房地产市场区域分化加剧 一线城市房价5年上涨46%

1评论 2015-12-24 07:18:39 来源:21世纪经济报道 作者:张敏 “真雄安”即将诞生(名单)

  过去几年来房地产市场的分化态势,正在房价指标上鲜明体现。

  根据国家统计局的数据,今年11月,全国70个大中城市中,有33个城市的新建商品住宅价格出现环比上涨,比10月增加6个;二手住宅价格上涨的城市有40个,比10月增加2个。房价整体呈现出加速上涨的趋势。

  第一太平戴维斯根据上述数据统计发现,过去五年来,一线城市房价累计上涨45.53%,涨幅明显。相比之下,二线城市的涨幅仅为10.73%。同期,三四线城市房价同比涨幅不断递减。

  随着楼市的区域分化,房价也呈现出分化态势。多家机构指出,这种趋势并未终止,未来一线城市的房价仍有上涨动力,二三线城市则会继续上涨乏力局面。

  一线城市房价涨幅4倍于二线

  根据城市等级的差别,第一太平戴维斯将纳入统计局统计的70个大中城市进行分类,分为4个一线城市,16个二线城市,24个三线城市,其余的列为四线城市和五线城市。

  环比来看,不同城市之间的房价变化差距不大,但若拉长时间轴,可见房价分化十分明显。据统计,今年11月,70个大中城市的新建商品住宅价格平均同比下降0.37%。其中,一线城市价格上涨19.45%,二线城市仅上涨0.87%。三四五线城市的房价则呈现负增长。

  从上述变化可以看出,过去一年来,一线城市房价平均上涨两成。其余大部分城市的房价出现下跌,只有少部分城市房价微涨。

  若以2010年12月的房价为基准,过去五年来,70个大中城市的新建商品住宅价格平均上涨9.34%。其中,一线城市上涨45.53%,远高于平均水平。二三四五(行情002195,买入)线城市房价的平均涨幅分别为10.73%、7.01%、5.97%和4.53%。

  从变化趋势上看,不同层级的城市之间,房价分化十分明显。一线城市的房价涨幅大幅领先于均值,约相当于二线城市的4倍、三线城市的6倍、四线城市的7倍。

  分城市来看,过去五年来,深圳市新建商品住宅价格上涨77.2%,为全国之冠。分析认为,深圳的外来人口较多,对房屋需求量大,但由于地理条件等限制,土地和房屋供应相对有限,使得深圳楼市的供需关系极度紧张。

  同期,北京新房价格上涨34.8%,上海上涨37.6%,广州上涨32.5%。在二线城市中,涨幅最大的是厦门,为33.6%。郑州和南京的房价涨幅也超过两成。

  第一太平戴维斯的报告指出,作为国内最富裕的城市之一,厦门的年人均GDP达到人民币86831元,人均可支配收入为人民币39625元。加之其是处于亚热带地区的沿海城市,以及同台湾的密切往来,厦门得以不断吸引更多高净值人士和小型企业前往。

  相比之下,社会资本充裕、此前房价上涨迅速的浙江,成为房价下跌“重灾区”。过去5年来,温州的新房价格下降23.9%,位居降幅榜首;杭州、宁波、金华的房价也出现不同程度下跌。此外,海口、泉州、蚌埠、唐山的房价,也在过去5年间出现下跌。

  山西内蒙仍为“重灾区”

  过去几年来,“分化”成为房地产市场的主旋律。在一位不愿具名的分析师看来,资本流向是决定这种分化的主要因素。

  “2010年以后,房地产企业的布局开始从二三线城市向一线城市收缩。房地产投资资金大量向一线城市回流,但由于供应不足,造成这几年一线城市的土地争夺十分激烈,土地成本上涨明显。”该分析师表示。

  这种情况在今年达到极致。根据中原地产统计,截至12月中旬,今年我国20大标杆房企拿地金额已累计至4429.93亿元,同比涨幅高达21%,成为仅次于2013年的历史第二高点。其中,20大标杆房企在一线城市拿地金额比例历史性突破了50%,达到50.6%。

  但同期,一线城市仅推出土地516宗,合计土地规划建筑面积为5318.7万平方米,为最近6年来最低。平均楼面价为9075元/平方米,同比上涨了18.9%,创历史新高。

  第一太平戴维斯认为,因近期住宅成交强劲,一线城市待售库存接近最低水平。四座一线城市持续吸引公司开业或扩张,推动就业、人口流入和薪酬增加,同时亦吸引来自其他城市的财富。这些因素均对住宅价格起到支撑作用,预计未来房价将继续保持上扬态势。

  相比之下,三四线城市因此前的过度开发,如今库存高企不下。中国房地产业协会原副会长朱中一认为,一些三四线城市和部分二线城市库存规模较大,是当前房地产市场面临的一项重要问题。

  安信证券的报告指出,截至10月末,我国房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米,其中包括待售面积6.86亿平方米、尚未开工的企业拿地42.3亿平方米、在建商品房库存约49.1亿平方米。

  从区域分布来看, 辽宁、山东、山西、内蒙古为“严重过剩”区域。其中,营口的供需比已达到338.1%,鄂尔多斯(行情600295,买入)(9.28, 0.13, 1.42%)、乌兰察布的供需比分别达到280.7%和293.7%。吉林、湖南、贵州、云南、青海等地,则属于“轻度过剩”。

  中原地产首席分析师张大伟表示,市场分化的趋势还将持续。一线城市房价上涨动力仍然较足,三四线因为库存绝对值过高,即使有信贷刺激,出现全面回暖的可能性也不大。

关键词阅读:一线城市 房价涨幅 分化 房地产市场 城市房价

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