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调控未动摇楼市回暖恐难持续

2012年07月10日 11:56 来源: 中国经济时报 【字体:

  上周央行再次降息,楼市恐慌性购房需求可能进一步扩大。然而,研究机构及专家则提醒,下半年这种需求很难支撑楼市进一步回暖。

  楼市回暖势头难持续

  近两个月来,一系列新的经济刺激政策相继出台,央行在一个月内连续两次降息,全国多个城市的住宅市场出现“量价齐涨”的局面,使人们对楼市调控成果可能付之东流而产生担忧。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,对楼市将全面反弹的担忧是没有必要的。“6月份出现的恐慌性购房情绪更多是由于人为因素诱导而产生的,没有持续性。下半年,虽然全国各地方政府对楼市政策的微调难以避免,但是楼市宏观调控的大原则不会改变;下半年购房需求总量将逐步萎缩,楼市整体供大于求的买方市场格局不会改变。”

  此外,胡景晖认为,由于目前楼市库存仍居高不下,而且下半年更多的房企供应计划明显多于上半年,所以在去库存的强大压力下,“降价走量”依旧是大多数房企的必由之路。因此,春节后楼市成交量回暖,房价小幅上涨的势头很难在下半年延续,成交量或将再度陷入谷底。

  值得一提的是,国务院总理温家宝于7月7日再次强调:“楼市调控不动摇,绝不能让房价反弹。”胡景晖分析表示,年初至今中央对楼市不下十次的表态,以及坚决叫停多个地方政府的微调政策,表明中央对楼市调控的坚定信心。

  胡景晖分指出,支撑年初至今成交量不断回暖的购房需求无外乎三大类:首次置业的刚需;积蓄已久的豪宅需求;5、6月份产生的一小波恐慌性购房需求。

  他说,首次置业的刚需由于很难快速再生,所以在经历了近半年的快速释放后,三季度开始首次置业的刚需人群总量或将逐步萎缩;由于有能力购买豪宅的人群毕竟是少数,这类需求在二季度集中释放,也使得下半年的豪宅需求极其匮乏;近来出现的恐慌性购房需求明显增多则是有人借题发挥,误导市场而产生,随着三季度市场再度回归理性,这种恐慌性也将很快得到平复。

  胡景晖进一步分析表示,温家宝明确指出要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策,所以这类需求无法入场;而上月底中央叫停河南房地产调控新政,使得各地方政府放松改善性购房需求的尝试也暂时搁浅。所以,在这几大类购房需求难以给予楼市有力支撑的情况下,下半年楼市形势严峻,不容乐观。

  房价不会出现强势反弹

  在胡景晖看来,下半年楼市成交量能与目前的成交量水平看齐,就已非常乐观。他预计,即使管理层出台了一系列新的经济刺激政策,并接连降息,但是对楼市的调控绝不会出现2008年年底、2009年年初那种由限制买房到鼓励买房的180度大转变。因此,他认为下半年房价不会出现强势反弹。

  胡景晖说,两大因素决定降价促销仍将是下半年楼市的必然选择:一方面,两次降息对于资金链紧绷的开发商而言,虽然贷款利息会有所减少,但由于对开发贷的严控,开发商只能通过降价促销、加快回款速度来缓解资金压力。另一方面,下半年各大房企的销售任务普遍要高于上半年,所以未来的楼市新增供应量依然可观,而目前全国13个重点城市的楼市库存高达近80万套,所以在完成业绩的压力下,面对不断萎缩的购房需求,“降价走量”依旧是绝大多数房企的主要策略。

  而与伟业我爱我家对下半年楼市不太乐观的看法不同,21世纪不动产认为楼市将持续回暖。

  该机构以北京楼市为例分析认为,“限购”已持续一年半,从目前的情况来看,楼市成交量逐月上升,市场已经回暖。“今年上半年,北京楼市的最大变化就是度过了市场最坏的时刻。”

  据21世纪不动产数据监测显示,今年3月份北京二手房成交量同比环比均正增长,此后4月、5月和6月同比增长分别为10.3%、81.2%和97.3%。总体来看,二手房市场不断回暖。下半年如果政策保持不变,预计成交量将持续上升,成交价格将呈现稳中微涨的趋势。

  21世纪不动产分析师粟日分析说,目前楼市调控的基调并未变化,限购令及二套以上限贷的政策年内不会放开。所以,整个房地产市场不可能因为降息带来的信贷环境相对宽松,而发生根本性逆转。他建议,开发商仍要采取维持现价、走量出货的措施;消费者也不必过于恐慌,如果房价上涨过快仍将招致决策层的干预。

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