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住宅维修基金也要 “维修”业主自治

2012年09月09日 08:46 来源: 北京青年报 【字体:

  近段时间,媒体报道了北京、天津、武汉、西安等地住宅专项维修基金“沉睡不醒”的新闻——各地住宅维修基金缴存量巨大,小区出现房顶漏水、墙面脱落、电梯停摆等问题时,申请使用住宅维修基金又屡屡碰壁。统计显示,仅北京、上海、广州等17城市的住宅维修基金归集总额已超过1000亿元,大多数城市已使用的维修基金不到归集总额的1%。

  住宅专项维修基金又称“公共维修基金”或“房屋大修基金”,一般由业主在购房时或办理产权证时按总房价的一定比例缴纳,在指定银行专户专储,专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。一方面,不少小区都亟须动用维修基金对住宅设施进行维修;另一方面,由于使用程序繁琐、管控严苛,成功使用维修基金的小区少之又少,已使用金额竟然不到归集总额的1%。好比一个人上班时按规定缴纳养老保险,退休后要靠养老金维持生活了,每月的养老金却取不出来,这无论怎么说都是不正常的。

  建设部、财政部2007年10月下发的《住宅专项维修基金管理办法》规定,住宅专项维修基金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。从这条规定中,可以推导出涉及住宅维修基金的几方责任主体的关系:维修基金的所有权人是住宅小区的业主,业主对使用维修基金行使决策权;住宅小区的物业公司应当执行业主的决定,负责向管理部门提出申请维修基金、组织招标对住宅设施进行维修;政府部门负责对银行存储维修基金进行监管,对住宅小区使用维修基金进行审核、监督。目前,住宅维修基金之所以出现“沉睡不醒”、基金收益成为“糊涂账”等问题,主要原因在于政府部门行使监督权太过强势,而业主行使决策权太过弱势,前者致力于限制使用住宅维修基金,后者致力于争取使用维修基金,双方权力的失衡,导致各自行使权力的效果出现较大反差。

  不过,政府部门对此或许也有苦衷,他们常常挂在嘴上的一个理由是:住宅维修基金是小区房屋的“养老金”,事关重大,不可不慎,现在很多小区的业主委员会涣散乏力,不能指望他们对使用维修基金作出可靠的决策,有的小区根本就没有业主委员会,你让业主怎么决策?如果政府部门不严格审核、监督,谁能保证不会有人以维修小区住宅设施为名,滥用、侵占维修基金?

  政府部门挂在嘴上的这个理由,虽然有一些“强为之辩”的成分,却也反映了一些实情。在一些住宅小区,业主委员会要么成为物业公司(以及开发商、居委会)的附庸,要么就是与物业公司形同冰炭尖锐对立,总之难以代表小区业主的意愿和利益。不断提高业主自治水平,通过与物业公司合作、博弈,共同对小区进行“善治”。这样的业主委员会,的确很难对使用住宅维修基金进行科学决策,这在客观上也为政府部门严控维修基金使用提供了口实。

  相反,如果住宅小区建立起了成熟的业主自治制度,业主委员会能够充分集合全体业主的意见,并对住宅维修基金是否应当使用、该使用多少(防止物业公司和开发商将应由他们承担的维修责任转嫁到住宅维修基金项目上)等作出客观判断,对维修基金的使用进行全面监督,维修基金就很难被滥用和侵占。从根本上说,小区业主是住宅维修基金的所有权人,使用维修基金就是花自己的钱,业主自己最知道轻重利害,如果业主对维修基金的使用既能作出科学的决策,也能进行有效的监督,又何劳政府部门介入严加管控呢?

  就此而言,住宅维修基金在用于维修小区住宅设施的同时,也要用于“维修”小区的业主自治。业主作为住宅维修基金的所有权人,在使用维修基金的程序和手续上居于重要地位,按照《住宅专项维修基金管理办法》,必须要有三分之二以上业主讨论通过,维修基金才能付诸使用。这就倒逼小区业主尽快建立、完善业主大会、业主委员会等业主自治组织,为小区使用住宅维修基金提供最基本的“通道”。其次,业主自治是一个不断发展、成熟的过程,不能说必须等到业主自治高度成熟之后,才将使用住宅维修基金的决策权交由业主行使,而应当本着充分信任、大胆放手的原则,促使业主在行使决策权的过程中逐步健全自治组织,提高自治水平,形成“业主行使决策权、业主自治水平提高、业主充分行使决策权、业主自治不断完善”的良性循环。

  总之,当前住宅专项维修基金的使用程序需要进一步规范、公开,努力缓解维修基金“沉睡不醒”与“使用难”的矛盾。从长远看,应将住宅维修基金的管理、使用作为一块“试验田”,以此“维修”、推进住宅小区业主自治,增加维修基金收取、管理和使用中的公开性,保障业主对维修基金运行的知情权、决策权、监督权,真正把住宅维修基金管好用好。

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