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CCFC:房地产信托山雨欲来 投资者不必太过担忧

2013年03月14日 16:28 来源: 金融界网站 【字体:

  新“国五条”的出台像一枚重磅炸弹,在楼市掀起巨大波澜。股市应声而落,房地产信托更是一片唱空。尽管新政对房产业有造成冲击压力,但是房产信托投资者对风险不必过于忧心忡忡。

  影响房地产信托兑付风险的主要因素,主要包括房地产的抵押物、现金流以及宏观环境。

  从房地产的宏观环境来看,实体经济方面来说,自2003年起,房地产被定为国民经济支柱产业,房地产硬被活生生地弄成了中国经济的核心与灵魂;在中国城市化和工业化进程还在继续向纵深发展的情况下,房地产业仍将在中国经济发展中占有重要的基础地位。从投资市场看,房地产板块上面连着钢铁、水泥、玻璃等几十个行业,下面连着银行。可谓牵一发而动全身。 地方财政、GDP驱动性、商人的天生逐利性决定了这项方案很有可能又会变质,地方和房地产商上有政策,下有对策,阴奉阳违在前几次调控中就已大肆其道了,此次难保不重蹈覆辙。

  就此次出台的国五条来说,并不会带来房价的急转直下。新政的实质是鼓励房产持有者继续保有房产,将供应在低水平上,而真正有消费能力的刚需消费者仍然会入市,甚至承担本应有卖家承担的交易税,以便继续在较低成交量的基础上推高房价水平。另一方面,将二手房的潜在消费者推向新盘,很可能推高这些新盘的价格,间接推高可比楼盘、市区乃至整个城市的均价。

  在抵押物方面,在房地产信托融资中,必须在融资前告知投资人信托资金的具体投向。一旦投资者认为房地产市场有泡沫,就会积极规避此类信托计划,使信托计划所募集的资金减少,对市场反应比较灵敏。不过由于行业内各家公司的水平参差不齐,因此不否认个别公司在项目管理和前期尽职调查中存在问题,从导致项目出现风险。此外,一般房地产信托的抵押率大多在40%左右。这就意味着,即使房地产企业无法到期兑付,信托公司依然可以通过处置抵押品来抵消企业的债务。

  房地产信托真正的危机在于流动性风险。房地产项目已有不少存量房积压,由此直接引发资金回笼问题,将最终导致流动性风险。更严峻的是,据中金公司报告,2013年预计到期房地产信托规模2816亿元,总还款额约3100亿元。其中大部分属于按照高房价、繁荣房地产市场设计的产品,收益指标偏高。随着信托行业规模不断的增长,个别项目出现兑付风险将难以避免,需要投资者认真甄别,做好风控。不过从另一方面来说,高收益从来都伴随着高风险,长远而言打破刚性兑付所产生的将是正面效应。它将在一定程度上改变投资者不计风险盲目追逐的非理性现象,有利于行业的长期健康发展。

  中国的房价下跌的概率偏低而房地产信托一般都有比较完善的抵押担保,即便房地产企业无法按期还款,抵押品拍卖也可以用于偿还一部分信托资金;即便走到最后一步,信托公司还可以寻求四大资产管理公司的帮助。因此房地产信托的兑付风险客观存在,但如果说它有多么严重,还需要持续观察再下结论。房地产信托尽管程山雨欲来之势,投资者并不需要太过担忧。

  机构来源:大德理财

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