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标杆房企纷纷拿地值得警觉 房地产市场反转?

2012年09月27日 08:13 来源: 投资与理财 【字体:

  9月上旬,万科、华润置地、恒大3家房企合计拿地金额达82.4亿元,已超过8月全月的五成。在调控的关键时刻,标杆房企纷纷加入到争地的行列之中,是否意味着房地产市场正在出现反转呢?要知道,此轮调控从2009年4月开始,到现在已近3年半时间,房价并没有下降到预期目标。而一旦开发企业再次出现“抢地潮”,并重新回归到暴利时代,那么刚刚得到遏制的产业资本向外转移的问题,又将重新出现。信贷资金投资极有可能再次转向房地产市场,从而严重挤占实体经济的资金空间。同时,标杆房企纷纷拿地,还会给购房者造成市场即将回暖、房价即将回升的错觉,从而纷纷加入到购房行列,带来房价的非理性反弹、人为反弹。

  谭浩俊:标杆房企纷纷拿地值得警觉

  根据链家地产市场研究部统计数据显示,9月上旬,万科、华润置地、恒大三家房企合计拿地金额达82.4亿元,已超过8月全月的五成。

  虽然在供需矛盾依然比较突出的情况下,房企惜金如命、拒绝拿地,未必就是一件好事,但是,在调控的关键时刻,标杆房企纷纷加入到争地的行列之中,也十分令人担忧。因为,标杆企业的行为,常常被看作是市场的风向标。标杆房企能够如此放心大胆地拿地,是否意味着房地产市场正在出现反转呢?如果真的出现反转,那是否意味着房地产市场调控也将宣告结束呢?

  果真如此,那我们只能说,房地产调控将以失败而告终。至少,调控没有达到预期目的。要知道,此轮调控从2009年4月开始,到现在已近3年半时间,房价并没有下降到预期目标。只要房价没有真正降下来,其他问题也就不可能得到根本解决。

  虽然从拿地的过程和结果来看,开发企业已明显理性了许多,不再盲目抬价。更多的,都在考虑地块的性价比,且充分兼顾自身的资金实力。但是,有一点必须十分注意,那就是地方政府对土地出让的热情和需求比以往任何时候都高。一方面,“土地财政”的萎缩,已经让地方政府在用钱方面显得十分窘迫、十分拮据。尤其是政府融资平台,如果没有土地出让做支撑,随时可能爆发债务风险;另一方面,经济下行,出口受阴,内需乏力,实体经济运行困难,让地方在经济指标方面十分难堪。土地开发,不仅可以帮助地方政府争来资金的实惠,而且可以帮助地方政府带来数据的美丽。因此,开发企业纷纷拿地,除了自身的利益驱动之外,更是地方政府的外在推动。

  这就带来一个问题,那就是地方政府为了能够尽快将地变成钱,势必会在地价、政策、规划控制等方面给拿地的开发企业以更多的支持和实惠,使土地的挂牌价格和实际价格出现偏差。相反,随着房地产市场的回暖,商品房的销售价格则可能继续维持在较高水平,从而让开发企业再次步入暴利时代。

  一旦开发企业再次出现“抢地潮”,并重新回归到暴利时代,那么,将产生两大十分严重的后果。一是刚刚得到遏制的产业资本向外转移的问题,又将重新出现,产业资本极有可能再次向房地产市场流转;二是信贷资金投资极有可能再次转向房地产市场,从而,严重挤占实体经济的资金空间,使实体经济再次出现融资难、融资贵等问题。

  显然,这是不希望看到地结果,也是不应该出现的结果。

  同时必须看到,标杆房企纷纷拿地,还会对市场预期带来强烈冲击,给购房者造成市场即将回暖、房价即将回升的错觉,从而纷纷加入到购房行列,不仅影响调控作用的进一步发挥,而且会带来房价的非理性反弹、人为反弹。那么,调控就真正失败了。

  所以,对标杆房企拿地热情回升、“抢地潮”重出江湖的问题,必须引起高度警觉。首先,要大力遏制地方的“推地”冲动。对各地土地上市计划,必须严格控制。不仅要控制总量,而且要控制结构,必须将上市的土地与保障房用地结合起来,保障房用地占全部上市土地的比例不能低于30%。不然,不允许上市。

  第二,要严格控制上市土地的价格和商品房的销售价格。对所有上市的土地,都要明确最高价。在此基础上,确实商品房销售的最高限价。超高限价的部分,全部由财政收缴,用于保障房建设。

  第三,要加大对银行信贷资金的监控力度。银行信贷资金在投放过程中,除保障房之外,原则上不允许向开发企业发放,开发企业只能通过自由资金拿地和建设。否则,人民银行和监管部门要上收相关银行的信贷规模、减少信贷投放计划。

  第四,规划部门要严格指标控制。要防止地方政府为了吸引开发企业,在规划指标方面大开绿灯,给开发企业有利可图,有空子可钻。这一点,必须作为纪律交待。

  总之,楼市调控不能半途而废。即便房价降不到预期目标,也不能让房价出现反弹,让百姓失去希望。这不仅关系到政府的形象,也关系到政府的公信力和凝聚力。

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