为什么不能像卖可口可乐一样 卖房子?

2014-11-27 08:08:57 来源: 21世纪经济报道 作者: 荆宝洁

  1886年,美国一家小商店卖出了第一瓶可口可乐。直到今天,全世界每一秒钟,就有1万人在喝可口可乐。你可以在各个角落看见它。尽管世界上最大规模的房地产企业——万科每年产生的营业收入已经超过2000亿,但想买万科的房子,还是来中国,或者最多去美国旧金山和纽约。

  房屋和可口可乐是两种没有任何相似度的产品。用二者做对比,不是疯了。类似可口可乐这样的食品公司可以实现全球化。但在过往200多年历史里,还没有一家全球化的房地产公司。似乎也很难出现。

  尽管许多房地产企业都在做海外投资,无论是中国的房企、还是英国背景的房企,但由于特殊的属性使然,房地产行业在任何一个国家都是竞争非常激烈的、非常本土化的行业。每个国家、地区都有不同的法律体系、税收政策、消费者习惯,甚至是潜规则。

  如今中国开发商的足迹几乎遍布欧洲、北美、澳大利亚,但跨越了一个世纪的房地产公司——香港置地,也只在东南亚寥寥数个国家布局,包括印度尼西亚、柬埔寨、越南、泰国、新加坡等国家。

  观察中国最大的外资房地产企业新加坡凯德集团的所作所为会发现,中国开发商努力做加法之时,他们正在做减法。比如,主动收回对澳大利亚的投资。为的是更加聚焦和平衡,缩短管理半径。即使中国市场增速再快,他们也小心翼翼地维持平衡和控制投资比例。

  与之相比,中国的房地产企业还没有花太多时间了解海外市场,就已经开始急迫地投资了。和中国房地产企业最大的不同在于,不论是凯德集团还是香港置地,资产负债率都很低,不超过25%。而国内房地产企业普遍在70%左右。经历过完整经济周期的房地产企业对市场更有敬畏之心。

  事实上,一些风险才刚刚显露出来。比如,政策风险。部分海外城市会有不利于国外资本投资本地物业的政策调控。比如香港为了遏制房价上涨过快,在2013年10月推出外地置业买家需要缴纳15%的印花税的政策。伦敦也在酝酿从2015年开始向非本地居民征收房产增值税。这些政策的实施多会打击市场活跃度,降低市场资金流动性。

  在欧美发达的市场,虽说法制健全,但双刃剑在于得到安全保障的同时,法律异常复杂。美国普衡律师事务所合伙人骆仕毅(JOEL H。ROTHSTEIN)给中国开发商的建议是,必须在交易结构的设计、金融的安排、税务的筹划方面做详尽考虑。

  汇率风险也不可小觑。人民币升值的状态不可能一直持续。波动可能会吞噬利润。

  在初期阶段,为了快速发展项目,从设计、开发、销售等所有环节或许都能通过和外部机构的合作方式来解决,但出于节约成本,以及长远发展的角度考虑,必须培养自己的团队。

  同时,还要应对突发事件带来的影响。在马来西亚航空MH370事件发生后,中国人在马来西亚市场置业的热情大大下降。尽管碧桂园在马来西亚的项目,并不只针对国人出售,还有很多当地人以及新加坡人、印尼人购买。不可控事件的发生,令投资风险骤然升高。

  中国经济发展放缓,房地产市场也在减速,但逃避并不是办法。事实上,创新几乎是任何企业长久发展的必由之路。比如可以从资金使用和管理上实现国际化,盲从地扩大海外投资,有可能将企业推向深渊。

(责任编辑:李丽梦)

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