长租公寓崛起:经济酒店好日子终结?

2015-07-24 07:21:45 来源:第一财经日报 作者:乐琰 罗韬

  张先生这几天正在纠结,其在上海有一处物业正打算进行加盟投资,然而困惑他的是究竟做酒店还是做公寓?

  张先生的纠结在如今很多物业持有者中普遍存在,以往投资回报相对合理的经济型酒店是大多数此类投资者的首选,但如今随着长租公寓的崛起,投资更低、回报周期更短的公寓分流了相当比例的投资者。

  7月23日,魔方公寓宣布开放加盟,贝客公寓等也正筹划开放加盟,华住等酒店业者则反向开始切入公寓业态以争夺市场,两大业态商战正酣。

  投入与回报PK

  “数年前,经济型酒店是投资蓝海,很多物业持有者和风险投资者都将目光瞄准经济型酒店,然而随着该类业态项目越来越多,部分一二线市场已饱和,经济型酒店投资回报期越来越长,更多业者开始关注刚崛起的公寓。”徐时宁数月前从华住跳槽到魔方公寓。

  贝客公寓创始人兼总经理魏子石认为,经济型酒店对物业的要求高于公寓,很多公寓都是由旧厂房改造但无法满足经济型酒店需求,所以公寓可以有更多的物业选择。

  此外,由于国家对青年创业的支持,很多公寓项目可以低价拿到工业用地物业,这样大大节约了成本。《第一财经日报》记者采访魔方、青客、贝客、蘑菇、友社、锦江都城、华住、如家等公寓和酒店业者后了解到,一家100间客房规模的公寓总体投资在500万元左右,每间客房投资约4万多元,同规模的经济型酒店总体投资在700万~800万元,每间客房投资约7万多元,有些升级版的中端酒店的每间客房投入甚至在12万元,比如华住的部分高端产品。即单体经济型酒店要比公寓总体投资高约200多万元。

  “公寓的人力成本非常低,一间100间客房规模单店只需要2~3个员工即可,因为这里不需要过多服务,但酒店就需要服务,同规模单个酒店需要20多个员工,因此公寓的人房比(员工和客房数量比例)只有0.02,酒店要0.2,这意味着酒店人力成本比公寓高了10倍。”魏子石告诉记者。

  “从加盟条件来看,公寓和经济型酒店的年限都在10年左右,加盟费用也都在20多万~30万元,但经济型酒店的特许加盟管理费占据营业收入的5%~7%,而公寓仅占4%。”刚刚开放加盟的魔方公寓相关负责人徐时宁透露。

  不过,酒店的每夜收益会高于公寓。通常经济型酒店的REVPAR(每间可销售房平均收入)在150元左右,而公寓该数字可能仅100元不到。

  位于上海的分散式公寓蘑菇公寓联合创始人龙东平告诉记者,目前蘑菇公寓每间房的投入不超过1万,由于其租赁的房屋本身都具备装修,因此其回报周期在1年左右。

  诸多公寓和酒店业者反映,公寓公共区域成本低且水电费由住客自行承担,因此公寓的营运成本比酒店低很多,且公寓的空置率通常小于5%,而酒店可能有20%空置率,加之酒店整体投资和人力成本等因素,所以经济型酒店目前投资回报期在5年以上,毛利率约40%,而公寓投资回报期为1~3年不等,毛利率高于40%。

  也有业内人士并不认可这个观点,认为分散式公寓目前前期投入很小,很容易扩张。但是分散式公寓的管理成本较高,空置率也不低,目前上海分散式公寓几乎没有盈利。

  争夺加盟商与酒店反击战

  长租公寓吸引了一批物业持有者关注,很多开发商愿意与其合作。

  “这些有品牌的公寓未来可能不仅有租赁价值,我们还可以合作衍生出更多的服务来产生服务溢价,这个是我们看重的。”某房企高层告诉《第一财经日报》记者。

  由于经济型酒店对于物业要求高,此外有品质的经济型酒店对于物业租金也会提出苛刻条件,因此更多开发商选择与这些新兴的公寓合作。比如东渡国际在上海就给you+公寓提供了物业,形成了互补合作。

  然而,这对于经济型酒店并非好事。“这几年随着经济型酒店成本上升、房价下滑,生意越来越难做,因此加盟者也在犹豫要不要进入这个市场,此时公寓业态的出现的确分流了一部分加盟商,对酒店业者产生扩张影响。”一位长期在维也纳酒店担任管理层的人士坦言。

  “我现在选择进入行业当然会看投资回报,所以公寓和酒店还挺让我纠结的。其实关键还要看地段,优势商圈就更适合做酒店,其收益非常高。但偏远地段或接近办公区域的项目可能就要重点考虑公寓了。”加盟商张先生如是说。

  不过经历了风风雨雨的酒店业者们也不是“省油的灯”,在公寓抢夺加盟者的同时,酒店业者也在反向切入公寓市场。

  记者采访获悉,目前华住正在进行内部创业项目城家公寓,此前华住已推出了带有公寓功能的酒店。而亚朵酒店已一度试水了一家公寓。锦江都城则表示未来可能考虑尝试公寓业态。

  “其实酒店在选址方面会比公寓更灵活,比如公寓一定要在地铁沿线、办公区域等特殊地带才有生意,但酒店没有这么多选址方面的束缚。加上部分酒店业者已开始尝试切入公寓业态,所以这场商战还有得打。”锦江都城COO李予恺指出。

关键词阅读:经济酒店 租公寓 经济型酒店 物业 第一财经日报

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