价格大幅上调之后,更为常见。”广东信荣律师事务所主任张茂荣称,买方违约现象中,一种是刚需买方确实承担不了多一成首付款,另一种是具备支付能力的购房者因预期房价将会下跌,有意借助新政放弃购房。

  张茂荣认为,买方不想继续购买更多是基于对房价下跌的预期。

  打开供应的死结?

  暂时的调整并没有吓怕那些持续看好深圳的投资者,大部分深圳业内人士仍认为,调整期的到来,对自住甚至投资购房而言是个机会,可以淘到“笋盘”;未来,深圳房价还将上涨。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,从深圳楼市十几年的调控历程看,管控需求,从来都是扬汤止沸,暂时的下行之后,是更加剧烈的上扬。背后的逻辑是,供应一直太弱,需求一直太强。平均每年60万人口的净流入,但每年仅为京沪穗大约二分之一到三分之一的供应面,捉襟见肘。

  综合深圳近期的新政,宋丁认为,政府可能是想利用管控需求的、大约半年到一年的时间窗,先行稳住市场,稳住成交量、房价,力争在此期间通过多种渠道、多种策略快速推进供应量和供应速度,从而根本上扭转深圳楼市长期以来严重的供不应求关系,创造供需关系的战略平衡。

  如何增加供应?深圳市委书记马兴瑞祭出的是保障房、新地供应以及填海计划。

  “十三五”规划中,深圳计划开发40万套保障房,实际供应35万套。但深圳业内人士认为,实际落实20万套左右应该没问题,平均每年4万套,是深圳2014年全年的新商品住房成交量。

  马兴瑞还宣布,未来深圳将填海55平方公里。事实上,多年来深圳一直在填海,后海片区就是填出来的新城区,如果新增55平方公里的巨量空间,对于严重缺地的深圳来说,将有深重影响。但这一措施,短期内难以实现。

  宋丁还指出,多年来,由于4亿多平方米违建的存在,说“深圳没地了”,成了一句谎话。深圳三十多年中盖了近9亿平方米建筑,其中4亿违建就占了43%。按照深圳市委市政府的统一部署,未来五年内要减少2亿平方米违建。具体分析,2亿平方米中真正属于居住类的违建大约有3500万平方米。

  假定上述加大供应的诸多措施能够顺利实现,深圳楼市每年可能形成大约20万至30万套的一二手房交易量,深圳的供需平衡格局可以预期。

  实际上,从供需关系来看,高速上涨的房价正在损害深圳这个城市的竞争力。多位制造业从业人士指出,外来务工人员和低收入群体的生活成本上升,进城发展的边际效益下降,会导致人口流出风险。深圳现在的繁荣是建立在人口流入的前提下,房价也是建立在人口的基础上。一旦人口流出,深圳除了房地产泡沫外,还有可能导致大量企业因招工难从而被迫迁移。

  在华南一家大型开发商人士看来,暴涨暴跌的市场并不是一个好的市场,反而像广州这样房价表现温和的城市,对开发商来说,每年可以保证一定的项目储备,一定的房价涨幅,从而可以长远发展;对买方来说,购房负担也相对较小。这才是健康有序的市场。

  未来,深圳会变成这样的城市吗?

责任编辑:李丽梦 RF13188
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