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房企拿地热情高涨 地王再现扰动楼市预期

2012年11月29日 08:41 来源: 中国证券报 【字体:

  □本报记者 张敏

  位于北京市朝阳区农展馆北路的一宗住宅混合公建用地日前入市,虽然规划建筑面积不足6万平方米,但起拍价就达到20亿元,折合楼面价3.38万元/平方米,这一单价创北京土地起拍价的历史新高。与之同时入市的还有5宗地块,6宗土地的总建筑面积达到61.8万平方米。

  近期,北京、广州、杭州、武汉、天津、大连等城市批量供地,新增土地面积达数千亩,其中不乏地段、性质俱佳的优质地块,上海、深圳也于此前两日先后诞生“地王”。

  土地市场明显回暖,不仅体现在土地交易量的回升,同时还有地价上涨,以及诸多“地王”的出现。“地王”虽然主要源自地块的特殊性,但在岁末年初的时点上,将对市场预期带来不小影响。业内人士建议,在土地出让中,应采取措施避免高价地的出现,从而防止市场预期出现大幅波动。

  “供地潮”再现

  全国楼市在第三季度之后迎来今年第二次“供地潮”。11月23日,杭州市国土资源局一次性挂牌7宗土地,总出让面积7.28万平方米。同日,天津土地交易中心发布两则公告称,将公开挂牌出让两宗土地,总起始价达到42亿元。

  11月24日,大连市国土资源和房屋局发布公告称,将以挂牌方式出让大城(2012)-30号至34号等五宗地,总用地面积达55.5万平方米。其中,31号宗地和32号宗地的总保证金就达30亿元。

  11月26日,武汉市国土资源和规划局发布两则公告,决定于12月出让48宗地块,其中两宗土地以招标方式出让,其余46宗土地以挂牌方式出让。

  广州将在本月30日出让11宗地块,其中有5块为二类居住用地,其余地块包括商务办公用地、商业金融业用地、普通仓储用地等。该市在12月份还将有十余宗土地推出。此外,石家庄、安徽蚌埠等地近日也在集中推出地块。

  中原集团研究中心监测的数据显示,11月1日-15日,13个重点城市经营性用地供应约为797公顷,已经超过10月份777公顷的总供应量。

  中原集团研究中心认为,受楼市调控政策持续发酵和房地产市场触底的影响,今年供地计划的完成情况为近年来最差,这使得各地政府在11月份加大推地力度。

  数据显示,今年前三季度,虽然保障房用地计划完成情况较好,但商品房用地供应仍然存在较大缺口。业内人士认为,由于此前“欠账”太多,多数城市将难以完成今年全年的土地供应计划。

  来自财政部的数据显示,今年前10月,全国国有土地使用权出让收入20093亿元,同比减少5561亿元,下降21.7%。在地方政府迎来偿债高峰的情况下,从土地出让金中削减赤字已成为不二之选。

  “地王”陆续诞生

  高价地甚至“地王”也随着“供地潮”重新出现。11月27日,上海“黄浦区594(北块)、596街坊招标地块”以27.7亿元的价格竞出,折合楼面价超3万元/平方米,刷新今年沪上土地单价纪录。28日深圳“宝安尖岗山A122-0341宗地”也以20亿元的价格竞出,成为今年深圳的总价“地王”。

  在即将入市的地块中,同样不乏潜质十足的“准地王”地块。其中,本月26日入市的北京“朝阳区农展馆北路8号地”,起拍价为20亿元,折合楼面价3.38万元/平方米,单价创下北京土地起拍价的历史新高。

  此外,位于广州市荔湾区的“AF010114地块”,起拍价9800元/平方米,同样是该区域的高点。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,只要该地块成交的楼面价超过15000元/平方米,就能成为区域“地王”。而在当前的竞争态势下,这一价格不难实现。

  距离上次全国楼市如此密集地出现“地王”,还要追溯到2010年初。当时,各地土地市场供需两旺,地方政府不断推出大体量优质地块,并迅速被市场热捧。房地产开发商对后市预期良好,拿地热情空前高涨,这些因素造成当时土地价格和溢价率双双攀高。

  多数业内人士认为,本轮全国楼市出现“地王”,与个别热门地块的入市不无关系,但其对市场预期带来的影响也不可忽视。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,在目前市场出现回暖的情况下,“地王”的出现对市场非理性发展有明显的推进作用。他表示,“地王”对整体房地产市场的影响不大,但其对楼市心理预期影响较大。

  事实上,与两年前的市场狂热相比,当前房屋和土地市场均处在触底升温过程中,市场尚不具备大幅反弹基础。但在房屋销售进入传统淡季的岁末年初,土地市场的关注度空前提高,其信号意义往往容易被过度解读。

  高价地将影响市场预期

  “地王”诞生并不具备普遍意义。据了解,大部分“地王”位于城市的核心地段,在热点城市土地供应“郊区化”的趋势下,其区位优势凸显无疑。此外,“地王”的用地性质多为住宅或商用,配建规模较小,更容易吸引企业参与。

  “地王”背后则反映土地市场的争夺开始激烈。在昨日深圳“宝安西乡街道尖岗山地块”的出让中,中海地产虽以20亿元的价格夺魁,天健、佳兆业、万科与招商联合体均参与争夺。同日,大连万达在北京通州永顺镇一宗商业地块的招标中,出现19.2亿元的最高价。两天前,该公司刚刚竞得与上述地块相邻的一宗土地。

  据了解,经过此前的市场热销和各项融资举措,不少品牌房企手握的资金流在150亿元以上。现金充沛,加之补充库存的需要,使得房企“既有意愿,又有能力”在土地市场作为。

  此外,房地产市场触底升温的预期愈加明显。根据国家统计局的数据,近几个月来,房地产开发投资增速、房企拿地面积增速等指标都在触底回升,国房景气指数也有所回调。多数房企认为,在地方政府放量供地的情况下,虽然地价有所提高,但当前仍是拿地的好时机。

  张大伟表示,不少地区的土地出让底价设定偏高的现象普遍存在,这也造成虽然土地市场的整体溢价率不高,但地价仍高企不下。

  而在土地出让方式上,除少数地块采用招标方式进行出让外,以“价高者得”为原则的拍卖出让已占据市场主流,这更容易使土地竞出高价。据统计,即便在今年郊区地块的交易中,成交的土地价格多数都创下该区域的历史新高。

  业内人士建议,为稳定市场预期,各地在土地出让中,应尽量采取限制措施,比如设置最高限价、采用招标出让、合理确定土地出让底价、加大配建规模等,防止土地出让价格过高。同时,需尽快制定并公布后续土地出让计划,稳定土地市场预期。并根据实际情况,适当推迟热门地块的入市时间,以免给房价预期带来不利影响。

  近两年来北京高价地(单价)相关资料

  宗地名称 用地性质 成交日期 成交总价 成交楼面价

  (万元) (元/平方米)

  崇文菜市场(含西侧地) 商业金融 2011年6月27日 71000 43228

  朝阳区霞光里5号、6号 商业金融 2012年7月30日 151500 37875

  海淀区万柳地区居住 R2二类居住用 2012年7月10日 263000 33831

  东城区香河园3号 商业金融、二类居住 2012年4月16日 191500 25749

  朝阳区孙河乡北甸西村 R2二类居住用 2012年9月26日 147000 20158

  数据来源:北京市土地整理储备中心 CFP图片

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