首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

我如何在10年间让房产价值1亿?

2013年05月20日 14:05 来源: 好运Money+ 【字体:

  我如何在10年间让房产价值1亿?

  从第一套13.8万元的小房子到他最近买入460万元的商铺,10年间,在他名下买进卖出的房子超过100套。

  在房地产加速发展的这些年,张启胜靠房子创造了财富,又靠房子成倍地复制财富。

  房产价值和投资回报的不断增长让张启胜一直相信自己对房产的判断。尤其在经历了一次基金投资本金被腰斩的失败后,他更是对房产的获利能力完全信任。

  2007年他听了朋友的建议,考虑到要分散投资,就投资500万元买指数型基金和股票型,一段时间后也涨到了600多万元,但是很快就跟着股市下跌,现在市值也就200万元了。“如果这些钱我买了房子,加上贷款的杠杆作用,500万元到现在已经变成3000万元了。”从第一套13.8万元的小房子到他最近买入的460万元的商铺,10年间,在他名下买进卖出的房子超过100套,目前他持有的房产市值1亿元。

  2000年,张启胜刚来上海。为了租房子住,他通过中介找房,很快发觉中介的主要工作就是跟房东、租客交流需求,而每租一套房子,中介要收1个月的租金作为佣金。这个利润打动了他。他和两个朋友租了镇宁路附近的一套底楼房,开了第一家中介小店,白天做办公地点,晚上睡在里面。最开始的1年半里,他们只会做租赁的交易,当时镇宁路附近一套两室户租金2000元左右,一室户1000元至1500元。

  2003年,张启胜的佳歆地产让他个人的现金达到了10万元以上,他买了第一套房。

  这套房子也在镇宁路,总价13.8万元,是老式的售后公房,30多平方米。2个月以后他发现这套房子的行情涨到了17万元,马上就挂牌卖掉。买房的时候是5月,签买房合同的时候他穿着衬衫,卖掉房子的时候他还是穿着衬衫。

  他后来在交易中心特别留意过几次,10年间,这套房子被买进卖出5次,现在市价130万元。

  张启胜拿着17万元继续买房。这次他胆子大了些,想买两套,于是想到要贷款。他把17万元分成了两份,付了两套房子的首付款:一套是一室一厅,首付8万元;一套一居室,首付7万元。两套房子都是30多平方米。当时贷款还要通过贷款公司办理,一般的中介公司甚至没有直接和银行对接办理住房按揭贷款的业务。

  当时大部分人仍然觉得单价5000元/平方米的房子贵。但是从投资回报率的角度看,那时的房子租金都很高,非常值得买。张启胜的这两套房,买来就出租,月租金分别是1600元和1300元,年投资回报率是12%和11%。而现在,全上海都找不到回报率超过4%的住宅。

  但那时候很多人不敢买房,以致更多的人后来后悔没有在那时买房。

  1997年东南亚金融危机过后,香港楼市经历了一轮暴跌,海南的资产泡沫破灭,广西北海留下了一堆烂尾楼,上海也有开发商因为资金链断裂跑路、楼盘烂尾。很多人判断上海的房价也会跌,都不太敢买房。市政府却是鼓励买房的—买房就能享受退个人所得税的优惠。

  张启胜也受了这种氛围的影响,有点怕房价跌。为了安全起见,他2005年之前买房子很少贷款,“只要不贷款,房价跌了也不怕变成负资产,而且一直有租金收。其实那个时候胆子还是小了。”谨慎有谨慎的好处,2005年上海的房价暴跌过一次,有两个人因为买房太多贷款太多,房价暴跌了贷款又还不上,崩溃之下跳楼自杀。

  从2004年开始,张启胜的中介公司每月盈利稳定在15万元至25万元。在持有了类似的7套老式公房以后,张启胜对只买这样的房子不满足了,他要买新一点的房子。

  2005年,上海次新房的每平方米单价普遍在6000元至8000元,一套两居室的房子至少70万元。同时,他的房子都涨到30万元至40万元,普遍有100%的涨幅。他开始了车轮式换房:卖掉一套,加上公司盈利的30%至40%再买一套。2005年至2007年,他买了近20套次新房,都是两居和小三居,每套总价60万元至80万元,范围绝不超出长宁区和静安区这两个自己最熟悉的区域。

  虽然原先的老式公房涨到100%以上才卖掉,但租金却没有相同幅度地上涨,60万元的房子月租金4000元,回报率降到了8%。他卖掉第二次买的两套小房子的时候,回报率则已经从12%左右下降到6%左右—36万元卖出的那套一室一厅,租金是1900元。

  租金回报率的下降,没有让张启胜对买房投资的前景产生任何怀疑,因为快速上涨的房价让他的重点从赚租金转移到了赚差价上。

  2006年至2007年,作为2010年世博会的基础建设部分,上海地铁建设的发展突然加快。报纸上有很多地铁通车、在建、待建、规划地铁的信息—站点、走向、开通时间。几乎是只要通了地铁,周围的房子都马上上涨。张启胜发现了这一点,开始琢磨地铁房、期房。

  他买房的思路并不复杂,从公布的地铁规划里找地铁站点附近的楼盘。那两年他陆续在宝山大华、宝山顾村、嘉定江桥买了近10套房子,每套总价70万元至80万元。近10套房子里一半贷了款,一半全款支付。2007年底至2008年,美国次贷危机的影响开始波及中国的金融业和实体经济。2008年房价很快下跌,张启胜买的房子也开始下跌。但是因为贷款不多,只占到这些房屋市价的25%以内,他并不急着脱手,打算等等看。

  张启胜很快等到了国务院在当年10月底出台的购房优惠一揽子政策:卖房营业税免征期限从持有5年改成持有2年、住房商业贷款利率7折。这些在他看来都是市场要大幅上涨的大利好,于是在那三个地方又买了10套期房,而且这回还特别挑选旭辉、大华等名牌企业开发的期房。这10套房子,每套房子都贷了款,而且贷款比例前所未有的都超过了房款的50%,“当时7折的商业贷款利率只比公积金贷款高一点点,多划算啊。”

  这些优惠和4万亿投资计划一起,推动了2009年最疯狂的一轮房价上涨。他在2008年买进的房子经历了2009年这轮行情,涨价近100%。

  从2003年买第一套房,到2009年结婚之前,张启胜投资房子甚至不分自住和投资,只要价钱合适的,自己正在住着的房子也说卖就卖,在那几年里他一直在不停地搬家。

  如果2010年开始,没有接二连三地出台“营业税免征期限2年改5年、第二套房限贷、第三套房限购、征房产税”的调控政策,张启胜可能还会继续投资住宅。这一系列政策针对的正是像他这样的投资者。但当一个房地产投资者的资金雄厚到一定程度,政策只能改变他们的投资方式和方向,并不能阻止他们投资。

  他不能再买住宅,卖掉手里的一些房子也要缴税。他能涉足的还有不被调控的商业地产,从2011年开始,张启胜逐渐把30套左右的住宅,调整成了住宅10套以下,商铺20套以上的结构。买商铺时他对地段的要求更高,一定要是静安、北外滩这类黄金地段的成熟社区商铺,并做长期持有赚租金的准备。他的公司还有200家门店要管理,为了不被这30套房子尤其是20多套商铺分散太多精力,张启胜又注册了一家资产管理公司专门负责这30套房子的买卖、租赁和日常管理。这些商铺带给他的是每年5%以上的投资回报,即每月数十万元的租金。

  临近分别时,他从车子里看见了一个楼盘,“前面那幢楼看见了吗?静安枫景苑。2002年开盘的时候,这里的房子卖8000元/平方米,100平方米就要80多万元。报纸上都说它贵,我也觉得贵,那会我买房的胆子也不够大。如果当时付个首付,贷款买下来租给外国人,月租金1200美元,按当时1:8的汇率,一个月光租金就能收1万元。知道现在卖多少吗?600万元!”

  张启胜 34岁

  佳歆地产 总经理

  投资房产 10年

  张启胜创业靠房地产服务,资产增值同样靠的是一套套房子。

  哪些政策影响你买房?

  BUYER ?? STRATEGY

  房地产行业应该是近10年来中国内地政府调控最频繁的行业。

  在经历了被纳入支柱产业范围、降温、促市措施和不断加码收紧后,行业企业经历了一轮沉淀,已经走出了最坏的时候。

  但对于买房者,现在却是买房最困难的时候。

  房地产调控以行政手段为主,辅以加税和收信贷。现在首付门槛、利率折扣、交易税和买房资格限制都是历史最高,它们把更多的人挡在“买房”的门外。

  首付比例

  2008年底至2009年下半年的最低20%首付,最低贷款利率折扣7折,再加上当时不限购不限贷,就算买的是家庭的第十套房,只要资信没问题,房子房龄不超过5年,以20%的首付和7折利率顺利到手几乎没什么困难。

  上海、广州、深圳的地方细则也提到“适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”,意味着提高二套房首付比例可能只是时间问题。目前这3个城市首套自住房贷款首付款比例不低于30%,二套房首付比例不低于60%。

  同样是买第二套房,4年前,200万元的房子你只要首付40万元,现在你至少要准备120万元。

  贷款利率

  利率几乎每年都变动,你更应该关心自己能获得多少利率折扣。这件事情非常重要,因为一旦写进合同,还款期限内就一直有效。

  如果有7折的利率折扣,央行每加息1%,给你造成的影响是利息降低成增加0.7%;若利率上浮1.1倍,每加息1%对你来说都是增加1.1%。取消和缩小利率折扣对意味着更高的买房成本。

  最新的5年期以上人民币贷款基准利率6.55%,二套房贷款利率不低于贷款基准利率的1.1倍,最低房贷利率普遍8.5折。政策对首套房很宽容,但大型股份制银行在实际操作时多数取消了首套房贷的利率优惠。

  8.5折的利率和上浮1.1倍的利率,以借贷100万元、30年还清,按照最新的5年期以上的基准利率6.55%等额本息计算,利息总额相差40万元,如果还款年限缩短到20年,利息相差24万元。

  任志强在2013年博鳌亚洲论坛上评论:政府一方面希望降房价,让普通人买房更容易,一方面却用提高贷款利率和首付的方式提高了买房的支付成本,买房更难了—这成了一个悖论。

  交易环节税

  “国五条”对出售住房按差额的20%征收个人所得税,自此,二手房交易以是否持有5年和是否家庭唯一住房为界限,税收达到最高水平。

  以一套7年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通住宅计算,如果是唯一住房,这套房的交易契税为1%(首次购买90平方米以下普通住宅)或1.5%(90平方米以上普通住宅)或3%(第二套房和非普通住宅),免征卖房营业税和个税。

  如果是家庭非唯一住房,个税就要缴纳30万元。按照以前的标准,这笔税是2万元。多出来的28万元,相当于房屋成交价的14%。如果房子持有不满5年出售,还要按成交价的5.55%交营业税。这些税都限制了二手房卖家以更低的成本卖房。

  一手房交易只交契税。但一线城市里大多数人买得起的一手房都在生活不便的郊区,而地段好的一手房,每平方米单价早就上了4万元。

  买房资格

  首付、利率和税费再高,总还是能买的。但如果你已经有两套以上房产或是有两次商业贷款记录,连买房的资格都没了。在北京、上海等城市,这还是当地户籍的家庭才能享受的条件。

  如果在北京、上海等城市工作生活,已婚,但夫妻双方的户籍不在当地,只能买一套住宅,没有资格买第二套;如果你没来得及在2012年6月底之前买入一套房子,也没结婚,现在可能会掉进一个死循环里—对方觉得先买套房子才同意结婚,交易中心说不结婚就不能买房。

  买房前,看懂房价

  BUYER ?? PRICE

  M2增幅变大的3个月至5个月后,房价明显上涨。

  2004年到现在,汇率升值都在推动房价。

  单一调控最多控制5个月的房价,而全方位调控最多控制13个月,然后,房价继续涨。

  调控政策严厉了,买房变难了。但是这不意味着你就该以受害者自居,等着一套便宜房子从天而降。房价的变化虽然难以精准预测,但它呈现出的一些规律和相关变量,能帮助我们找到正确的买房时间点。

  房地产调控通过提高买房门槛、限制开发商信贷,在短期内影响供求关系,控制成交量,最终影响房价短期趋势。中期判断仍然要综合货币量和供求关系,长期趋势则要以经济结构和城镇化作为判断基础—工业化和城镇化是房地产价格上涨的最核心推动力—恰好,这两个阶段我们都在进行中。

  从一线城市2007年以来的房价变动情况看,促进市场的财税、信贷等全方位调控在2个月至4个月后开始发挥其对房价的影响力,延续时间最长时甚至推动了未来12个月的房价上涨。而抑制市场的调控对房价趋势的影响快则1个月、慢则3个月就有体现,但影响房价的时间却很短,通常3个月至5个月后就被市场消化,但是在抑制政策不断累积成全方位的调控后,最长也曾控制了13个月的房价上涨。

  根据上海易居房地产研究院对日本、韩国和中国内地的房价和广义货币M2关系的研究结果显示,M2增幅变大的3个月至5个月后,房价明显上涨。

  汇率则在特殊阶段影响房价。从欧美国家、日本甚至中国香港的房价变化看,在典型的工业化过程和城镇化过程中,汇率升值会助推房地产价格上涨。但工业化和城镇化完成后,汇率升值对房价的影响基本消失。

  如果现在要判断买房时机,一直在升值的汇率是基本不用考虑的因素—我们还没有完成工业化和城镇化,2004年到现在,汇率升值都在推动房价。每月末的M2货币相比前一个月末的增幅如果持续变大超过3个月,房价上涨的几率就会变得更大。因此,M2的月度增幅是个主要指标。最后,还要把握调控的步调—逆向地看,调控就是要把快速上涨的房价压下去。房价涨得太快你追不上,当调控快速把房价压住时,你如果还有买房的资格和能力,还有什么理由拖拖拉拉?单一调控最多控制5个月的房价,而全方位调控最多控制13个月,然后,房价继续涨。

  房产税担心尚早

  BUYER ?? TAX

  地方政府和中央政府之间的财税分配制度要改变。

  要改变国有建设用地招拍挂制度。

  要能全面监测个人房产持有状况及制定较完善的评估标准。

  从作用上看,上海和重庆已经试点2年的房产税既没有起到调节住宅供需的作用,又无法像美国那样给地方政府提供长期稳定的财政收入—在中国,扮演类似角色的是土地。

  美国各州政府每年向除公寓外的住宅征收物业税,税率一般为1%至3%,用来支付公立教育费用以及改善维持公共服务等。纽约2012年度的物业税占全市全部所纳税款的43%。市政府向百姓公布的手册显示:34%用于警察、消防、卫生、管教等机构,29%用于教育,21%用于公共健康和福利,16%用于其他机构(交通、住房、公园等)。

  美国各州征收物业税之前,由居民公选最诚实敬业的人做房产评估员进行评估,一般是两个不相识的人上门共同评估房产价值:测量房屋的面积、登记房屋的数量和房间的数量等,再分别做出评估,结果在网上公开。

  如果认为房子被估值过高的话,评论员会应你的要求详细介绍评估的方法:面积、年份、结构、建筑商以及成交价格等问题。还不满意的话,可以向州评估委员会上诉、提议案,最后由全体选民投票决定是否推翻官方估值。2012年6月,北达科他州的选民就经历了这样的投票。

  尽管美国的物业税每年向每套房征收,但也有相应的退税政策兼顾低收入家庭。美国税法规定,个人因为买房将月收入缴付了银行利息的,可以享受个人所得税的减免。

  如果中国要像美国那样征房产税,首先地方政府和中央政府之间的财税分配制度要改变。地方70%的税收上交中央后,只剩30%的财政收入,地方财政不足、城建开发资金和政府融资都只能依赖卖地和抵押土地;其次,改为持有环节征税实际是把一次性交齐的地价分摊到每年,那么现行的国有建设用地招拍挂制度也不能不变,否则就变成了重复征税—卖地收一次钱、持有环节再细水长流地收钱,加重持有者的负担;每年向每套房征收房产税,还要解决低收入家庭税负过重的问题—房产税减免的具体措施也不能少;另外,在技术层面上还要能全面监测个人房产持有状况以及制定出比较完善的评估标准。

  因此,在解决地方政府和中央的财税矛盾、地方政府对土地财政的依赖、税制改革、全国房产信息联网和资产评估体系等问题之前,中国都做不到像美国那样普遍向每套私人房产征收房产税。利益重新分配就是触动部分人和部分部门的既得利益,完成这些必要的工作就算不是遥遥无期,三五年内也是不够的。

  0.66%

  2012年上海征收房产税24.6亿元,占当地当年财政收入的0.66%。

  0.03%

  重庆征收房产税近1亿元,占当地当年财政收入的0.03%。

  买房前,Check it!

  BUYER ?? RULES

  趋利避害谁都会,面对买房这类重大决策,

  能否抓准要点,是你能否省下资金合理利用的前提条件。

  抓住对你有利的条件

  市场动荡期

  发生较大国际金融危机的时候,是房地产市场情绪最悲观的时候。作为资金密集型的行业,开发企业在这时面临比其他行业的企业更高的资金风险。部分借贷率高、资金链长、融资成本高的开发企业会有较大幅度的降价。

  尤其是品牌房企,更希望快速卖掉一些楼盘,暂时解决资金周转问题。而近年来大部分小型房企则因为自有资金占比高,资金周转问题小,反而不会在这方面有太大困难。

  调控初期

  抑制房价的政策出台后,最少三五个月,最多1年。原先房价上涨的趋势改变,买房的人变少,你的竞争者少了。这在二手住宅市场更明显,而开发商经过了这么多年的调控,淘汰掉了一批竞争力弱的,剩下的几乎都习惯了调控,甚至摸索出了在调控下发展的方式,它们通常不会在调控初期就匆匆降价。

  年初或年末

  年初的时候买房,贷款申请更容易通过。因为年度信贷额度在这时最充足,审批和放款速度都比较快。年末则是一年中开发企业资金结付较多的时候,在春节前工程款项、代理费用等要结清,如果当年销售目标完成不理想或者财务报表不好看,年末前启动一轮打折促销、增加销售回款的可能性就比较大。

  安排好办理时间

  二手房的手续更复杂,需要的时间也更长,安排好时间能缩短各种事情的办理流程。

  在交了二手房的买房定金时,就要开始准备贷款申请材料—婚姻证明、收入证明、工资流水单,并查询公积金余额和缴纳情况,这样,在签完交易合同,房子做了备案登记的同时,就能向银行递交材料、提出贷款申请。这至少能节省5天至7天的时间。

  一般银行贷款发放时间在1个半月到2个月左右,申请公积金贷款则比申请商业贷款多15个工作日左右。

  避开对你不利的条件

  中介会影响你的决定

  跟着中介去看房,不只是你在挑房子,中介实际上也是在用行为影响你的心理,并促使你做出最后决定。

  美国麻省理工学院行为经济学大师丹??艾瑞里在《怪诞行为学》中曾经揭示过这样一个现象:本身一般但房主开价高的房子会被中介设定为你心目中的价格基线。尽管你把要求说得很清楚,但仍然会先看到几套根本达不到要求、价格又贵的房子,你的心里会逐渐形成一个差房子价格的基准线。最后,中介再带你去看一套符合要求,价格却和前者差不多或者只贵一点的房子,“就是这套”的想法会变得强烈。

  相反,如果你一开始看到的就是不同价格的,基本符合你要求的房子,你的心理多半是“再看看”。

  已有一套及以上住房

  调控对买房的限制实际已从投机者、投资者扩散到改善者。所以,首次购房者在购房资格、税费、信贷方面受到的限制都是最少的。而如果你已经买过一套房,买房成本几乎要增加一倍。已有两套或以上房子的,则不被允许再以个人或家庭名义买房。

  被转嫁的税

  虽然营业税和个税的从严、从重征收主要针对二手房卖房者,但是因为住房市场实际供不应求,买房者弱势,因此,这些大大增加的税费负担都在合同里转嫁给了买房者。

  信用污点

  信用卡逾期还款、房贷逾期还款都会造成不良信用记录,连续3次违约、超过3次逾期未还款或累计逾期天数超过10天以上都是比较严重的情况,很可能被银行拒发贷款。而买房前2年内的还款违约,必须做出合理的情况说明和保证,银行才会考虑放行。

  当然,如果你其他指标过硬,信用污点会显得不那么突出—资产在千万元级别以上的人即使连续3次违约,银行也不太会拒绝。

  卖掉,还是租掉?

  SELLER ?? DECISION

  调控的目的从来都不是让房价大跌,它达到了控制房价过快上涨的调控效果。

  尽管如此,房价在多次调控的影响下还在缓慢地震荡上涨。

  中国内地的房价也会在城市化结束后经历一次较大的跌幅,但时间至少在10年至15年后。

  尽管因为增加买房成本被研究者批评过度使用行政手段干预市场,但一二线城市的房价泡沫确实被有效地挤出。房价在多次调控的影响下还在缓慢地震荡上涨。未来还有上涨空间,留着房子似乎是更好地选择。在做是租还是卖的决定之前,你要弄清4件事。

  房价一定比租金涨得快

  从目前的政策导向造成的实际影响看,卖房相对容易,买房越来越难。世联地产行情,资金,股吧,问诊)最新发布的2013年第一季度购房者信心指数调查显示,2013年1季度全国购房者当中,预期未来房价上涨的比例为75.2%,较上个季度大幅增加7.7个百分点。从2011年第4季度以来,预期房价上涨的比例持续增加。截至目前,购房者的涨价预期已经形成。

  王芳家在七八年前用拆迁款在上海原卢湾区买了一套70万元的两居室,现市值600万元。因为不是家庭唯一住房,如果出售要缴个税106万元。

  这套房子近年来一直被出租,现在月租8000元,按照如今600万元的房价计算,租金回报率1.6%。买下这套房收租金的人,静态衡量则要62年才能收回投资成本。但是对王芳来说,这笔70万元的投资,回报率已经超过了10%—投资性房产的实际回报率取决于你在什么时候买进。

  中原集团提供的数据显示,一线城市北京、上海、广州、深圳和二线城市天津目前的租金回报率是2%至3%。房价在上涨,住宅投资回报率却持续降低,直接原因就是房价上涨速度高于租金上涨速度。这个趋势在调控频繁的2010年以后都没有改变。

  如果继续持有并出租,按照2010年以后的房价涨幅,你能同时享受年均房价上涨8%以上和相当于当年房价2%左右的租金收益。如果要卖掉,你还要想清楚一件事:如果只是单纯考虑资本获利,卖掉房子后,这一大笔钱怎么处置才能保持比持有更高的获利。在找到更理想的投资工具之前,贸然卖掉房子显然不是个好主意。

  房价会像日本一样大跌吗

  从后起工业化国家和地区的经历看,工业化和城市化完成后,房价结束快速增长都以较大幅度的房价下跌为明显标志,此后房价逐步稳定。

  日本战后基础设施落后,列岛改造计划推动固定资产投资成为经济的主导方式—建造高速公路、新干线建设和新的工农业区域。1970年代至1980年代中期,日本经济结束高速增长,变为出口主导型经济。对美国和欧洲国家长期的贸易顺差导致了贸易摩擦,最终日本于1985年在美国的压力下签署《广场协议》。

  在汇率市场化的1年间,日元对美元汇率从235:1上升到120:1,出口获益大幅降低。为了避免经济全面萧条,日本实行宽松的货币政策—连续降息和增发货币。

  此时日本国内实业环境已经恶化,增发的货币大部分流入房地产和股票市场。1990年,日本生产性行业贷款占信贷量的25%,而非生产性行业贷款却是37%。房地产和股票市场的极度繁荣吸引了更多的国际资本进入日本投机,1985年至1990年,六大都市商业用地价格上涨290%,住宅用地价格上涨163%。但房价和地价早已失去了最基本的支撑—1985年日本城市化率76.7%,意味着城市化基本结束,缺乏基本居需求。

  1989年末,日本央行实行“电击疗法”,提高政府贴现率,停止向房地产企业和股票投机者贷款,戳破了房价和股价泡沫。8年中,股市下跌超过80%,房价下跌60%。

  同样的出口型经济体中国台湾,在1970年代至1980年代经历的房价大涨则伴随着收入的高增长,未形成真正泡沫。1987年至1990年的房价大涨的主因也是货币宽松以及热钱投机所致,此时中国台湾也完成了城市化,但房价在政府重手调控下却没有暴跌,而是连续10年的小幅下跌,中南部累积下跌超过40%,台北市房价却仍然很高并在近年持续上涨。

  中国台湾永庆房屋集团副总裁、上海永庆房屋总经理陈史翎分析,日本的房价大跌给了很多国家警示,中国政府避免这种局面的做法是在房价大涨时及时调控。中国内地的房价也会在城市化结束后经历一次较大的跌幅,但时间至少在10年至15年后,以基础设施建设完成、城市拆迁结束、建筑不再更新和地铁不再修建为第一个条件,以人民币对美元汇率升到5:1至5.5:1区间为第二个条件,以政府对收紧信贷和货币政策为第三个条件。

  但即使发生下跌,只要政府不像当年的日本政府一样,长达4年放任资产泡沫疯狂增长,那种大跌就不容易发生。

  如何给房子讨个好价钱

  无论是卖还是租,房子本身的条件都会影响它的价格。汉宇地产上海市场研究部分析师朱春峰建议,买入这套房子的时候就要考虑将来可能会出租或出售,基于自身需要,考虑坚持一些条件会让你将来从房子上获得更高的回报。

  什么样的房子能有更好的价钱?

  “Location、Location、Location”的原创者是谁无从考证,但全世界地产业者都会跟你强调它,好地段意味着高售价、高租金。

  衡量地段的标准除了认准市中心以外,非市中心的商业和生活配套成熟的区域也是好地段;多层公寓的三四层楼更受欢迎,小高层、高层的公寓的中上楼层的采光和日照条件比低楼层的更好;同样的面积,户型方正的房子利用率高,更有竞争力;如果可能,尽量买房龄不超过12年的房子,否则再次出售时房龄超过20年,买房人可能无法申请商业贷款。

  另外,如果这还是一套学区房,则至少还可以比同地段、同类型的非学区房贵15%,宇宙中心北京五道口的学区房已经超过10万元/平方米,而且房价几乎不受调控影响—中国家长对教育投资的成本计较得比较少。

  如果是一套过渡房住了几年后再卖掉,我们也有些建议给你。挂牌之前清理掉破败的部分,给房子重新粉刷一次,它会更受欢迎。在不知道买房者对装修的喜好之前,风格强烈的装修是个危险因素,给人干净的第一印象是最安全的选择,价格也能提升5%左右。

  影响房租的因素

  影响每套房子的租金回报率的因素排序依次是:地段>价格>装修>小区环境>房龄。房龄对租金的影响力最弱,租房子的人在新老小区上的选择也没有特别明显的特征。而且房龄的缺陷完全可以用装修弥补回来。

  即便是30年房龄的老小区,只要房子有精致统一风格的装修,配备了液晶电视、木地板和比较新的家用电器,通常都比同地区10年房龄左右新建小区的普通房屋租金高。

  租客更在意软装修,比起在地板墙砖等的翻新和装潢,房东在房子的家具、窗帘、灯饰等软装修上花心思,花费更少,提升租金的效果也更好。

  3个误导了很多人的理论

  ATTENTION

  总有让你犹豫不决的理由。但是,它们真的对吗?

  中国独生子女1.4亿人,他们爷爷奶奶走了留1套房,外公外婆留1套房,爸妈留1套房,共3套房,找个门当户对的配偶也是3套房,两人再按揭1套房。十几年后,会看到满街手里有六七套房的中年夫妻,但他们付不起水电费、物业费,只有抛售,于是房价长线必跌。

  前面已经说过,房价未来会经历一次较大跌幅,只是不太可能暴跌。这种说法错不在结论,而在你提出这个假设的思路。

  这个思路及其推导建立在完全静态的基础上,排除了期间发生的所有变化。

  如果不考虑农村的非独生子女,仅从城市房子的供应和住房需求的角度考虑,独生子女的孩子在十几年后面临结婚时,也是新增的住房需求。而在这十几年里,城市化会让更多的农村人口进入城市,城市化过程中的拆迁也会增加居住需求,住房需求的新增和城市化率同步增长。

  同时,一个家庭仅从居住的角度考虑,一辈子可能需要买3次房—结婚时、孩子上学前、退休前,这种变化体现在住宅市场上至少是3次自住需求的买卖交易。

  最后一个提醒来自数学角度:中国的第一代独生子女在2013年普遍刚到35岁,对于继承这件事,平均还有20年。

  中国香港的房价收入比为15倍,而发达国家只有6倍,而北京、上海的房价收入比已经是20倍至30倍。中国内地房价收入比高,泡沫太大,短期内肯定大跌。

  这种判断的错误在于用适用成熟市场的指标去判断不成熟市场。

  房价收入比是国际上用于衡量发达国家的房地产市场是否健康的标准,前提是国家城市化完成、汇率稳定和房地产市场成熟。

  在这样的市场中,影响房价的大部分变量稳定,支撑房价的基础变成了基本固定的居住需求,这部分需求的支付能力就是更重要的影响房价的因素。

  如果一个成熟房地产市场的房价收入比短期内突然变高,则需要警惕是否有货币超发、信贷泛滥在催生资产泡沫,或者有大量的海外资金流入房地产市场。这时房地产市场没有实在的新增居住需求支撑,房价暴涨体现的几乎都是资产泡沫。

  再来看中国。不光城市化和工业化都没完成,市场远未成熟,当你看到两个家庭倾尽父母大半生积蓄为子女支付买房首付款的时候,就该知道:在我们这儿,2个人买的房子里,包含的可是6个人的收入。

  房价收入比?在这个时候其实是个误会。

  货币超发冲击物价、推高房价,引发通货膨胀,最大的受害者是国内消费者和购房者。日本的房价泡沫破裂起始于货币紧缩。超发货币是房价上涨的罪魁祸首。

  很多国家和地区的房价等资产价格的上涨通常主要由货币超发引起,但货币超发并不一定导致物价和房价暴涨。

  出口型经济主导的国家为了维持汇率稳定,保持出口顺差,会在出口受阻的时候增发货币,否则经济发展的速度会明显下降并影响国内就业。

  但是,增发的货币并不是全部被一起投向流通领域,推高所有东西的价格。央行还是有一些方法降低它对消费品价格和资产价格的影响,推出对国内收紧银根的措施—提高准备金率和发行央票,把金融机构里的部分资金冻结,阻止它们流向固定资产形成资产泡沫,控制流动性,这些方法都能有效地对冲一部分货币超发的负面影响。

  因此,货币超发是否引发通货膨胀还要看其他措施是否有效地控制了流动性。而且,从另一个方面看,即使推高了房价,对房屋产权人来说也未必有害。固定资产在对抗通货膨胀方面的作用还比较明显,如果你是有房的消费者,你是愿意看着存款贬值呢还是房价上涨呢?

社区牛人

  • 宇辉战舰
    人气播主

    [简介]崇尚中长线波段交易,善于把握股市节奏,每日送出热点个股!进入直播>>

  • 老胡实盘
    人气播主

    [简介]实盘交割单100%真实发布,连续5年盈利,年平均收益高达40%。进入直播>>

  • 黑马狂奔
    人气播主

    [简介]看大盘最精准最前瞻最直接,对个股非牛不战,出手必攻直击涨停。进入直播>>

关于房产的相关新闻

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册