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严介和新愚公生意 投资220亿推掉兰州700座山

2012年12月20日 07:18 来源: 第一财经日报 【字体:

  对于严介和所称的投资220亿元推掉700多座山头,兰州市国土局有关人士称,实际面积没那么大,这是企业的商业炒作

  严介和上一次出大新闻,已经是2006年的事了。那年,因为涉入担保问题,这位太平洋建设集团(下称“太平洋建设”)董事局主席曾经成为被告、多处住宅被查封,加上资金链紧张导致公司陷入困境,其董事局主席一职曾先后交由妻子张云芹等人担任。

  而如今,他在甘肃省会兰州折腾出了大动静。按他的说法,太平洋建设要在半年内推掉兰州的700多座山头。与他一样在做这桩“愚公移山”生意的,还有碧桂园。

  220亿投资全垫资?

  成百上千台施工车辆在山间掘进,空气中弥漫着黄色的尘土,机器的轰鸣声在山谷间响彻。山头被一点点“吞噬”,山沟被一点点填平。在兰州东北郊的青白石街道大浪沟村,一场声势浩大的“削山造地”运动正在进行。

  这个项目开工于10月26日,由兰州市政府与太平洋建设合作开发,位于兰州市城关区,规划面积约25平方公里,总投资220亿元。

  《第一财经日报》记者从兰州城区驱车20余公里,顺着山沟进入这个地区。四周的山头是典型的黄土高原,没什么植被,土质疏松,几乎没看到有人居住,个别山头,太阳照得到的地方,山腰缓坡处点缀着农民耕作的地块。

  “几天前过来,当时刚开始挖这个山头,这次来已经挖平了。”一位兰州当地人士对本报记者表示。而太平洋建设第25集团的工作人员说,包括挖掘机和卡车等,这里每天有上千台车辆在工作,每辆车每天运输土方约1000方。

  严介和已经公开表示,太平洋建设半年内要在兰州推掉700多座山头。青白石街道办党工委书记王孝成对本报记者介绍说,不仅如此,以大浪沟为界,东边为太平洋建设的项目,西边则是碧桂园的项目,太平洋建设的项目一期为5平方公里,涉及大浪沟等6个村;而碧桂园项目一期面积为13000亩(约合8.67平方公里),先期1800亩。

  而当地媒体报道称,10月31日,兰州市与碧桂园集团签约,碧桂园将斥资300亿元,在城关区包兰铁路以东、大浪沟以西、城关区划界线以南、北环线以北的区域,总面积达20平方公里的范围内平山造城。

  作为大地产商,碧桂园除了土地一级整理之外,还会在兰州做二级开发。相关人士对本报记者表示,碧桂园整理完土地后,会按招拍挂程序拿地。

  至于太平洋建设在兰州的运营模式,严介和称,其与兰州市政府的合作将采取“国际BT模式”,由企业全部垫资。这得到了兰州市国土局和有关专家的印证,他们说,太平洋建设主要是拿“土方费”。至于是兰州市政府分期偿付太平洋建设的土地一级整理费用,还是双方共享相应土地的出让金,目前不得而知。

  之前,太平洋建设一直以BT(建设—移交)模式生存于市场,即垫资建设城市基础设施后再移交业主,由后者分期还款。

  再建一个城关区

  王孝成对本报记者介绍说,这些山头都是荒山,只有少量的耕地。在已测量完的3平方公里内,耕地和荒地只有500亩。

  他说,所谓荒地,主要是上世纪90年代之前种植过农作物的旱地,后因收益低、条件差而抛荒,“对于耕地,政府采取‘占一还一’的原则。荒地则按照全市荒地年均产值的两倍来补偿。而涉及的坟地也‘占一还一’搬迁到公墓区,每棺给予800元的劳务费。”

  太平洋建设和碧桂园所服务的,正是兰州市城关区“南升北拓”的战略。王孝成表示,要在黄河北岸建设与主城区体量相当,基础设施完善的新城区——青白石街道有75平方公里,而城关区主城区只有66平方公里。

  今年9月的城关区第十次党代会,就“南升北拓”作了阐释:以黄河南岸实施棚户区等改造为重点,打造“城市新亮点、新地标、新景观”,提升城市品位,完善城市功能;以黄河以北地区削山造地,实施联合开发、利益共享等开发模式,力争每年开发整理建设用地10平方公里,至 2016 年达到 50 平方公里左右。

  不仅城关区如此,兰州市也在争取建设国家级低丘缓坡未利用地开发利用试验区,其拟建的试验区将选择主城区北部、主城区与兰州新区连接部、兰州新区东部低丘缓坡等未利用地区域为主要开发建设区,规划未来8年内平整出200多平方公里的土地。

  兰州的土地“饥渴”

  对于严介和所称的投资220亿元推掉700多座山头,兰州市国土局有关人士对本报记者称,实际面积没有那么大,这是企业的商业炒作。

  而兰州市城乡规划设计研究院专家贾云鸿表示,这么大的开发面积是要在若干年内完成的,而且这些山头并非南方概念中的山,而是丘陵地区的土堆。

  参与“削山造地”规划研究的贾云鸿强调,兰州的做法准确地应该叫“荒山造地”,主要是为了缓解城市扩张和占用耕地之间的矛盾。兰州地处狭长的河谷地带,但耕地稀缺而宝贵。

  当地人也介绍说,兰州城区被群山包围,被称为“两山夹一河”(兰山、白塔山、黄河),城区南北最宽处几公里,最窄处仅数百米,因此土地稀缺。贾云鸿说,兰州连一个儿童公园都没有,只有通过荒山造地,城市功能才能得到升级。

  兰州市国土局政策法规处处长周天东曾撰文称,兰州市现有未利用地7618平方公里,占全市土地总面积的57.74%。今年3月,国土资源部决定在甘肃等11个省份开展低丘缓坡沟壑等未利用地开发利用试点工作,兰州市被列为主要试点市。

  该文章还称,目前,国土资源部已同意甘肃省先行试点30平方公里,其中白银市10平方公里、兰州新区10平方公里、兰州北部新城区域10平方公里。

  青白石街道“削山造地”的片区,就在兰州北部新城范围内。从地理上看,地处黄河北岸的这一片区之于兰州,就犹如浦东之于上海,只不过青白石片区不是平原,而是黄土山头。碧桂园的项目地地处青白石街道的白道坪村,与之隔黄河相望的老城区已建起高档住宅。而兰州正引资在此处筹建一座新的黄河大桥,希望繁华能渡河而来。

  贾云鸿表示,兰州“荒山造地”落实了保护耕地红线的政策;同时选的区域都是环境不好、地质灾害大的滑坡地区,通过荒山造地,可以有效消除地质灾害,实施生态修补;另外,荒山造地的成本也较低——每亩10万~20万元,相比之下,旧城改造成本高、难度大。

  显而易见的利益

  “削山造地”在兰州早有先例。上世纪90年代,该市榆中县政府和深圳商贸公司、海南环亚经济发展公司、甘肃荣达房地产开发有限公司共同出资,以“削山引风”的名义推掉了大青山平整土地,最后却因纠纷引发官司,无疾而终。现在,这个地区已经成为蔬菜瓜果批发市场。

  贾云鸿表示,那一先例属无序开发,缺乏系统的规划指导,且没有形成规模。“当时的荒山造地规范性不明确,造地不能只是填,还要碾压等,当时的造地技术也不成熟。”

  最近几年,一些地区在推行建设用地增减挂钩的试点时,引发了农民“被上楼”的乱象,而低丘缓坡荒滩等未利用土地的开发利用,也引发了类似的担忧,尤其是这种开发能带来显而易见的利益之时。相关地区都表现出积极争取的态度,认为这是“重大机遇”。有专家表示,这类试点能在城市建设用地指标上得到好处,同时能产生较大的经济收益。

  兰州当地媒体报道称:“通过生地造价封顶测算,未利用地开发为建设用地的造价每亩约10万元,加上30万~40万元的城市基础设施配套,达到城市建设用地标准后,每亩土地成本为40万元~50万元。目前,我市城市建设用地成本最低为每亩100万元。”

  而本报记者获得一份资料显示,兰州万达广场地块的拆迁成本更高,达到650万元/亩。

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