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国有房屋中介入场

2012年06月28日 13:57 来源: 财经国家周刊 【字体:

  北京市将成立国有房屋中介的消息一经出炉,便引起争议。

  质疑源头来自北京市政府办公厅5月31日发布的《关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》。《意见》中,将鼓励和支持北京市相关机构、区县政府、集体经济组织成立国有房屋租赁经营机构。

  与国有中介公司的对《意见》表示高兴不同,包括房地产开发商、民办中介、地产专家等在内的一些社会人士对于北京市成立公办中介则表达忧虑。他们认为,北京市通过成立国有中介来规范租赁市场稳定租金水平的“初衷良好”,实操则困难重重。

  打量“先行者”

  北京市鼓励支持成立国有中介,是出于对民生的考量。北京市住建委给记者发来的一份答复显示,鼓励成立国有中介的目的是“净化市场环境、稳定租赁关系与租金价格”。

  事实上,北京住房租赁市场确实鱼龙混杂,囤积房源涨价、吃差价、克扣押金、打隔断群租等纠纷屡禁不止,不但给房主带来骚扰和损失,租户也对黑中介深恶痛绝。

  对于这一初衷,业内人士认为执行难度较大。

  实操已经走在《意见》前面的是北京市天河兴业房地产经纪公司。作为国有房屋中介,天河兴业已运作一年半时间。

  北京市天河兴业房地产经纪公司是北京市首个“改造安置小区富余房屋代租”的国有中介平台,隶属于北京天河浩宇资产管理有限公司。资料显示,北京天河浩宇资产管理有限公司成立于2008年8月,由大兴区黄村镇政府主导创办。2010年12月,公司下属的北京市天河兴业房地产经纪公司成立,主营业务是黄村镇改造安置小区村民富余房屋的代租。

  据天河兴业总经理娄蕊介绍,天河兴业与民营中介的“赚差价”模式不同,房源采取“平价进出”方式,支付给房主的租金和收取租客的租金相同,只多收取租客一个月的租金作为管理费用。目前天河兴业已经收集到枣园尚城小区内的359套房源,并已经全部实现对外出租。2011年,天河兴业支付给房主的租金大约有1000万元,2012年至今有400万元左右。因为要承担房屋空置期付给房主的租金、企业租户开发票产生的税费,以及办公人员的工资等各项办公管理费用,包括初期启动的资金在内,总公司天河浩宇自天河兴业成立至今,已经为其垫资约700余万元。

  “国有企业也要追求经济效益,不可能一直赔下去。”北京天河浩宇资产管理有限公司总经理李国强表示,下一步将改变经营模式提高企业增收能力。

  面对资金困境,娄蕊建议对于国有中介不以盈利为目的的业务,要出台鼓励政策,“一是能不能减免租金收入5.5%的税收,二是能不能享受公租房拥有的优惠补贴政策。”她还建议,北京市应该建立一个规模为几亿元的专项扶持基金,专门用于奖励各区县做得比较好的国有中介。

  正如北京天河兴业当前遭遇的运营资金困境一样,业内人士对于北京市鼓励各区县成立国有中介后的运营能力及效果,也持有疑虑。

  “从市场竞争角度考虑,无论是房源收集还是服务能力,民营中介的市场效率会高于国有中介,除非国有中介掌握特殊资源,有行政支持。” 伟业我爱我家 >;博客 ,微博 )集团副总裁胡景晖说,北京、上海十余年前启动二手房交易市场的时候,曾经建立国有的住房租赁中心和住房交易中心,但经过十几年的竞争已经被淘汰。

  据了解,天河兴业最初开展业务时,也曾遭遇过房源收集和租房的困境。有的房主认为其定的租金低且涨价不便,不愿意将空余房源交给天河兴业,有的租户也因为要递交各种身份收入等证明材料,不愿通过天河兴业租房。

  天河兴业在租金收取模式上与民办中介并无不同,除了多收取一个月的租金作为管理费,也会多收取一个月的租金作为租房押金。

  “开始时他们的房子不好租,后来规定只要拿着拆迁证明来租房,房租可以打折,就全租出去了。”一位小区住户说,枣园尚城小区因靠近地铁大兴线枣园站需求很大,住户更倾向于自己将房子租给亲朋好友介绍的租户,同样安全。

  小区附近的一家“链家地产 ”的工作人员表示,天河兴业经营房源有限,这个国有中介的存在对于他们的业务经营没有产生任何影响。

  “安全”优势

  “政府的最好角色是规则的制定者和行业的监管者,如果政府亲自去做,按照中国现在的国情,可能容易走偏。”胡景晖说。

  万科地产副总裁毛大庆认为,政府作为市场规则的制定者,理应担当裁判的角色,通过精准合理的吹罚来引导比赛良性精彩的进行。“现今问题在于,政府部门不是在提升执裁水平上想办法,而是直接跳进了赛场。”

  “如果要平抑房租,不是自已设立中介,而是降低税费,减少审批。”深圳世联地产董事长陈劲松认为,房地产中介服务是针对每家每户的服务,这是政府部门不太擅长的领域。

  胡景晖说,“如果让我决策,我不会主张去做(国有中介)。如果政府连法规都没有制定到位、监管都没有到位,就撸起袖子自己去干,难以发挥作用。”

  面对上述质疑,北京市住建委表示,国有房屋租赁经营机构是对现有租赁经营模式的一种探索与创新,原则上应遵照市场运行规律,采取市场运作模式运营,通过机构自身优质、规范服务,与其他房地产经纪机构平等竞争。

  《意见》鼓励各区县成立国有房屋租赁经营机构,具体成立时间、设置方式以及经营模式,由各区县政府根据本区县实际情况研定。各区县在成立机构过程中,可能会出现一些新情况、新问题,会及时总结与逐步完善。

  身处国有中介平台中的娄蕊对上述质疑也有耳闻。“有质疑是正常的,但好还是不好,我们要看政策执行后的效果。”娄蕊表示,运行一年多来,房主和租户对于天河兴业的运作模式比较认可。

  记者走访枣园尚城小区得知,选择这个国有中介,房主和租户出发点都是“安全”。

  介入小产权房?

  北京市政府办公厅发布《意见》的第七条显示,鼓励市有关部门、各区县政府成立国有房屋租赁经营机构,支持集体经济组织组建或委托房屋租赁经营机构筹集本集体经济组织富余住房,集中开展房屋租赁经营。

  针对这一点,胡景晖则认为,除了为公租房广寻房源外,北京市鼓励成立国有中介,是解决现行的已建未售的小产权房的一个方案。可使一些地处城郊地带的集体经济组织建设的小产权房,借政府“支持集体经济组织筹集本集体经济组织富余住房,开展房屋租赁经营”的名义,成立国有中介“阳光”性地出租获利。

  他们为此而产生的担忧是,在此种现象的刺激下,可能促使一些村镇集体经济组织以建房租赁的名义继续新建小产权房。

  资深业内人士表示,北京市政府可能还有更为重要的诉求——外地人可在京申请公租房的敞口给北京市带来了庞大的公租房建设压力,北京市可以借此广筹房源,同时,也可为大量的在建、已建未售的小产权房寻找解决方案。

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