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火爆首付贷资金高杠杆风险凸显 房价飞涨的“真凶”?

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2016-03-11 10:23:58 来源:金融界网站综合
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  金融界网站综合 有媒体报道称,包括央行银监会在内的金融监管部门,正密切关注部分地区房地产行业融资风险,或将推出打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等“发放用于购房首付款的贷款”的行为。近期房市火爆,一些金融机构和平台推出的通过贷款获得购房首付款的首付贷成交量翻倍,然而背后积聚的风险也不容小觑。礼德财富执行副总裁李渊告诉新快报记者,“通过民间二次借贷的方式支付首付,使得不符合条件的购房者也能向银行贷款,相当于越过了金融贷款审核的门槛,中间存在一定骗贷的嫌疑,是不符合相关政策的。”在他看来,首付贷会让银行失去对借款人的风险辨识能力,降低了借款人的违约成本,更可“引发金融风险”。(新快报记者 许莉芸)

  首付贷产品成交量暴涨

  据国家统计局公布的“中国1月70个大中城市新建商品住宅数据”显示,房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳,与去年同期相比暴涨52.7%。上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后,广州房价的同比增幅也超过10%。分析认为,受宽松政策继续支持及热点城市带动,2016年中国住宅市场均价预计延续上年温和上涨势头。

  对于年轻的刚需购房者来说,房子看好了,没钱怎么办?高额的首付也成为了购房的“拦路虎”。于是,针对这类人群的“首付贷”产品应运而生。伴随着楼市的火爆,让首付贷产品供不应求,今年1月份广州e贷的首付贷产品同比增长了50%,成交额在3000万左右。

  新快报记者了解到,目前市场上首付贷有三种形式,一类是开发商、房产中介机构或是金融公司通过自建互联网金融平台向购房者提供首付贷服务,比如搜房“天下贷”、易居中国携手众安保险联合推出的“房金所”、平安好房网、中原地产等;第二类由P2P平台推出的首付贷产品,比如广州e贷的“房e贷”等;第三类是与银行等合作的金融产品,比如“融360”、“金融1号店”等。

  首付贷产品分为抵押类和信用类,金额从几万元到几十万元不等,抵押类甚至可以高达数百万元不等;借款期限可以分为半年期、一年期、两年期、三年期等;借款利率大多在10%到15%左右,一般1到7天内可以完成放款。互联网金融平台对首付贷产品一般也有上限要求,比如搜易贷就规定,抵押类的首付贷金额不超过抵押房屋评估价的七成,总金额不超过500万,信用类的首付贷借款金额不超过总房款的20%,总金额不超过50万。

  “首付贷”现楼市

  所谓首付贷,是指在购房人首付资金不足时,地产中介或金融机构能够为其提供补助资金拆借,用于购房人放大购房杠杆。“通过首付贷,可以让购房者的实际首付比例大大降低,最低可达一成首付比例。”时代纵横营销公司总经理张百忍说,这相当于是10倍的杠杆,算起来,这一杠杆比例远高于去年股市内的“场外配资”。

  据介绍,首付贷期限一般是3年以内,利率在7% 到9%之间。“利率尽管低,但公司一般会收取一定比例的手续费,这样加起来利率就会在10%左右。”市南区一家融资平台的李经理说。

  首付贷产品在楼市的规模有多大?目前岛城并没有具体的统计数据。但记者注意到,以链家为例,该公司首付贷产品2015年的总体规模为3亿元左右,购房者通过这款产品平均申请的贷款为15万元左右,审核通过率为70%。其首付贷产品此前仅面向新房销售,已完成了1.8亿元的回款,余额为1.2亿元。目前,链家已经暂停了其首付贷的产品。

  最低可操作一成首付

  据青岛科威国际不动产青岛区域总经理孙杰介绍,在房产中介行业,提供类似首付贷产品的有我爱我家、房天下、世联行行情002285买入)等。“以P2P为代表的互联网金融企业也有‘首付贷’相关产品,包括小牛在线、合汇贷和生活贷等。”孙杰说。

  以青岛贷款无忧服务平台为例,记者注意到,该公司主打的宣传口号是“贷款付首付,购房只需要一成房款”。“楼市在回暖,为解决购房者首付难题,我们联手数家银行推出首付贷业务,让首付也能贷款。”这家服务平台的工作人员说,而且青岛在售的所有楼盘都可“贷款”首付,如果房屋总价是100万元,购房者只需拿出10万元,另外20万首付款由机构通过他们平台完成匹配,然后向银行申请70万房贷。

  据介绍,购房者借的两成首付款,需在6到36个月之内还清。购房者可以自由选择还款方式,无论是银行贷款中最常见的等额本息式还款,还是月供压力更低的按月付息,这家服务平台的首付贷业务可以量身为需求用户匹配最优贷款。

  对此,市南区一家融资平台的李经理介绍,以互联网金融企业“首付贷”为例,如果申请人没有抵押贷款,“首付贷”最低可贷1万元,最高可以贷到房屋总价的20% 。而具体的操作过程一般是,平台把“首付贷”包装成年化收益率8% 至12% 的P2P产品,然后对外发售。

  深圳首付贷存量20亿-30亿元

  所谓“首付贷”,是指对首付的贷款。由于一线城市房价高企,不少购房人为了凑够首付不得不以消费信贷的名义从银行、消费金融公司、民间借贷机构等借款,首付贷因此被称为楼市的场外配资,也被批评为助推房价上涨的“元凶”。

  日前,网上流传出一份由深圳市金融办于3月4日发出的《市金融办关于商请提供防范房地产行业金融风险相关材料的函》,该函表示:“根据省市主要领导批示精神,现针对深圳市房地产交易过热,银行机构、P2P小额贷款公司等机构相继参与‘首付贷’、高杠杆放贷,放大金融风险的现状,研究如何进一步防范金融风险。现商请贵协会对P2P、小贷公司涉及众筹买房、首付贷或其他涉及高杠杆放贷的情况进行摸底排查,梳理相关企业的名单、数量、产品模式和涉及金额,掌握真实情况及存在问题;并进一步研究新兴金融机构在“加杠杆”中的金融风险。”

  对此,记者从市互联网金融协会处得到证实。该协会秘书长曾光表示,文件要求针对首付贷和高杠杆房贷的现象展开调查,小贷公司、P2P平台、房产中介等只要是涉及降低首付比例门槛的产品都在此次排查摸底范围,目前调查仍在进行当中。结合一些平台首付贷的数据,曾光预计深圳首付贷存量为20亿-30亿元。“首付贷的确助长了炒房热,监管层的下一步动作将根据摸底结果进行统筹安排。”曾光说。

  记者还从市小额贷款行业协会处了解到,协会接到金融办的通知后,也随即发了关于填报涉及众筹买房、首付贷等产品模式内容,防范政策和系统性风险的紧急通知》,要求各会员单位如实上报相关数据。

  无抵押放大金融风险

  多位业内人士表示,借助互联网金融模式“加杠杆”进行购房,可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资,容易产生“次级贷款”,加大房地产金融风险。

  在奶牛计划COO王思卓看来,首付贷犹如“饮鸩止渴,你没有首付,我借给你,“对购房者来说看似很美好,与去年如火如荼的股票配资颇为相似”。他还表示,购房者每个月要归还银行按揭房贷,同时,还要归还P2P平台的贷款,压力会很大。“一旦房价下跌,或者购房者无力还款,可能存在不还款的风险。”再者,从互联网金融平台自身来说,如果购房者不还房贷,逾期、坏账就将接踵而至。“以购房者的第一套房产作为抵押物发放贷款,该房产的价值能否覆盖购房者的违约金额?而如果房屋是二抵,P2P平台无法享受优先受偿权,要变现也是银行优先,P2P平台靠后。”

  礼德财富执行副总裁李渊也对新快报记者表示,总体来说,首付贷的风险大于收益。他指出,比如政策风险,特别是中国居民个人住房贷款的首付比例是由央行统一进行宏观调控的。“通过民间二次借贷的方式支付首付,使得不符合条件的购房者也能向银行贷款,相当于越过了金融贷款审核的门槛,中间存在一定骗贷的嫌疑,是不符合相关政策的”。

  他还谈到,首付贷降低了首付标准,这会让银行失去对借款人的风险辨识能力,降低了借款人的违约成本。“当房价降下来的时候,买家有可能违约,从而会引发金融风险”。

  开鑫贷总经理周治翰分析说,照目前购买首套房最低20%的首付计算,购房的杠杆比例是1:5,在此基础上再通过首付贷一半的首付,那么购房的杠杆比例将放大为1:10。“一旦楼市下滑,信用类首付贷的购房人发生违约事件的概率或将增大”。他表示,风险控制很重要,因此需要对申请信用类首付贷借款人的还款能力进行严格审核,重点支持刚需购房者。

责任编辑:李丽梦 RF13188
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