中国保险业土豪在曼哈顿的投资划算吗?

2015-03-05 07:31:41 来源:第一财经日报 作者:周佳

  位于曼哈顿西53街20号的现代艺术博物馆(MoMA)对面的水晶宫(Baccarat)酒店,虽然门口还有些细节没有最后完成,但是充满现代艺术气息的玻璃波纹墙面,已经在灯光下闪闪发光。酒店网站的信息显示,酒店将在3月9日开始公开营业。

  水晶宫酒店虽然还没开门,阳光保险集团已经同意以2.3亿美元的价格购买这家由喜达屋资本(StarwoodCapital)出资建造的新酒店。酒店的经营通过长期合同继续由喜达屋资本管理,酒店的名称也将继续使用喜达屋资本拥有的Baccarat商标。

  2月纽约创纪录的严寒,也不能阻挡中国人投资美国商业房地产的步伐。2月20日,私募基金巨头黑石集团同意将在曼哈顿第五大道上717号建筑中的22层办公楼部分出售给来自之前已经购买华尔道夫酒店的安邦保险,价格约为4亿~5亿美元。

  那么,连连“攻克”纽约地标的中国保险业土豪,能够通过曼哈顿的地产投资获得多少回报?

  现金流难估计

  很少有酒店在开门营业前就转手。“这只在非常强劲的市场中出现。”酒店咨询公司LodgingAdvisors的CEO、纽约大学旅游和酒店中心助理教授亨尼西(SeanHennessey)对《第一财经日报》记者表示,“酒店的估值有好多方法,最可靠的是现金流估值。但是酒店不像办公大楼,不可能有长期租赁合同,所以没有开门就很难估计现金流。”

  酒店管理公司Hotelguru的主席劳奇(RobertA.Rauch)对记者说:“纽约市去年酒店客房入住率为85%,平均每晚的价钱为263美元。鉴于去年全纽约市酒店客房新增5%,再加上超级碗的影响,入住率和每晚的价钱可能已经在去年达到高峰,今年最多与去年持平。鉴于水晶宫酒店优良的地理位置,尽管每晚价格高于平均水平,入住率还是预期能达到平均水平。”

  根据酒店的介绍,水晶宫酒店占据总共50层大楼的1~12层,拥有114间客房。其中便宜的为开价729美元一晚的单间,超过1/3的为高级套房,更有多间每晚收费1.8万美元的豪华套房。

  按照这么高的单价和高入住率来看,水晶宫酒店的总收入看上去很好。但是一些专家表示,运营一家酒店的成本也不低。虽然阳光保险集团和喜达屋资本达成的具体协议没有公开,并不清楚阳光保险支付给喜达屋的酒店管理费会如何计算,但是按照业内平均水平,管理费约占房费的1/3。由于尚未开业,拥有酒店产生的房产税、酒店运营造成的营业税,以及各项维护性开支也都无从知晓,现金流很难估计,整体价值也很难计算。

关键词阅读:安邦保险 LodgingAdvisors STRAnalytics Hotelguru 中国保险业

快来分享:
评论 已有 0 条评论
理财产品快速查询