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如何多方把关公摊面积

2012年06月04日 14:33 来源: 理财周刊 【字体:

  经常有购房者对于公摊面积感到云里雾里,正因为如此,我们才要对公摊面积的数据测算,避免其中可能出现的“猫腻”。

  房屋销售面积一般由套内建筑面积和公摊面积组成。公摊建筑面积也即公用分摊建筑面积,是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积,由于计算起来比较复杂,所以也是房屋买卖中常会出现“猫腻”的地方。

  公摊系数不清

  对于公摊面积的计算,通常最简单的计算公式是这样的:公摊面积=各单元的建筑面积×公摊系数。其中,公摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和。也就是说,知道了公摊系数就可以通过乘上各自的建筑面积来简单得出我们每一户的公摊面积了。

  然而问题也就出在这个系数上,实际上购房者在购买的过程中,对于计算公摊面积所涉及的数据:如整栋建筑物的公用建筑面积、整栋建筑物各单元套内建筑面积之和是不得而知的,就算得知也检验不了它的真实性,因而公共建筑面积分摊系数也就没办法有效算出课,所以自己到底要公摊多少面积都是以发展商说了算。在这样一种信息获得不对等的情况下,自然容易出现纠纷。

  重视多方把关

  对此,购房者自身首先要引起重视,尽量注意避免类似的问题。在签订购房合同时,可以让发展商出示有关计算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积,这样业主可以通过数据自行验算。

  另外,业主们也有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件,比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。同时,在合同中详细约定公摊面积的具体部位、面积大小等等,也有助于避免可能出现的纠纷。

  有效借助相关部门也是十分必要的。日前,济南市房产测绘研究院就房屋测绘问题向市民进行了解答,相关人员介绍,建设部《商品房销售管理办法》和《山东省商品房销售条例》均对商品房预测绘进行了规范,要求房地产开发企业对在建商品房实施预售之前,必须进行预测绘。而7月1日起,宁波市住建委出台的《宁波市房产测绘成果应用管理规定》也将开始实施,其中明确规定,无论是购房者、房产测绘委托单位或其他利害关系人对房产测绘成果有异议的,可以委托国家认定的测绘成果质量鉴定机构进行鉴定。

  注意各类“陷阱”

  还有,对于开发商在促销推广时打出的各类“送面积”、“零公摊”噱头,购房者也要认清其中有关公摊面积的陷阱所在。根据国家《房产测量规范》,可分摊的公用建筑面积都有详细的范围规定,包括套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙的公摊是墙体面积水面投影面积的一半,等等。

  对于不应计入、不可用于分摊的公用建筑空间,更是购房者应了解的。包括仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理用房。

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