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中国楼市到底何时崩盘 看看港日历史

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2016-03-01 07:18:06 来源:猫财经
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  浙江人曾说,有钱人都想去杭州;南方人曾说有钱人都希望在上海购房;还有中国有钱人都想在北京买房。不过,记得几年前有个说法,亚洲有钱人都希望在香港购房,可结果香港房价还是开始下跌了,最近香港地价一下跌去70%;多年前还有个说法,全世界有钱人都希望在东京购房,结果最后东京房价跌去了90%……

  日本几代人都被房子坑惨了,它曾让日本30年没翻身。

  据说,当一个国家的房价开始高攀时,说明这个国家的经济即将盛极而衰。因为钱本身没有价值,钱只有流动起来才有价值;而当钱流动到房子这个环节时,就开始变成了钢筋混泥土,凝固了、流动不下去了。

  日本就是前车之鉴,30年仍然没有翻身。

  日本房地产就是在这个时候崩溃的

  “只有傻瓜才从自己的错误中学习。智者从他人的错误中学习。” ——俾斯麦

  房地产的疯狂与崩溃,日本已经经历过了。日本的错误,值得所有人警醒。日本的前车之鉴,值得仔细研究。

数据来源:日本国家统计局;六大都市包括:东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户。

  数据来源:日本国家统计局;六大都市包括:东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户。

  第一,在经济发展,信用扩张的大背景下,房地产可以增长很长很长时间。

  根据日本国家统计局的数据,日本六大都市的地价从1955年有统计数据开始,一直上涨了36年。

  知名财经评论人齐俊杰表示,日本跟我们一样,上涨的时候都是一线城市涨,东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信,日本只有一个东京,东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源,所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈,东京圈买不起了,就开始买6大城市,最后再买小城市,从涨幅上来看,甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅(有基数原因),这就是一种跟风炒作,不过潮起潮落,潮水总归要退去。

  而在80年代后期,地价的上涨急剧加速,直到1991年房地产泡沫破裂。

  齐俊杰指出,别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈,价格同样是暴跌。只不过跌到后来,一线城市还能止血,而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌!有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子,当年倾其所有,现在跌了一半,每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。

  第二,在经济停滞,信用扩张受阻的大背景下,房地产可以低迷很长很长时间。

  房地产是长周期资产,受信用周期影响,价格的变化具有长期趋势。一旦趋势形成,就会持续很长时间。自从1991年房地产泡沫破裂之后,直到24年后的今天,日本六大都市的地价仍然没有恢复。

数据来源:日本不动产研究所 JREI

数据来源:日本不动产研究所 JREI

  对于一般人来说,住宅的价格走势才是最值得关注的。日本不动产研究所的东京住宅价格指数从1993年6月开始。可以看出,东京的住宅价格从1993年开始至少下跌了10年,之后窄幅震荡。相信可能有很多日本家庭根本没有意识到房地产的长周期属性,在这10年间不断抄底,让很大一部分辛辛苦苦获得的家庭财富被周期的力量摧毁。

  日本朋友提到现在的房子,都是咬牙切齿,有一部分人彻底被房子绑架了,他们不得不继续工作,只为了房子上的负担,由于在日本开征了房产税,大约每年的房产税率是5%左右,这样算下来一套500万的房子,你每年要交的钱是25万,虽然日本人收入高,但面对这样一笔钱,也是相当的挠头。日本还规定了,房子买卖要交重税,赠与也要交税。于是日本人彻底疯了,房子完完全全的砸在了手里,再也卖不动了。

  第三,周期的巨大力量不可忽视,潮涨潮落,有涨必有跌。

  日本六大都市的地价从70年代翻了五倍,却在泡沫破裂后跌去了60%左右。这背后是周期的巨大力量。当年日本人也并不相信周期,相信东京等核心都市的房地产价格由于稀缺性,会一直上涨。但是,经济的规律最终打破了日本的“特殊性”。

  关于房地产,日本能够告诉我们很多,但最关键的一条就是尊重周期的规律。房地产受经济周期,信用周期影响很大,而且是长周期,甚至超长周期资产。当周期上行,可以持续很长时间,一旦周期改变,则谁也无力回天。对个人和家庭来讲,十年是很长的时间,但可能只是周期中的一瞬间。而个人和家庭的财富,则可能随着周期的车轮上涨,也可能被下行周期的车轮碾碎。

  与日本地产类似的是,香港地产也曾经历过崩盘,在近50年来,甚至经历了三次。

责任编辑:由佳 RF13266
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