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蔡为民:楼市上半年为何跌宕起伏

2012年07月09日 14:14 来源: 理财周刊 【字体:

  我判断至少在近期一段时间内,期待更大幅度的政策放宽仍不现实,因为这么做,同样不符合国家利益的最大化。

  2012年虽甫过半,但它却已注定将在楼市的历史长河中,留下一笔难以抹灭的浓墨重彩!

  2012年开局不利

  从刚开始延续2011年“十一”长假的价量齐跌态势,及龙湖、中海等知名房企动辄25%~30%的“骨折式”降价,乃至12月16日“豪宅最后堡垒”——上海星河湾被攻破(打8折促销),2012年几乎毫无悬念地,被房地产内外人士视为楼市的“悲情岁月”。尤其“不负众望”的是,其开局第一周(1月1日至7日)即表现格外惨淡。以上海为例,2006~2012年连续7年之同比,成交量骤减近三分之二,创历史新低,仅为年平均值的36%,令人叹为观止!

  楼市深陷如此窘境,地方政府势必如坐针毡,于是想方设法力图挽救。但中央坚持调控不放松,形成双方博弈而中央“胜出”的格局,从而成功扭转早先普遍存在的“调控难以持续”之预期。其中又以佛山、芜湖等地最具戏剧与代表性。

  中央忙调控,地方忙“放水”

  2011年10月13日佛山“符合一定条件的居民家庭,最多可购买3套住房”方案出台,12小时后仓皇收回成命。接着,芜湖市再于2012年2月9日颁布购房入户、免契税、发补贴等“抢救买气”之措施,3日后“功败垂成”……。凡此种种,亦突显地方政府知难而上、力挺楼市之决心非常强大。

  事实上,也大约只有在两会召开期间的3月上旬前后,温总理不断宣示调控不放松及强调“房价回归合理”期间,各地方政府按兵不动之外,其余时间则救市小动作频仍。根据统计,近40个城市出台包括:普通住宅标准调整、公积金松绑、减税或补贴、上调限价、购房入户…等在内的“微调”政策,尤其是5月7日扬州救市做法虽经媒体炒作、卫道人士挞伐,却仍得以执行,足可说明当前市场发生的微妙变化。

  地方助推买气“功不可没”!

  惟至少截至4月底之前,市场买气并无过于强烈的波动,只见刚需逐步开始改变“持币待购”的观望心态,市场成交在开发商“以价换量”下出现好转。直到5月12日央行年内第二度下调存准率0.5%,及6月7日降息0.25%,向市场释放货币流量的意图明显。且以数据佐证之,截至5月末M2余额90万亿元,同比上升13.2%;人民币贷款余额58.72万亿元,同比上升15.7%;5月人民币贷款增加2397亿元,同比增加2416亿元。加之地方政府的积极“配合”,终于引爆5、6月的买气迸发及价位转趋坚挺(目前仍局限于首购及改善型需求之产品)!

  数据显示,2012年6月全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米,环比5月上升0.05%,系9个月来首次止跌,其中45个城市上涨,55个城市下跌。与5月相比,下跌城市少18个。充分显示市场已站稳脚跟、止住跌势,甚至形成“冲锋发起”的肃杀之气,令有识者望而生畏!

  当前经济形势比2008年更复杂

  就目前来看,本轮“史上最严厉调控”确实有如2007年9月展开的新一轮调控,即到“国际金融海啸”之情况。当时为免事态扩大,中央被迫“中断打压楼市措施,转而鼓励购房”。毕竟当前的国内外经济、金融形势之险峻,更甚于2008年,也因此导致房地产景气犹如“过山车”,时而向下俯冲,时而却又反转向上!

  但我判断至少在近期一段时间内,期待更大幅度的政策放宽仍不现实,因为这么做,同样不符合国家利益的最大化。

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