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近期房地产回暖原因何在趋势怎样?

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2016-04-08 07:26:42 来源:上海证券报 作者:小计
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  2016年,房地产行业从2014-2015年的下行行情中恢复。

  从2014年年初开始,受调控政策和库存过快增长等因素影响,全国房地产市场开始进入调整期,房价在长达一年半时间、房地产投资增速在长达两年时间里一路向下,不断探出新低。2015年下半年开始,随着政策环境日趋宽松,尤其是央行五次降息、六次降准,地方出台税费减免举措,楼市回暖基础逐渐形成。

  展望房地产行业发展前景,从短期看,房地产市场将迎来一轮景气行情;从长期看,受去库存压力较大、部分地区房价过快上涨催生泡沫、地方政府推地规则未明确等不利因素影响,房地产行业的潜在风险也不容忽视。

  全国房地产市场正在回暖

  综合价格、销售、投资、房贷、民调和土地市场等各方面情况判断,2016年房地产市场将迎来一场小规模回暖行情。

  首先,全国70个大中城市房价已由跌转涨。

  2015年12月和2016年1月,全国70个大中城市新建住宅价格同比指数分别为0.2%和1.1%,这是自从2014年9月房价涨幅由正转负,下跌15个月之后,首次由负转正。从大趋势看,全国房价涨幅在2013年底触顶反转,连续一路下滑近一年半后,在2015年4-5月份开始触底反转,之后又过了近三个季度,终于由负转正。

  其次,商品房销售额创历史新高,销售额增速已达到40%。

  2015年全年,全国商品房销售面积、销售额分别为128495万平方米和87281亿元,前者为1999年有统计数据以来第二高水平,仅次于2013年,后者为1999年有统计数据以来最高水平。2015年商品房销售额与GDP之比为0.46:1,较2014年0.43:1有所提高。商品房销售额同比增速从2015年7-12月,连续五个月在15%左右,2016年1-2月增速突然跃升至44%。

  据相关机构提供的数据,2015年三分之二上市房企完成或超出销售目标,整体销售金额较目标高7%。统计显示,2015年千亿销售额房企仍为七家,但两千亿销售额房企从上年的两家增至三家。500亿元以上销售额房企从上年的15家增至16家。

  第三,房地产投资增速结束长达两年的持续下滑触底反弹。

  2016年1-2月,房地产开发投资完成额增速从2015年12月的1.0%反弹至3.0%,1.0%是1999年有房地产投资增速数据以来的两个历史最低点之一,房地产投资增速在连续下滑长达两年之后终于触底反弹,不仅房企对市场未来信心有了确实的增强,而且更具重要象征意义,即房地产投资不断陷入低谷对经济不断增强的负面影响已经告一段落,宏观经济走势也很可能在长期下行后迎来触底反转。

  第四,个人房贷增速较快。

  房贷利率下调和首付降低促使个人房贷意愿持续增长。个人住房按揭贷款同比增速在2015年全年均保持正增长,迄今已连续九个月逐月上涨。2016年1-2月,个人房贷增速已达到30%,较2015年12月跃升近10个百分点。

  第五,民调显示预期房价上涨人群和愿意购房人群占比增加。

  2015年二至四季度央行城镇储户问卷调查显示,预期房价上涨人群占比均在18%以上,较一季度的15.6%有小幅提升。2015年第四季度,愿意购房人群占比14.7%,达到2014年第二季度以来最高水平。

  第六,土地市场回暖。

  据中国指数研究院对全国300个城市土地成交情况统计,土地出让金、楼面均价和土地溢价率三方面均现回暖。

  一是土地出让金同比上涨趋势明显:虽然全国300个城市2015年土地出让金总额为21793亿元,同比减少10%,但从月度变化趋势看,2015年1月-2016年2月份同比增速分别为-44%、-54%、-12%、-56%、-43%、14%、0、-9%、68%、23%、41%、9%、-17%和26%,涨势明显。

  二是土地成交楼面均价上涨:全国300个城市2015年楼面均价为1384元/平方米,同比上涨14%。其中,住宅类土地楼面均价为2223元/平方米,同比上涨24%。2016年2月,上述楼面均价和住宅类土地楼面均价分别为1617元/平方米和2373元/平方米,继续上涨。

  三是土地溢价率涨势明显:全国300个城市土地2015年平均溢价率为16%,较上年上升6个百分点。其中,住宅类土地平均溢价率为21%,较上年上升9个百分点。300个城市2015年1月-2016年2月份土地溢价率分别为10%、8%、7%、15%、7%、12%、19%、15%、20%、18%、22%、25%、25%和22%,涨势明显。

  综上,2015-2016年,房地产市场回暖迹象明显。原因有几方面:

  一是市场周期性运行有其自发波动趋势和盛衰往复必然性。从“房价涨幅”和“销售增速”两个维度考察,房地产市场已经从2013年四个季度的“过热”,先经过2014年前两个季度的“滞涨”,后经过2014年后两个季度和2015年第一季度的“萧条”,再经过2015年第二、第三季度的“复苏”,之后进入2015年第四季度的“过热”。

  二是中央尤其是地方政府纷纷出台“救市”政策。许多地方政府受前两年房地产市场尤其土地市场低迷导致的财政收入减少、经济下行影响,较中央政府更为积极地推出各项“救市”政策。如福建、广西、河北、新疆、江苏、山西、内蒙古等地均或降低公积金贷款首付、或二次申请视同首次享受基准利率、或上调最高贷款限额、或延长贷款期限,山西、甘肃、四川、安徽等地取消限购,浙江、云南等地鼓励高层次人才购房,辽宁向房企减税让利,有些省份还开展宣传动员,如江西就要求宣传“农民在城市购房是升值,在农村建房是贬值”。

  从2015年各地房地产销售行情与当地财政收入增速相关性看,除宁夏、西藏外,全国31省区市多数省区市商品房销售额增速和财政收入增速散点分布显示二者之间明显正相关,房地产市场表现较好的广东、上海、北京等地,财政收入增速位居前列,房地产市场表现较差的黑龙江和辽宁等地,财政收入增速远远落在后面。

责任编辑:由佳 RF13266
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