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5000元如何投资全球房地产

2012年07月15日 13:06 来源: 中国新闻网 【字体:

  中国人历来有房子情结,自古就把房子当成安身立命之所。《汉书·元帝纪》说:“安土重迁,黎民之性;骨肉相附,人情所愿也。”可见中国人对买房的热情是不分时代,不分阶级的,几千年来一如既往,甚至还有愈演愈烈的趋势。

  然而,国内高涨的房价和严厉的限购政策,粉碎了绝大多数自居消费和闲余投资的高低端人群的房产投资梦。相比之下,经济复苏更为确定的美国市场,正受到国内高端人群的更多青睐。近三年来,通过海外置业达到资产增值目的的人群以每年30%的速度递增。投资海外房产已成为不少国人的梦想。然而,在巨额资金门槛、外汇管制、甄选物业耗费时间精力以及出租管理等复杂环节考验下,如何才能更有效实现全球房地产投资梦呢?

  此时,我们不妨把眼光漂洋过海,借助主投REITs(房地产投资信托 )的证券投资基金,就可以绕开这些复杂环节,参与帝国大厦、万豪酒店、沃尔玛超市,甚至是一座可以云中漫步的葡萄酒庄园的投资。而悠闲实现这个全球房产投资梦的成本,最低只需要5000元。

  REITs投资:全球房地产投资高效通道

  与基金相似,REITs是一种汇集多个投资者资金,由专业投资机构负责进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托产品。其投资以成熟的,有稳定现金流的商业物业为主,如公寓、酒店、商场、写字楼等资产,以获取租金和资产增值作为投资回报。其最显著的特点就是分红率比较高,多数国家要求REITs收入的绝大部分定期以分红的方式分派给持有人,并通过分红部分免税等方式鼓励派息。

  今年以来,以中国为代表的全球富人移民潮,正在加速推涨美国楼市。统计数据显示,今年前四个月,流入美国不动产相关基金的资金就超过62.17亿美元,已经超过去年全年。可以说,当前主投REITs的证券投资基金,就是跟随上了全球财富资本布局的大趋势。

  彭博数据显示,截至2011年底,全球上市房地产证券总市值超过7800亿美元,其中REITs占比超过60%,全球房地产证券成长为股票、债券和现金之外的第四大投资标的,并得到养老金等主流投资机构的长期青睐。从2002年到2011年,业绩比较基准中具备10年价格和分红历史的REITs,10年间累计回报率达到237.0%,年化收益率高达11.6%,远高于A股收益水平,其中以租金形式为主要现金收益来源的收益占比达到44%。这意味着REITs投资者不仅分享了优质物业长期增值的收益,还收获了租金收入的稳定分红。

  从海外置业角度看,投资REITs相比直接投资海外不动产具有不可比拟的多重优势。首先是解决了投资信息不对称的劣势,赴海外选择勘查物业耗费时间精力,但REITs筛选物业由专业机构负责;其次,各国税收规定非常复杂,直接置业还面临房价波动带来的收益风险,以及购买后的出租管理等问题,REITs具有研究优势和管理经验。此外,直接置业退出权益很难保证,相反REITs变现的流动性更佳。

  REITs基金:跟随全球财富大趋势布局

  美国全国房地产经纪人协会6月发布报告显示,来自中国买家已成为美国房产的第二大国际买家。实际上,这种供求关系在资本市场上也已经有了明显的正向反应。来自彭博的数据证实:今年以来在欧债危机发酵影响下,全球主要股市普遍低迷,但截至4月20日,海外DJ Wilshire不动产基金RWR.US和先锋不动产基金VNQ.US两只产品,近6个月的报酬率分别高达19.16%、19.09%。

  在传统证券投资陷入低迷时,以REITs为主要投资对象的基金,往往成为投资者财富保值增值的避风港。日前市场正受关注的嘉实全球房地产基金,通过精选美国等市场的REITs,为国内投资者开通了5000元低成本海外置业的便捷通道。

  从资产配置角度看,REITs个性十足,长期回报率明显优于股票市场,且与其他产品关联度较低,是分散风险、优化配置的优良工具。海通证券研究表明,REITs与国内证券市场相关系数低于0.1,与黄金、金属、能源等大宗商品的相关性也均在0.4以下。在目前我国另类投资通道较少的情况下,主投REITs的基金将较好地分散单一投资国内市场的系统性风险,优化资产配置以达到财富增值目的。

  根据资料统计,在投资组合中加入REITs,在风险获得有效控制的前提下,回报率大幅提高。过去五年(2007-2011),相比单纯投资全球股市及债市,加入20%的REITs投资组合的年化报酬率从4.1%增加到7.2%;若计算过去十年(2002-2011),资产配置除股债之外,加入20%REITs后,投资组合年化报酬率从5.9%增加到7.8%。

  海外投资最常见的现象就是水土不服。国内机构出海投资,在研究覆盖广度和深度,以及一线信息收集与分析上,具有天然的短板。特别是全球房地产投资,更是一项非常强调投研本土化的课题。从现有各类基金的运作实际看,境外投资顾问拥有规模庞大和经验丰富的投研团队,熟悉各个国家市场实际,能有效跨越制约国内机构的信息障碍。相比股票,REITs带有更强的实体投资色彩,而不同地区的地产又都有不同特点,意味着REITs投资对实地调研和一线信息要求更加严格。因此,聘用境外投资顾问组建“中外联合舰队”模式,在信息分析、投研决策方面,拥有更大的优势。

  嘉实全球房地产基金在同类基金中,唯一聘任了境外投资顾问——德意志投资管理美洲公司。该公司管理资产规模截至 2010 年底达2390亿美元,其主要成员均具有15-22年的海外地产证券投资经验。对国内投资者来说,借助嘉实全球房地产基金等主投REITs,可以实现低成本投资全球优质地产,不仅可以避免海外直接置业的诸多制约因素,而且可以享受到稳定的分红回报。

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