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如何挑选“潜力股”写字楼 市场风险仍然存在

2012年09月25日 07:45 来源: 《理财周刊》 【字体:

  投资写字楼,就要学会挑选和比较影响其潜力的几大重要因素。

  文/本刊记者 徐卓航

  对于近日网上爆炒的“潘石屹夫妻欲购买纽约曼哈顿的索尼大厦”的消息,潘石屹很快予以了否认。同时表示,在中国人可投资的全球五大城市中,依旧还是北京和上海最有投资价值。他解释说,地产商投资主要看资产升值和回报率两个方面,而中国的GDP增速及写字楼、商铺的出租回报率增长都给予了他投资的信心。

  市场存风险

  然而,目前沪上也存在着新建办公楼供需双降、存量攀升的情况。21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示,今年1~8月(截至8月30日),上海新建办公楼项目累计成交8277套、85.1万平方米,与去年同期相比,分别下降23.8%和35.9%,为近4年以来同期的最低值。

  其中,嘉定区以1722套、12.0万平米的成交量牢牢占据着办公类物业成交套数和面积的首位,供应量也以27.3万平米的占据榜首。但是,目前嘉定区的供销比已高达2.28:1,严重供大于求,透露出上海办公楼买卖市场已存在的一定风险。应该说,优质办公楼项目供应量的减少、中国经济增速放缓、出口减少导致的客户需求的下滑都是促使今年上海办公楼成交疲软的原因。

  租赁方面,甲级写字楼租金整体走势较为平稳,其中品质较好的5A级写字楼租金最为坚挺,如浦东新区的国际金融中心,8月租金约为11元/平方米/天,较年初增长37.5%。但是不少小业主持有的品质一般的甲级写字楼租金则出现了下降的趋势,即使是处于核心区域的写字楼也不能避免。

  瞄准“潜力股”

  可以看到,虽然在住宅楼市场疲软的情况下,写字楼等商业地产成为房产市场的热点,但在投资挑选写字楼的时候,仍需要足够的慧眼去发现市场中的价值洼地、潜力股,才能有效避免投资的风险,抓住资产增值、租金回报率上升过程中的投资机遇。同时,成熟地段的写字楼一般投资门槛都会很高,作为普通投资者,也更需要学会选择写字楼中的“潜力股”。

  想要找到称得上是“潜力股”的写字楼,则要关注项目的区域、外观、品质、物管等多个方面。核心地段、顶尖品质、优质物业服务的写字楼,往往能吸引最有价值的租赁客户和未来最有实力的接盘,买大企业看得上的物业,是获得投资最大溢价的不二法门。

  专家建议,在写字楼级别不同的时候,首选甲级,同为甲级的时候,则选择产权集中并且善于运营的企业产品。而且写字楼品牌极为重要,好的品牌保证了租客的品质。另外,同等级的写字楼也要和周边区域的发展和定位相匹配,要规避写字楼市场的风险,就要在投资之初就充分了解客户的需求。

  交通、商业配套、停车位等等,也都是写字楼租赁首先要考虑的因素。投资者可以选择在交通状况比较理想,同时又靠近商业区的地段进行投资。这类地区的写字楼会依赖成熟的配套而迅速被市场接受,同时,又可为日后获得稳定的回报打下良好基础。

  此外,物业管理也非常重要,好的物业管理让租客享受高品质服务,为租客省去一些不必要的麻烦。投资者在选择写字楼时,一定要对物业管理公司也进行考察。因为在此后很长一段时间内,投资者和租赁客户都要接受这家公司的服务,如果其管理不到位,将会直接影响到投资者的收益。

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