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谢逸枫:崩溃!房价涨了35年你是不是还没买房?

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2016-03-21 08:16:51 来源:凤凰网 作者:谢逸枫
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  对没买房的人来讲,最可怕、最悲剧的不是楼市崩盘了、房价泡沫破灭了,比这个更加悲剧、可怕的是房价一直总体上涨了35年[1987-2015年],暴涨了多轮,最后你还是没有买房。

  目前许多人非常担心北京、上海、广州、深圳火爆的楼市、疯狂的房价、恐慌性的抢房现象,如果一直这样的“火”、“疯”下去,会不会直接导致一线率先楼市崩盘、房价泡沫破灭,会不会中国楼市重蹈日本覆辙。2004年-2016年中国房地产“崩盘论”、房价泡沫“破灭论”的言论,从来就没有停止过,但是却没有发生。最让人放心的,中国的市长到国家住建部,都出口驳斥的讲,中日国情与城镇化率及杠杆、市场不同,结果证明这是对的。但是对没买房的人来讲,最可怕、最悲剧的不是楼市崩盘了、房价泡沫破灭了,比这个更加悲剧、可怕的是房价一直总体上涨了35年[1987-2015年],暴涨了多轮,最后你还是没有买房。事实证明,中国房价从来不会听专家、经济学家、学者、唱虚派的预测,完全是按照中国特殊的供需与经济运行规律,尽管是计划经济市场转入半市场经济,房价依然上涨。

  第一是中国的房价历史与规律。1998年之前的房价,从官方统计的数据来看,到了1987年才有全国性的房价统计。1998年7月之前,虽然已有商品房,但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配,其价格很难反映真实的市场供需,也就不是真正的市场价格。鉴于1998年在房地产市场上的特殊性,且官方从1987年才有全国性的房价数据可查。1987年商品房销售面积2697万平方米,总量上似乎也不少,可相对于庞大的国民总数,实在太少,只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少,才408元/平方米。看起来不高,但相对于当时的居民收入,也属于不可承受之重。一直到1992年,房价维持在单价千元以下,但每年的涨幅可观。1998年,在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后,当年7月3日,国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配,实行货币化。

  从1999年开始,中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。也就是在1998年,房价的单价跃上2000元。现在回过头来看,房地产市场化之后,房价应该大涨啊。但实际上没有,1998~2000年,房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢?当然,房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。从今天回头看,房价在2001~2003年还是给足了很多人机会,小幅上涨。不过也就是在当时,市场上出现了房价泡沫的声音,现在想想,大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。而从2004年开始,房价开始如脱缰之野马,再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口,直到2016年2月份还在上涨。接下来数年,没见到房价数据的记载。

  到了1988年7月,中国第一个土地拍卖、按揭贷款,真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工,售价是1600元/平方米。再后来,1989年2月15日,北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套,每平方米最高2000元,但只被预订了250套。没办法,还是太贵了。上世纪90年代初,海南大开发推动了房地产市场的繁荣,上海市中心房价涨到6000元/平方米,但随着1993年第一次房地产调控,海南、北海等地房地产泡沫破裂。泡沫破裂效应蔓延至全国,1994年上海市中心房价降到3000元/平方米,市场一片萧条。接下来数年,同样没见到房价数据的记载,直到1998年住房改革。当年,广州市实行房改政策,东湖新村部分属于单位福利分房的住户可以800元~1000元/平方米买回房子,部分则以2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。官方的数据是怎么样的呢?国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示,1987年全国商品房平均单价408元/平方米,到1992年之前基本维持在每年上涨100元上下的节奏。

  到了1993年,房价涨幅加速,海南大开发中的房地产热潮对此应该功不可没。而在海南房地产泡沫破裂之后,1994年的房价回归先前的正常涨幅。着全国推广住房公积金制度,以及1995年工商银行行情601398买入)推出第一个商品房贷款,从1995年开始,全国平均房价以每年约200元/平方米的涨幅向上,直至1998年东南亚金融危机。1998年之后的房价,观察1999年~2015年的全国新建商品住宅销售均价走势,房价走势有几个很明显的高点.2000年房价出现一小波上涨,2004年同比暴涨18.7%,2007年A股牛市之时又同比上涨16.9%,2008年金融危机之时同比下降1.9%,2009年大规模经济刺激政策之下同比上涨22.4%,创历史新高。之后,虽然2010年4月加大调控,但可惜房价是稳扎稳打。这是全国的平均数据,2014年中房价上涨200%,但在实际生活中,远不止2倍。而一线城市中,更是远高于平均涨幅。

  最后我们来看一个房价的最经典案例,这可是中国的商品房始祖。中国第一个商品房小区是广州东湖新村,1979年10月广州秋交会闭幕后,穗港双方签订合同引进香港宝江发展有限公司投资3600万港元(当时折算1080万元人民币)兴建60000平方米住宅楼。1981年建成后,对香港售价为2500~2600港元/平方米,对内售价700元/平方米。(注:当时汇率人民币约兑3港元).1998年,广州市实行房改政策,部分属于单位福利分房的住户可以800~1000元/平方米买回房子。东华物业管理公司则以人民币2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。8年之后,东湖新村的房价开始进入上涨的快车道。2006年,东湖新村二手房的成交价涨到4000元/平方米,2008年二手房涨到9000元/平方米,2009年二手房价涨到10000元/平方米,2013年二手房价则在短短的4年间涨到22000元/平方米。也就是说,从1981年~1998年17年间,房价涨了3倍,1998年~2009年11年之间,房价再次涨了2.5倍多,而从2009年~2013年这4年中,实现了惊人的一跃,再次翻倍。一条近乎45°的房价曲线,堪称完美。

责任编辑:由佳 RF13266
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