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投资酒店式公寓:别忘记隐性成本

2012年09月22日 13:04 来源: 第一财经日报 【字体:

  既有公寓式的宜居环境,又有酒店式的便捷服务,集住宅、酒店和办公于一体的酒店式公寓,越来越成为大城市中“自用”和“投资”的新品种。

  近年来,酒店式公寓凭借其小面积、低总价的优势,得到不少购房人的青睐。但受产权年限、持有成本等因素的制约,又使得购房人在出手之前往往要考虑一番。购买酒店式公寓有哪些需要注意的细节?投资酒店式公寓有怎样的收益水平?

  独特的房地产投资品种

  酒店式公寓在国内的发展已经经历了十几年的历史,近年来也出现了不少鱼目混珠的项目,加大了投资者的投资难度。不少酒店式公寓都是商业性质项目,而非住宅,购房契税还有以后入住交的水电费都比普通住宅要高。

  针对市场上的混乱局面,不少城市出台了关于酒店式公寓的规范性解读。上海市国土资源和房屋管理局今年7月份发布对酒店式公寓的解读文件显示,酒店式公寓属于居住建筑,土地使用分类为住宅用地,房屋用途为居住,土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理,但其本质上仍是住宅,属于限购范围。

  与酒店式公寓相区别的品种为公寓式酒店。而公寓式酒店属于旅馆建筑,土地使用分类为商服用地,房屋用途为旅(宾)馆,土地使用年限为40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造,但其本质上仍是酒店,不属于住宅,按照相关规定不得分套销售。

  与上海市的此项规定颇有偏颇的是,在其他城市的房地产市场上,很多酒店式公寓产权均没有达到70年。记者从广州市国土资源和房屋管理局了解到,该市酒店式公寓在产权上不属于普通住宅的范畴,而是分为办公用地和商业用地两种情况,产权分别为50年和40年。

  在广州,酒店式公寓的使用成本也相当高,商业用地按商业地产征收相关税费,如契税普通住宅为房价的1.5%,这些商用物业契税则为房价的3%,足足翻了一倍。而在卖出物业的时候,无论是个人所得税还是营业税,征收费用也要比住宅物业高出一倍左右。

  从生活层面来说,住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水电费是按商用物业计算,比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例,普通住宅的电费为每度0.48元,水费为每吨3.7元,天然气则为每立方米2.05元,但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费5.1元,大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。

  不得不说的是,在北京和广州,购买酒店式公寓也不能办理户籍、落户手续,小孩读书也不会有落户的学位。至于购买酒店式公寓,最应该关注的还是土地性质的问题,土地性质直接决定商品房的使用年限。酒店式公寓使用的商业用地年限40年,或者办公用地年限50年,使用时间短了,在售价上也相应低出同类住宅的10%~20%左右,这个售价与年限的权衡,是购房者比较最多的地方。

  而即便是在已经出台规范性解读文件的上海,名不副实的“酒店式公寓”也依旧存在,不少使用年限40年或者50年的住宅还是以“酒店式公寓”的名号在叫卖。

  一位业内人士对记者表示:“有部分之前叫"酒店式公寓"的楼盘改名"loft"销售,但实质上产权还是没有达到政府文件中"酒店式公寓"70年产权的规定,消费者应该根据售价加以甄别,选购之前问清楚土地性质。”

  投资主打出租率

  虽然酒店式公寓在购买初期面临较多的问题,但已经购入该类型房产项目的业主却认为这是一项不错的投资品种。酒店式公寓与传统的酒店相比,在硬件配套设施上毫不逊色,而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处,备受在我国工作的外籍商务人士的青睐,租户来源有保障,使得酒店式公寓成了近年房地产投资的热门选项之一。

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