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调控思路不变 房价稳中有降

2012年06月04日 14:34 来源: 理财周刊 【字体:

  建设部专家陈淮指出,未来房地产走势基调将是价格基本平稳,国家大力鼓励首次置业需求,以及保障老百姓住房条件的改善。近两年楼市需求锐减,但这不改楼市长期向好的趋势。房企要做好赚大钱的准备,也要做好活不过黎明的准备。

  日前,著名经济学家、建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在“2012汇富金融论坛”上就楼市调控、房地产市场的发展前景及城市化等诸多问题做了解答。

  在他看来,中国的宏观经济形式因为内生增长动力的存在,可以顺利完成结构调整。对于房地产市场而言,他认为供需之间的矛盾并未解决,随着城市化的进程的持续,供不应求局面持续存在。当然,宏观调控的目的并非抑制正常的市场需求,因此首次置业、改善型需求会一如既往地得到政策的鼓励与支持。

  楼市调控思路不变

  有托市嫌疑的“扬州新政”并未被住建部叫停,这是不是意味着未来楼市调控思路已产生变化?

  对于目前一些关于房地产调控的各种各样的说法,陈淮立场鲜明地指出,中央调控思路并不会改变。他认为,调控的目标就是抑制投机性需求,同时大力鼓励首次置业需求,以及保障老百姓住房条件的改善。

  在他看来,中央房地产市场调控的目的从未改变,基调是支持房地产市场的健康、稳定、有序地发展。顶层设计思路仍然沿着以下几个方面展开:首先是加强对地方政府的问责制,各部委联合落实这项制度;其次是通过信贷、财税等一系列政策,支持首次置业的需求;第三是为老百姓创作条件改善住房条件,但是当前的限购政策还是会继续发挥作用,中央政府不允许也不鼓励个人占有更多的住房资源,严厉打击投机和投资行为;第四就是对于诸如商铺、写字楼等形式的商业地产,政策并未进行限制,而是需要大力发展,并将投资性需求引导到该领域。

  陈淮分析指出,北上广一线城市限购政策不会放松,主要是基于两个方面的原因。其一是特大型城市一旦放松限购,将会加大贫富差距,同时贫民窟的出现也会使得社会治安恶化,城市环境质量降低。

  陈淮表示,调控将成为常态。他说:“即使是限购政策取消了,中央政府也会出台替代政策来抑制投机、投资性需求。”

  而对于楼市调控力度过紧的说法,陈淮对此不以为然。他说,过度宽松的市场环境已经过去了。目前的政策调控力度而言,其实并不大,连应有的程度尚未达到,遑论过紧,更别说到约束性、惩罚性的政策。

  对于楼市调控的一贯思路,陈淮总结道,将保持长期化、制度化的市场取向。

  中国楼市长期看好

  近两年楼市需求锐减,但这不改楼市长期向好的趋势。

  陈淮表示,房地产市场需求存在前置或者延期的可能。他分析指出,目前的市场需求减弱,交易量下滑,跟需求前置与延期都有着很大的关系。早在2009年市场需求就已经提前释放了一次,当时的两成首付、7折利率以及极低的利率水平,极大地刺激了市场需求,使得部分市场需求购房时间大大提前。而在最近两年,由于楼市调控措施,促使市场需求进入观望状态。

  正是基于上述原因,他说:“2012年市场再次形成观望,这很正常。”就上海而言,在未来20年内的市场需求是个常数,每年会维持一定的数量。“每年上海有一定数量的年轻人要成家,即使现在不买,过两年也肯定要买,所以对市场不必悲观。”他如是说。

  而导致楼市长期看好的主要原因还是改善性需求,以及城市化进程所带来的市场需求。他举例说,截止到2011年底,城市人口规模达到6.9亿,但目前全国人均居住面积仅60余平方米,在这种情况下,仅仅只是考虑人均面积达到基本居住舒适的90平方米水平,即使不考虑农村人口进城,也需要在现有的基础上再增加将近50%的市场供应方能满足市场需求。

  中国的城市化进城方兴未艾,大量农村人口进城,将会形成巨大的市场需求。他说:“日本用了将近50年时间,每百户房屋达到115套水平,从绝对短缺到相对平衡。而中国目前也正面临这样的发展时期,这说明未来中国的房地产市场还有的是发展潜力和余地。”

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