外来人口将会是负增长 房价或20年后最便宜

1评论 2015-12-27 11:57:11 来源:新安房产网 涨停板,就要这样抓

  12月14日召开的中央政治局会议,作为中央经济工作会议之前的定调会,对明年的经济工作提出总的要求和政策的着力点,为即将召开的中央经济工作会议确定一个政策基调。

  中央政治局会议谈及明年的经济工作,在政策目标上,将“稳增长、调结构、惠民生、防风险”视为明年经济工作的核心目标,并且将“稳增长”仍然排在第一位。而“稳增长”的关键则在于能否如会议所提出的。

  “抓住关键点、打好歼灭战”。其中,房地产市场能否稳定,可谓关键的关键。

  继11月10日中央财经领导小组会议上发出“化解房地产库存”的信号之后,本次政治局会议再次明确提出“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。”

  这意味着,面对房地产供应结构性过剩的巨大挑战,2016年,在房地产政策层面,中央将通过力度很大的组合拳帮助稳定房地产的预期,从而在某种程度上稳定中国经济,避免房地产投资的持续下滑的风险蔓延到金融领域,引发系统性的金融风险。

  从今年前11个月中国经济与房地产投资的表现看,今年经济持续下滑,房地产投资的明显下滑是主要原因之一。

  尽管受今年“两会”以来房地产刺激政策的影响,包括一线城市在内的部分城市,房地产销售回暖的迹象很明显,但房地产投资却仍然持续下滑,到了11月份,房地产投资的增速下滑至1.3%的低点,已经连续22个月下滑。

  1-11月份,房屋新开工面积140569万平方米,下降14.7%,降幅扩大0.8个百分点。其中,住宅新开工面积97077万平方米,下降15.3%。房屋竣工面积72413万平方米,下降3.5%。

  而商品房待售面积在10月末68632万平方米的基础上再创历史新高,达到了69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。

  待售住房库存量高企,尤其是三四线城市去库存化压力极大,这个问题依然没有解决。

  机构数据显示,目前70个大中城市中,去库存周期超过12个月的城市多达27个,其中北海去库存周期高达30.1个月,烟台26.4个月,荆门25.5个月,呼和浩特24.9个月,三亚也多达23个月。

  社科院报告则表明,当下房企库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23至24个月。

  销售和投资冰火两重天的背后,折射出中国绝大多数的城市住房供应严重过剩的事实。

  回顾中国房地产调控政策的变迁,从过去最早的“抑制房价过快上涨”,到后来的“增加有效供给”,到今天的“化解库存”,说明中国房地产已经迎来了真正的行业转折点:住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。

  在中国住房进入过剩阶段之后,房地产作为中国经济最重要拉动力的好日子基本已经结束,房地产已经从中国经济增长的引擎很有可能成为中国经济的拖累。

  中国住建部提供的数据显示,包括农村在内,中国自有房比例已经高达89%。

  无论中国的房价怎么涨,总会有一些房地产泡沫即将破裂,房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手,毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。

  事实上,如果剔除通货膨胀的因素,二十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

  说十年后房子便宜,是相对人均收入而言的,比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元,而十年后人均月收入是1万元时,房屋均价可能是每平方12000元,相对而言,房屋的价格当然比现在便宜多了,因此,现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值,还会严重贬值!

  对比古今中外房价,中国现在的房价处在房价最高时期,以目前的房价,一个年收入8万元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房,这个代价是非常高的。

  房价如果继续上涨,社会各方面都无法承受,既然无法承受,房价就失去了上涨的动力,也就是说现在的房价,相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。

  中国已经实施了十几年的“土地财政”政策,随着“地王”时代的结束,“卖地财政”越来越难以为继,政府部门开始转变思路,将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。

  也就是向房屋持有人征收物业税的方式取得新的源源不断的财政收入,这无疑会增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作为家庭财富的吸引力。

  著名离岸资产配置专家刘磊认为,未来房地产市场另一个不利因素是人口红利的消失。

  根据统计数据,中国0~14岁人口比重从上个世纪六七十年代到现在一路下滑,到2010年已经降为16.6%。在未来10年,中国23~28岁的生育旺盛期女性的数量将萎缩44.3%,如果生育率没有明显提升,0~14岁人口占总人口的比例将降至10%以下。

  对此,人口学者判断,中国人口负增长的大势已定,21世纪中国面临的最大风险就是人口负增长造成的风险。即使现在开放了对二孩的限制,但就目前抚养一个孩子的耗费与居民收入的矛盾,也很难令政策带来拉动人口增长的效果。

  中国社会现在已经步入“老龄化”国家,再过十年,中国社会将会更加衰老,年轻人将成为“稀缺”一代,对房屋的需求将会大幅度降低。

  目前的社会中坚是60后、70后的这批人,这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的,市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人,这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房,而这批人的后代恰恰都是“独一代(独生子女一代)”。

  十几年后“独一代们”也长大成人了,这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平,请问“独一代”如何消耗这些房屋呢?只能或租或卖吧?可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谭!

  财政部最新发布的数据表明:今年1月到8月,全国国有土地使用权出让收入17599亿元,同比减少10950亿元,下降38.4%。如此大规模和大幅度的下滑,史所罕见。地方政府的钱袋子瘪了许多,持续多年的土地财政正面临着严重挑战。

  我国政府收入,主要分为一般公共预算收入和政府性基金预算收入。

  且看今年1月到8月的情况:全国一般公共预算收入103521亿元,同口径增长5.2%,其中地方本级一般公共预算收入4993亿元,同口径增长2.3%;全国政府性基金预算收入23399亿元,同口径下降29.8%,其中地方本级政府性基金预算收入20764亿元,同口径下降32.8%;全国一般公共预算支出102864亿元,同口径增长13.5%,其中地方一般公共预算支出10745亿元,同口径增长23.16%。

  从结构上看,全国政府性基金预算收入占政府总收入的近二成,其中土地出让金占全国政府性基金预算收入的七成多。

  土地出让金是地方本级公共预算收入的三倍多,可见地方政府高度依赖卖地款。地方公共预算支出总额比收入总额多了一倍多,严重入不敷出。

  从增幅上看,地方政府公共预算支出增幅是收入增幅的10倍!加之地方政府性基金预算收入大降三成多,其中土地出让金大降近四成,地方政府的日子实在难过。

  进入本世纪以来,我国房地产市场经历了飞跃式发展,土地出让金也呈暴发式增长,从2001年的1295亿元,持续增长至2014年的42606亿元,暴增32倍,年均复合增长率约25%。

  随着“地王”时代的结束,“卖地财政”越来越难以为继,政府部门开始转变思路,将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。

  也就是向房屋持有人征收物业税的方式取得新的源源不断的财政收入,这无疑会增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作为家庭财富的吸引力。

  从地方债务对土地财政依赖程度来推测,从长期看地方有可能在商品住房上达到双极限:

  即一方面有可能将地价房价抬高到极限,另一方面又有可能将居住用地的供应源源不断地维持到极限。从种种迹象看,特别是从住房库存数据看,这个双极限或许正在逼近。

  此外,那些目前全国经济发达的地区,持续吸引外来人口流入,是促使房价不断走高的主要因素之一。

  但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移,经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势。

  2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头,预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势,一线人口的负增长会导致房屋需求减少,进而促使房价走疲、甚至下降。

  从海外众多国家房产价格历史走势和减息周期(释放流动性)的关系来看,可以得出这样的结论:

  如果房价处于历史高位,且房屋空置率居高不下(创新高)、租金回报低(创新低),交易量锐减的情况下进行市场救市,如降息,恰恰是为了规避市场的硬着陆、市场转向甚至是价格剧烈下挫的开始。

  综上所述,由之前大规模资本去追求高增长的房产,应该转向了资本合理分流,追求回报周期稳定,回报率稳定的投资产品。

关键词阅读:人口红利 房屋新开工面积 人口负增长 预算收入 人口比重

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