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多重因素制约房价反转

2012年06月25日 15:25 来源: 理财周刊 【字体:

  楼市淡季不淡,是不是意味着房价会出现反转?从房企资金链方面来分析,由于债务压力巨大,因而以价换量仍然是未来很长一段时间内开发商所倚重的策略;另外一个方面就是政策不见松动,诸如限购、限贷政策等,投资性需求还是无机可乘。

  刚需忧心房价反转

  上海的老张决定加快实施购房计划。

  考虑到孙子出世之后自己要搬过去跟儿子同住,老张决定把自己现有的房产出售掉,然后买一套大面积的住房。就在他找房子的时候,恰逢“红五月”的出现,市场的回暖已经让老张心中有些忐忑。进入6月之后,市场热情并未回落,这让他有些心慌了。面对这种境况,他不得不加快买房进度,“说实话,我这也是担心房价上涨啊。”他如是说。

  其实,老张的担忧并非毫无道理。目前市场的变化的确有些出人意料。6月16和17日,南京重现排队买房现象。如复地新都国际原本定在6月16日开盘,但在前一天晚上7点左右,听到风声陆续赶来排队的购房者达到100多组,开发商只能星夜开盘。此外,位于南京江宁区的同曦青春水岸,也在开盘之初就有人排队选房;另一个江宁区的楼盘骋望骊都销售情况也不错,80套新房源在一小时之内就卖掉了56套。

  为何又出现排队买房呢,一位赶来排队的购房者对当地媒体表示,“最近总听人说有楼盘重新开始涨价了,最近又赶上降息和利率折扣优惠,我自己也害怕房价会再涨啊。”其实,这样的心态已经普遍存在。

  就在6月份初,杭州、深圳、上海等颇具风向标意义的城市,购房热情并未随着淡季的到来而下降,反而出现了持续升温迹象。如上海、深圳等地出现了千人购房景象,或者推出房源遭到抢购。

  新房市场的高涨情绪,已经波及到二手房市场。据汉宇地产市场研究部监测结果显示,6月份前半个月,不少刚需板块的成交活跃程度较5月份上半月进一步增加,如宝山高境板块、浦东周浦板块的带看量上涨两成。

  债务重压尚未解除

  观察市场如何变化,我们不妨从考察房企债务压力方面着手。

  根据以往的经验来看,房价的变化与房企的债务压力有着直接关系。衡量房地产企业债务压力最主要指标为带息债务,包括短期借款、一年内到期的长期负债、长期借款、应付债券、应付利息等。根据万得资讯提供的数据显示,截止到2012年第一季度,沪深两市总共126家上市房企带息负债总额为6134.38亿元,较之2011年底的5791.91亿元,增长了342.47亿元,房企债务压力加剧。

  我们观察另一个指标——货币资金的变化,便不难发现房企目前的日子并不好过。数据表明,2012年第一季度,126家上市房企货币资金总额为2222.13亿元,较2011年末的2216.07亿元,仅增加6.06亿元,也就是说,出现在两个多月前的“金三”行情,对房企资金短缺现状并无明显改善。众所周知,货币资金拥有量的多少,标志着房企偿债能力和支付能力的大小。而目前货币资金总额基本不变,负债持续增加,对上市房企来说,前景并不乐观。通过对比发现,2012年第一季度带息债务与货币资金总额差达到3912.25亿元,为近年来新高(见表1).

  此外,一年内到期的带息债务总额已经超过货币资金总额,如果开发商不想办法筹钱,将出现资金链断裂风险。统计数据显示,2012年第一季度,126家上市房企一年内到期带息债务总额达到2438.90亿元,以现有的货币资金来偿债,尚存216.77亿元的缺口。

  表1 126家上市房企带息债务、货币资金总额差(单位:亿元)

  日期 2008年末 2009年末 2010年末 2011年末 2012年一季度

  带息债务 2484.154 3200.417 4587.33 5791.909 6134.379

  货币资金 1010.921 1942.994 2289.77 2216.072 2222.125

  债务、资金差 1473.233 1257.423 2297.56 3575.837 3912.254

  数据来源:万得资讯

  除了市场整体债务压力,我们同时还应该观察标杆企业的负债情况。历史经验告诉我们,标杆房企对房价的影响起着巨大作用,因此单独观察诸如“招保万金”等在内的国内标杆企业的带息债务总额的变化,更具现实意义。

  本刊选取包括万科、金地、招商地产等在内国内14家大型房企来作为考察对象。通过对比发现,这些企业在2012第一季度,带息债务总额为3373.61亿元,已经超过2011年底的3164.56亿元,也是近年来新高。再观察具体企业,发现之前带息债务接近或者超过百亿元规模的房企,在2012年第一季度,负债规模再次上升。如万科2012年第一季度的负债规模达到553.31亿元,较2011年末,增加了46.18亿元(可见表2)。这表明,国内大型房企依然承受着不小的债务压力。

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