房地产并购大幕拉开 杠杆收购将成行业“新常态”

1评论 2015-12-22 20:12:47 来源:华尔街见闻 作者:储芸 两大主题十只金股

  随着房地产行业整合以及企业转型趋势的不断加深,房地产并购市场将持续升温。业内人士指出,房地产行业整合需要大量资金,未来杠杆收购方式将越来越普遍。

  中国指数研究院统计数据显示,2015年前三季度,房地产行业完成并购案例176起,涉及金额1600亿元。与去年同期相比,数量和金额均明显增多。

  受近期宏观经济放缓的影响,房地产企业面临较大的去库存压力,行业优胜劣汰机制愈加明显,部分房地产企业不得不采取出让企业或项目股权的方式来保持企业生存发展。

  《中国证券报》稍早报道称,从企业格局角度来看,更多中小房企经营压力上升,被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者,以维系企业正常运营。同时,大型房企得益于自身雄厚的资本实力,在保障自身业绩增长的同时,倾向于战略并购或入股优质项目。对此现象,华泰证券(行情601688,买入)近日指出,地产行业整合已经成为趋势,杠杆收购即将成为普遍。

  杠杆收购将成普遍 最佳猎手黑石可成示范

  华泰证券本月在行业报告中指出:

  房地产行业整合需要大量资金,在众多房企转型轻资产后,需要一己之力吃掉市场份额的难度较大。2014 年,中国房企 TOP100 的市场份额为 38%,而未来 10年,如果行业均整合到这 100 家开发商中,那么需要以当前 2 倍的体量去扩充现有的房企,在整个社会资金充裕的情况下,LBO(LeVeraGEd buyout)的收购方式将成为普遍,大多将以房地产基金的形式进行成立。

  并在上月报告中指出,全球地产行业杠杆收购的最佳猎手黑石集团或许可以给中国玩家一些灵感。

  华泰证券报告《房地产基金:别人有的,我们也一定有》:

  黑石地产基金的经营模式是“买它,弄它,卖了它”(Buy it, fix it, sell it)。换句话说,这个投资策略只分三步:低价买入资产,解决资产自身的各种问题,问题解决后卖出。

  黑石地产基金曾在2007年以全现金260亿美元收购希尔顿,成为全球最大酒店集团。其中借债约200亿美元,使用逾3.3倍杠杆。后通过资产重组,增股权降债权,将杠杆率降至2.4倍,负债160亿美元。后在2013年发起希尔顿IPO,募集235亿美元,并继续持有其 76%的股权。黑石获投资回报2.8倍,赚得120亿美元,成为私募股权基金历史上最丰厚利润的一笔交易。

  黑石以低于重置成本的价格购买高品质、能产生收益的物业资产;然后以最快的速度解决获得资产自身的资产结构、硬件、经营等方面的问题;最后将其卖出,一般情况是卖给核心投资者。其风险主要靠由高层人员组成的投资委员会控制。

  市场法制尚未健全 杠杆大门已经打开

  近期,地产行业聚光灯都集中在鏖战正酣的万科股权争夺战上。钜盛华攻击,万科防守,事实上,双方动用的杠杆都不低,反映出杠杆收购在地产行业不仅可以帮助大鱼吃小鱼,也可协助行业外资本实现“蛇吞象”的野心。

  央行放水导致市场间流动性宽松,实体经济下行导致投资标的有限。大量资金追逐安全边际高、收益高或者拥有隐形优质资产的稀缺资源

  《每日经济报道》日前指出,万科这次成为“金兔子”,已经反映出经济与金融正发生的一些变化,资金将持续流向地产行业。并提出警示,国内市场法制还不够健全,杠杆时代的大门却已经打开——两融、抵押、资管计划、收益互换、分级基金层出不穷。在股权争夺大战中,最可怕的是发生金融风险。万一杠杆资金发生巨大风险,谁来担责?

关键词阅读:Toggle 黑石 杠杆收购 钜盛 房地产行业

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