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中国楼市最大秘密:为何一出现危机房价就上涨

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2016-04-08 07:53:21 来源:商学院 作者:刘晓博
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  中国楼市有一个最大的秘密,可惜大部分人都看不明白。即便是研究经济的学者,也大多对此懵懵懂懂。

  秘密是:每次经济危机,都是楼市大涨的机会。大危机大涨,小危机小涨;经济平稳向好的时候,楼市反而横盘,或者微涨。

  我们先看看案例。

  案例一:

  1989下半年年到1992年上半年,中国经济遭遇了一轮困难,其中1989年和1990年的GDP增速只有3.5%和5%。

  挑战必然带来迎战,那几年广义货币供应量(M2)的数据没有查到,但仍然有迹可循。1992年固定资产投资增速跃升到37.6%,1993年更是达到了50.6%(扣除物价因素上涨了22%,可见通胀之严重)。

  正是在1993年惊人的通胀率的刺激下,刚刚商业化的房地产市场出现局部过热,其中海南、北海、惠州等地泡沫最为严重。潘石屹、冯仑等人,就是通过海南房地产泡沫完成了原始积累,并成功逃顶。

  房价暴涨的原因:为了刺激经济回升,国家增加了货币供应量,并通过政府、国企大幅提高固定资产投资增速。

  案例二:

  1997年下半年,亚洲金融危机爆发,中国遭遇了改革开放以来第二次外部影响带来的经济下滑。为了应对那次危机,央行多次降息、降准,终于在2001年到2002年引发了一轮房价上涨潮,从上海、北京开始,逐步在2003年之后蔓延到全国。

  1998年到2002年的CPI同比增幅分别只有-0.8%、-1.4%、0.4%、0.7%和-0.8%。这轮调整期之所以比较长,是期间广义货币M2增速一直没有过高(比目前增速高,但明显低于此前几年,到2002年才开始再次提速)。

  所以,1998年到2008年也被称为黄金十年,那时中国经济增长主要是依靠“制造业+出口”(后期已经开始偏向房地产),汇率和利率对制造业都比较有利。所以,这是一个非典型案例,但最终仍然导致了房地产价格的上涨。

  案例三:

  2008年下半年爆发的全球金融危机,激发出了中国“四万亿”刺激政策,加上地方配套,带来数十万亿的投资。已经出现下跌趋势的房价,在2009年下半年再次飙升,并引发了2010年的限购政策。

  在那一轮房地产剧烈波动中,宋卫平的绿城集团成为最受益的开发商:2009年销售收入排名从前一年的全国第八,直线上升到全国第二。那一年,万科销售额只有630亿元,绿城竟然达到510亿元。

  房价暴涨原因:1,货币超发,2009年中国广义货币M2增速达到了27.7%,相当于GDP增速3倍还多;2,从2008年9月到2008年12月,短短4个月央行5次降息(此外还有4次降准),并推出了房贷利率打折等优惠。

  案例四:

  2012年下半年以来,中国经济出现了增长乏力现象,随着美国结束QE、美元进入加息周期,这种压力显得更加沉重。这成为房价新一轮上涨的直接动因。

  从2014年3月到2015年3月,“房地产救市”基本上是地方政府“八仙过海、各显神通”。2015年3月到现在,政府直接出手救市。在这轮房地产大逆转中,恒大地产是“赌得最大”,也最成功的。

  上涨原因:1、央行自2014年年底以来6次降息、6次降准,目前商业房贷利率低于2009年;2、广义货币M2增速出现显著反弹,一度回到14%的高位;3、除了北上广深、三亚,绝大多数城市的限购令取消或者放松;4,国家鼓励购房,甚至鼓励个人多买房向社会提供租赁服务(部分热点城市例外,比如一线城市)。

  为什么“一出现危机,房价就上涨”

  1、中国的城镇化仍然没有完成,房地产对其他产业的带动作用仍然巨大。加上政府税收对土地、房屋依赖度非常高,所以每到经济危机的时候政府会出台各种政策刺激房地产价格走高。

  2、中国的投资主体是政府和国有企业,。“铁公基+房地产”是他们最偏爱、最熟悉的拉动经济方式。这种增长模式,每隔几年就会酝酿一场危机,原因是不断积累过剩产能和银行坏账。

  3、当危机爆发时,政府最容易想到的就是放松货币政策(而且中国最有条件这样做)。而当流动性泛滥时,真实通胀率上升,钱就开始寻找安全的资产。中国股市因为缺乏诚信和严格监管,无法长时间充当资金池,所以必然流向房地产。以前是所有城市房价都涨,现在房子太多了,只能是有人口增量的城市房价上涨。

  4、除非真正激活“大众创业、万众创新”,让钱敢于流向实体经济,流向金融市场,并逐步将比GDP增速(财富增加的速度)快一倍的M2增速(印钞的速度)慢下来。否则危机隔几年就来一次,来一次就推高一波房地产价格。当然,为了维持跟国外其他大城市房地产价格的比价关系,最终必然是人民币汇率不断贬值,也就是重演莫斯科房价模式,而不是东京模式。过去20多年,莫斯科房价以旧卢布计算上涨了150万倍,但旧卢布对美元贬值了1万倍。

  5、让中国房地产摆脱莫斯科模式的关键,是建立真正的市场经济机制;建立真正市场经济机制的关键。

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