地价倒逼房价上涨 刚需被挤压至商住楼

1评论 2015-12-24 07:18:17 来源:21世纪经济报道 作者:王营 江丰电子凭什么能涨15倍

  “当日售罄,我们只能对信任我们但没有买到的客户说对不起。”12月20日下午4点31分,华远地产(行情600743,买入)(7.15, -0.06, -0.83%)总经理孙怀杰对外表示。孙怀杰所说的项目是华远西红世,当天对外推出168套商住楼,均价在3万元/平方米。

  12月11日,保利大都汇项目负责人陈蔚对21世纪经济报道记者表示,“无论是公寓产品还是住宅产品,其最终核心价值还是在居住上,拥有居住价值才能拥有投资价值。不管在通州核心区我们的楼盘有多么火,我们始终坚持一定做好本原的东西,就是它的价值属性。”

  陈蔚希望外界将他们近期推出的汇家公寓关注点放在公寓属性上,而非传统的商住楼的概念。

  这背后所隐藏的一个市场现象是,受限购影响,随着投资需求减少,自住需求逐渐涌现在商住产品中。而在北京,大部分新建商品住宅项目被开发商建做豪宅。商住楼成为刚需人群一个不得已的选择。

  商住楼成交占比近十年新高

  陈蔚告诉21世纪经济报道记者,据他观察,在商住楼客群中,投资比例和自住比例的客群能各自占到一半。而投资客群中,有很大比例的客群也有作为自住需求的两手准备。

  亚豪机构副总经理任启鑫表示,今年以来商住项目表现活跃,尤其是自11月开始出现供应高峰,这类产品的不限购以及价格优势使得其对年底前的成交 形成有力支撑。上周(12月14-20日)位于大兴亦庄的国锐金嵿实现成交294套,单周成交额过10亿,为当周成交排行榜首。京投银泰(行情600683,买入)(12.68, 0.21, 1.68%)·琨御府项目的商住部分单价高达近60000元/平方米,上周成交48套。除此之外年底改善型项目也成交火热,其中天恒金融街(行情000402,买入)(13.81, 0.20, 1.47%)公园懿府位列排行榜第三,成交均价41000元/平方米左右。任启鑫认为,这类改善型项目周边多有“地王”项目,支撑其未来涨价预期,因此目前的入市价格也吸引大量客群“低位出手”。

  亚豪市场总监郭毅也注意到这个现象。郭毅表示,今年商住楼整体成交量将近19000套,扣除保障房后,与北京纯商品房住宅相比,占比达26%。这个占比创了近十年新高。而总价在150万以下的商品房中,商住楼占比达70%。

  “由于新建商品住宅价格不断上涨,位置边缘化。对于刚需客群来说,他们能买的大部分是商住楼。包括不限购属性。”郭毅表示。

  郭毅称,开发商不断把面积控制到最低,但一套住宅至少要七八百万元起价,对刚需人群而言,不得不把需求压缩到商住、保障房这类产品。随着房价提高,有购房意愿者的支付能力没有跟上房价上涨速度,选择面趋窄。

  亚豪机构还盘点了今年商品房市场销售情况。一个有意思的现象是,除了自住型商品房,能够当天售罄的只有商住项目。普通商品房很难当天售罄。

  21世纪经济报道记者走访了多家商住楼项目发现,开发商大部分把商住项目总价控制在150-300万之间不等。层高普遍在4.2米。可以做成上下两层的loft。对于买不起商品住宅的刚需人群而言,也能够满足基本生活需求。

  地价倒逼作用

  商住楼由于不通燃气,商业水电费较高等缘故,其实际居住舒适度要低于住宅。而地价的倒逼效应给予了商住楼更大的价格上涨空间。

  中原地产研究部统计数据显示:截至12月20日,一线城市推出土地600宗,合计土地规划建筑面积为6211.7万平米,从土地供应量看,是最近6年来的最低点,推出的土地均价(非楼面)则明显上涨,达到了1.49万,同比上涨28%。

  中原地产首席分析师张大伟表示,房企拼抢一线城市土地,催生地王频出。预计今年最后一个月,一线城市土地竞争将依然白热化。未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势,而很多过去被认为是非豪宅区的区域将会供应大量豪宅项目,对市场定价有明显影响。

  商住楼的客群增加以及地价倒逼效应使得其价格涨幅也在加快。郭毅表示,今年北京商住楼成交单价超过2.9万,基本是2009年的7.8倍。普通 住宅加别墅总体平均单价也是2.9万,相比2009年的房价水平是1.1倍。换言之七年以来,住宅和商住产品涨幅基本一致。在过去,商住楼涨价慢,现在此 类需求和客群面都在增加。加之地价倒逼,商住楼价格也在不断上涨。

  21世纪经济报道记者走访发现,位于通州接近六环的富力十号商住项目平均售价已经高达4万元/平方米。该项目销售称,高楼层产品最高售价能到5.5万元/平方米。该售价已经高于周边在售的普通住宅项目,打破了人们关于传统的商住项目售价低于住宅项目售价的传统观念。

  张大伟表示,今年北京豪宅成交占比明显增加,总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史记录。即使从整体商品房住宅签约看,单套平 均也已经达到了370万。从不同的成交结构看,2015年已经出现,“刚需归自住,顶豪遍地跑,中端受挤压现象,成交结构中表现较好的主要在中低端商品房 住宅房源。”

  优客工场创始人毛大庆在接受21世纪经济报道记者采访时表示,在他的畅想中,未来的住宅产品户型也许会发生变化。比如,对于上班族而言,客厅使用率较低。未来的住宅可能只需要一个睡觉的地方就可以。

  也就是说,受地价影响,压缩产品空间可能是开发商未来的关注点之一。比如,首开保利熙悦诚郡近期提出了“35岁人生第一套豪宅”的概念。推出84平方米两居室、104-128平方米三居室、144-156平方米四居室的全龄段户型。

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