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贵阳低地价的另类样本调查:毛地出让带来房价下降

2013年01月11日 07:44 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  21世纪经济报道 纪睿坤 贵阳、北京报道

  核心提示:中国指数研究院监测数据表明,贵阳作为房价最低的省会城市,去年房价同比再次下降11.2%。

  当一线城市房价地价喊涨的时候,贵阳、长沙等城市在国土部公布的地价成交榜上却在下降。

  中国指数研究院监测数据表明,贵阳作为房价最低的省会城市,去年房价同比再次下降11.2%。

  上海良玉投资有限公司总经理郭玉良向记者解释,贵州房价“白菜价”主要原因是,相比北、上、广、深等一线城市持续的“非饱和土地供应”状态,贵阳土地和住房供应量充足。

  贵阳当地最大楼盘花果园项目开发商宏立城营销中心总经理陈晓辉表示,“贵阳采取了与其他省市截然不同的土地出让方式——生地熟挂”,土地一二级市场联动模式。

  “在北京等一线城市,政府垄断土地一级开发,按市场价格推土地,市场好时多卖地,不好的时候就少卖地或卖差地。因此土地市场要不频现高地价,要不就是市场供应不足,进而推高房价。”陈晓辉称,而对于贵阳等经济发展程度不高的城市而言,政府选择让渡土地出让收入,毛地熟挂,借开发商的力量开发生地。

  毛地带来的低房价

  中国指数研究院院长黄瑜介绍,2012年贵阳商品住宅共成交100295套,成交面积为996.1万平方米,同比分别上涨112%和93%,与此同时,当年商品房销售均价同比下降11.2%。“可以说,贵阳充足的楼市供应,是平衡当地的供需关系,平抑房价的一个重要原因。”中国城乡建设经济研究所所长陈淮如是说。

  根据中地行贵阳分公司统计的数据,2012年贵阳市推货总量154362套,面积14725369平方米,同比去年同期73349套,8251925平方米上涨110.4%,78.5%。

  值得注意的是,贵阳充足楼市供应背后还有一大特色:数量可观的超级大盘,据不完全统计,贵阳目前400万平方米以上楼盘有14个,800万以上有9个,1000万平方米以上有6个,2000万平方米以上1个

  规划居住人口达35万人的巨型楼盘花果园是一个规划用地5000余亩,总建面1830万㎡的超大楼盘,项目规划建设1350万㎡住宅、200万㎡办公、150万㎡商业、100万㎡公寓、30万㎡公建,总投资达900亿元。

  记者在贵阳调查时发现,花果园仅售楼大厅就相当于一个火车站的人流规模,在一个非节假日的时间点里,记者观察了3个小时,而这里的人群熙熙攘攘,跟一座喧闹的火车站一样。

  “贵阳楼市供应充足的核心就在于更多的采取‘生地熟挂’、‘土地一二级捆绑联动’的土地供应模式。”陈晓辉介绍,先以毛地挂牌,找一个实力的开发商,将此地块上的土地征用、拆迁整理、安置房建设和市政配套工程等交由开发商来完成。

  改变垄断可降地价

  “自2002年以来,整个杭州每年在住宅方面的土地供应量只是在4000亩的范围内徘徊,其中,2005年挂牌出让约3449亩地;2006年挂牌出让了4031亩地。”北京美联物业高级经理张磊介绍,而仅花果园一个项目的土地供应面积,就已经远远超过杭州一年的土地供应。

  记者调查发现,采取“一、二级捆绑联动”和“生地熟挂”模式并非贵阳个例,在长沙、沈阳等经济落后的三四线城市比比皆是。

  半山半岛副总裁徐能力在钓鱼台美高美入驻半山半岛的仪式上透露,在海南很多开发商都是通过一级二级联动拿地,这种模式在二三线城市比较普遍。

  徐能力等开发商坦承,作为开发商,也不愿意接受高地价的问题,而一线城市政府垄断二级供应,供地能力和供地节奏都由政府控制,开发商拿地很被动,这种毛地出让的模式,反而有利于当前房价和地价的下降。

  然而,在中国土地勘测规划院的一位人士看来,贵阳的供地模式虽然可以增加供应,平抑房价,但却不是目前的主流供地模式。以北京为例,早在2009年起,开发商便没有机会参与北京的一级土地开发。

  一位在北京专门从事土地一级开发的人士向记者透露,虽然不让开发商做,但一级开发也被委托给企业,“早年是政府出资,确保一定利润率找企业做一级开发,随着土地整理储备资金日益紧张,目前比较普遍的模式是,企业招标一级开发项目时,需要垫付一定比例的资金,在完成一级开发后,政府再把垫付的资金和利润率返还给企业。”

  “从2011年开始,随着房地产调控的深入,各地政府纷纷降低土地出让价,放缓土地出让节奏。这对主营土地一级开发的企业来说,实在是致命的打击。”上述人士介绍,如果没有二级市场的利益驱动,企业专门从事一级开发的动力很小,风险也很大。

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