楼市这一年:一线城市买房要比炒股更靠谱

1评论 2015-12-21 08:16:37 来源:第一财经日报 作者:林小昭 如何才能做到2天赚20%?

  在楼市告别黄金十年进入新常态后,未来楼市究竟怎么走?2015年的走势或许可作为一个重要的参照。

  今年以来已经多次出台楼市救市新政,央行也多次降息降准,但不同城市之间却加剧分化,一线城市、部分二线城市房地产市场呈现出快速复苏的态势,而广大

  三四线城市仍冷冷清清。

  救市新政频出

  今年3月30日,央行、住建部、银监会通知,二套房贷款最低首付款比例从不低于70%一口气降到不低于40%,而此前的分析普遍预计是调到50%。另一边,财政部也放大招,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  在“3·30新政”出台半年后,9月1日,住建部、财政部、中国人民银行通知,拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。

  9月30日,央行和银监会发布重大政策,在不实施买房“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。

  统计显示,这一年,央行降息5次、降准3次,房贷从6.15%直降至4.9%,这个贷款利率创下了近十年来最低。

  此后,10月29日,十八届五中全会闭幕,会议通过全面二孩政策,将允许每对夫妇可生育两个孩子,地产界也一致认为这对于楼市尤其是改善型户型是重大利好。

  不过,尽管从中央到地方各种利好政策层出不穷,一二线城市的楼市也确实有回暖之势,但要指望楼市再现过去的高速增长已不大可能。中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析说,经历了十年的高速发展之后,中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代,已经一去不返。

  楼市分化,三四线加速去库存

  国家统计局发布的11月70个大中城市房价指数显示,与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有49个,上涨的城市有21个,深圳在同比增幅排行中位居首位,为44.6%,上海、北京、广州紧随其后,涨幅分别达到15.4%、9.6%、8.2%。此外,前十名还包括南京、厦门、杭州、武汉、宁波、郑州。前十名包括了四大一线城市和主要二线核心城市。

  去年9月,在股市还没大涨之前,先后在广州、深圳工作多年的江西人黄先生在深圳市区入手了一套80多平方米的二手房,这也是他人生的第一套房子。一年多过去,这套房子升值超过了150万。“在深圳,买房远比炒股靠谱多了。”黄先生说。

  不过,如果说深圳和上海等一线城市和少数二线城市是楼市中的“绩优股”,那么在广大三四线城市则难言乐观。数据显示,11月,70个大中城市中,同比下降的城市达到了49个,跌幅前十名全部为三四线城市,其中跌幅最大的三个城市为湛江、锦州和丹东,分别为5.6%、5.3%和5.0%。

  张大伟说,今年以来,无论是下调二套房的首付比例、二手房5改2,还是一系列降息降准等政策,真正受益的还是主要在一二线城市,而这些城市可能总共就20个左右,占所有城市的比例很小,广大三四线城市的回暖幅度十分有限。

  国家统计局的数据显示,在开发投资方面,1~11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比1~10月份回落0.7个百分点,继续呈回落走势。这已经是该指标在去年1月开启下降模式后的连续第21次下调,未来这一增速或将趋近于零。

  这其中,非重点城市房地产开发投资下降幅度进一步扩大。1~11月份,重点城市房地产开发投资增长3.5%;非重点城市投资下降1.3%,降幅比1~10月份扩大0.8个百分点,与重点城市的增速差距继续扩大。

  三四线城市销售不畅之下,库存也在节节推高。数据显示,11月末,商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米,库存再创新高。

  巨大的库存压力也让去库存工作成为目前中央经济工作的重要任务。在上个月召开的中央财经领导小组第十一次会议上,中共中央总书记习近平提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展,首次对房地产去库存表态。

  此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市,而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。在“歼灭”楼市库存的问题上,农民工市民化将发挥重要作用。12月14日,中共中央政治局召开会议要求,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

  目前,包括河南、安徽等多地已经出台了针对农民进城买房的相关优惠措施。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《第一财经日报》,后续在去库存方面,仍有望出台更多有针对性的举措,只有房地产去库存达到一定的成效后,开发商拿地和投资的意愿才可能增加。

关键词阅读:楼市 一线城市 买房 二线城市 楼面价

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