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三四线城市地产陷僵局:当地人买不起 外地人不买

2013年01月24日 08:29 来源: 人民网 【字体:

  原标题[三四线城市地产陷僵局:当地人买不起 外地人不买]

  岁末年初,一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面,而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。

  不过,一个值得关注的背景是,城镇化正成为近期影响房地产业的关键词。有观点认为,三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。

  “城镇化蕴含着最大的内需潜力”、“推进城镇化,关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态让一些市场分析人士认为,这将带来三四线房地产市场的春天。

  也有不少业内专家认为,一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。

  “城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者,目前,相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求,如果市场还有人曲解、炒作城镇化,借机大卖土地,推高房地产投资,将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。

  部分房企受困三四线城市

  国家统计局2012年12月公布的数据显示,在2012年11月,70个大中城市中有53个城市住宅销售价格环比上涨,而下跌的城市中,基本上是丹东、烟台、泉州、秦皇岛、扬州、桂林等三四线城市。

  一二线城市与三四线城市的房地产市场已经在分化。

  另一组数据也证明了这个事实。

  从房地产企业的业绩增长来看,业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。

  根据公开统计资料,2012年前11月,保利地产销售额同比增长36%,中海也增长近30%,这两家企业在2012年都侧重在一二线城市发展。但是侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产销售额同比仅增6%,同样布局的碧桂园仅增长6.5%。

  这样的对比让很多房地产企业感到意外。最近几年,到三四线城市圈地几乎是房地产企业的主流,但去年的数据却让这一信心满满的预期大打折扣。

  “三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅,很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

  实际上,三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露,早在2012年年中,这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿,项目销售困难的局面。

  在2012年年中之前,这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期,众多国内知名开发商纷纷进入,到处都是房地产建设工地。

  上海易居房地产研究院企业研究中心在当时就曾拿出一份研究报告,指明在三四线城市热闹的房地产开发背后,隐藏着严重过剩的巨大隐患。

  这份研究报告以唐山为例,从2008年到2011年,唐山商品房用地年均成交量为2100万平方米,而北京为2268万平方米;唐山2011年商品房成交量为159万平方米,只有北京的18%。

  如果用类似的方法去比较其他三四线城市,几乎可以得到类似的数据和结论:尽管城市不大、人口不多,但最近几年的房地产开发量却大幅猛增。

  2012年年末,一些三四线城市相继爆出楼市危机的新闻。比如贵阳,住宅待消化库存高达3490万平方米,而这个城市的人口即使计入流动人口,也才500万人,这样的库存量要消化掉至少需要4年。

  而在海南,房价大幅缩水在多个城市上演。

  伟业我爱我家集团副总胡景晖在2012年年底参加的几次地产界的聚会上听到了数家房地产企业的抱怨,“他们都在说唐山、烟台、营口等三四线城市,房子卖不动。”

  几年前一些开发商兴冲冲地到三四线城市跑马圈地,2012年大多进入销售期,却发现已经陷了进去。

  正是这种状况,让那些知名开发商改变了拿地策略。伟业我爱我家集团统计了包括万科、保利、金地、龙湖等8家知名开发商在2012年的拿地状况,结果发现,这8家开发商在一二线城市拿地共205宗,在三四线城市拿地降为110宗。

  张大伟告诉记者,这种拿地策略的变化出现在2012年8月之后,从标杆房企拿地数量来看,一线城市占比20%,二线城市占比63%,三四线城市占比仅为18%。开发商回归一二线城市已经成为既成事实。

  不过,拿地策略的变化并不能改变三四线城市在建项目销售的尴尬,可以看到的是,这些前期房地产开发建设活跃的三四线城市,未来将有着极大的销售压力。

  在近日召开的瑞银2013年大中华研讨会上,瑞银房地产行业研究主管李智颖表示,三线城市新房供应过大的问题,在今年仍可能延续,供过于求现象将会存在。 (来源:中国青年报)

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