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房地产“去投资化”坚定不移

2013年05月24日 13:09 来源: 中国信息报 【字体:

  一石激起千层浪,“国五条”出台后,全国各地房地产市场经历了比较大的波动,“末班车”效应导致一季度房地产交易激增,而这种集中爆发的成交量以及市场对房地产调控政策压力的预期,会影响到未来一段时间内房地产市场的走势。

  “末班车”效应导致一季度房地产交易激增

  春节过后,各地楼市升温明显。2月20日,国务院常务会议出台了关于房地产调控的五项政策措施,其中主要包括坚决抑制投机投资性购房、扩大个人住房房产税改革试点范围等,简称“国五条”。3月1日,国务院办公厅印发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》进一步细化了“国五条”的内容,强调对出售自有住房按转让所得计征20%的个人所得税。

  “国五条”发布之后,市场反应强烈。一些购房者和买房者产生恐慌,害怕以后数十万的税费落到自己头上,于是赶在政策尚未正式实施之前完成交易。在抢搭政策末班车效应的影响下,各地二手房市场交易火爆,一些地方出现了购房者排队过户的现象。北京住建委公示的数据显示,“国五条”细则出台后的一周(3月2日-8日),北京二手住宅网签量达到了9400套,环比上一周(2月23日-3月1日)增加了140.5%,与上月同期(2月2日-8日)相比增加了279.5%。媒体报道,不仅北京,上海、广州、南京、武汉等地也先后出现了同样的突击抢房现象。

  二手房市场交易的火爆,同时挤压着部分需求流向新房市场,导致整个房地产市场在3月份升温。国家统计局发布的1-3月份房地产开发和销售情况数据显示,1-3月份,商品房销售面积20898万平方米,同比增长37.1%;商品房销售额13992亿元,增长61.3%。70大中城市住宅销售价格变动情况数据显示,3月70个大中城市中,新房房价上涨城市数量为68个,涨幅最大的是上海,上涨3.20%;66个城市二手房房价上涨,涨幅最大的是北京,上涨3.10%。全国各地都在“国五条”落地的窗口期出现了量价上涨的局面。

  需求集中释放之后未来房地产市场将趋于相对平稳

  抢搭“末班车”的结果是,一季度全国的房地产市场交易创下新高,提前释放了未来几个月的交易量。在集中突击交易之后,市场将进入一段相对平稳期。

  从需求和供给两方面来讲,集中在3月份的大批交易消耗了大量有效的购买需求,也消耗了大量可售房源,市场可匹配成交的房源在下降。从心理层面来看,各地有关“国五条”的实施细则刚刚推出,具体执行情况如何,市场各方都进入了观察观望期。买卖双方的心态已由之前的争取快速成交,变成观望等待。在新房市场,开发商也需要根据市场的变化重新调整市场策略,预计短期内低购买、低成交、低供应将持续一段时间。

  进入4月份后,随着各地“国五条”细则相继落地,二手房市场“末班车”效应锐减,各地楼市交易明显回落,尤其是二手房市场与3月份形成了巨大的落差。根据北京住建委的网签数据,2013年4月8-14日北京全市二手住宅网签总量为1716套,日均网签仅为245套,与3月份的日均网签1412套量相比下跌了83.2%。 1716套的网签量甚至低于3月份有时1天的签约量。事实上,在3月30日“国五条”北京细则出台后,从3月31日零时至4月7日24时,北京的房地产交易系统暂停购房资格申请、审核及网上签约,4月8日恢复网签。那么在4月8日恢复网签的一周内,二手房成交的1716套还包含了网签暂停期间积压的网签量。

  其他城市也经历了同样的行情变化。据上海市房地产交易中心统计,4月1-7日,二手存量住房日均成交面积约4.6万平方米,较3月全月日均成交量下降75%。天津市4月1-7日,二手房成交套数为2084套,环比下降60.5%;成交面积180677.5平方米,环比下降59.78%。

  市场之所以对“国五条”出台后的反应这么激烈,因为“国五条”触及到了投机性购房者的重要神经——所得税问题。

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