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北京写字楼领涨全球:1年租金涨75%

2012年05月31日 14:40 来源: 北京青年报 【字体:

  北京写字楼租金一年上涨75% 中小公司渐现外迁趋势

  不久前,央视开始动迁,许多上下游相关公司也开始在CBD区域寻觅新址,这导致本就供不应求的CBD写字楼更加稀缺。根据高纬环球最新发布的报告显示,北京写字楼租金价格一年间上涨75%,是2011年全球写字楼租金增长最快城市,不少中小企业被迫外溢出核心区。一些标杆房企恰如其时地推出了写字楼产品,吸引这部分外溢需求。近期入市的龙湖长楹天街、保利东方中心等项目均受到了市场的追捧。但业内人士仍提醒投资者,对于散售写字楼这种销售模式,购买前因充分考察项目自身的运营管理,以求得稳定的租金回报率。

  ■写字楼租金飞涨

  中小公司成本激增

  经过去年的迅猛攀升,北京顶级写字楼的租售价格令许多中小公司难以为继。

  王先生精经营着一家外贸公司,全部十几个人在光华路上租用了一间200平方米左右的工作室。原本月租金价格稳定在2万元左右,但去年一年就上涨到4万元/月。今年还未过半,房东就已多次表示,年底还将提高租金。王先生表示,近年来外贸订单逐年下降,让公司更加难以负担飞涨的房租,也许明年合同到期后,就将搬离CBD.

  遭遇类似情况的还有经营广告公司的黄先生,“因为央视东迁,两年前我们公司就迁到这边,目前工作室在国贸,租用了了1/4层写字楼。早期,这里的租金大概是300-500元/平方米/月,如今最新的国贸三期租金已经超过了1600元/平方米/月。不得不开始寻找新的办公地点!”黄先生告诉我们。实际上,跟随央视迁址的大多数小型广告制作公司、创意公司、广告公司都面临这这样的问题,一方面央视的东迁产生了巨大的聚集效应,利好东部传媒产业带整体发展。另一方面,CBD居高不下连续增长的租金制约了小企业的资本积累,交通状况、高额的生活成本同时也降低了员工的幸福感。

  但即便这样,CBD区域的写字楼仍然一房难求。来自山西的投资人李先生早在去年就想买下一层CBD的优质写字楼作为不动产投资。但寻觅至今,CBD的项目要么就是已经出售,要么就是只租不售。一年的等待,换来的只是租售价格的水涨船高。

  目前,居高不下的写字楼租金其实也是由于各大公司正在整栋购买写字楼,一方面出于业务增长带来的自用需求,另一方面也将其作为自身资产,中小企业根本没有机会。“有些高级写字楼的租金涨幅一度达到35%,为历史最高水平。”投资人李先生透露,“北京写字楼租金近半年上涨超过20%,由此吸引了保值类资金入市,进一步推升了北京写字楼的租金价格。”

  ■北京写字楼租金领涨全球

  CBD超金融街拔得头筹

  正是需求的旺盛导致北京顶级写字楼终于取代了上海的位置,成为中国内地写字楼租金最贵城市,并以此打入世界顶级写字楼排行榜。

  商业地产研究机构高纬环球最新发布的《2012全球最贵写字楼排行榜》显示,2011年北京CBD顶级写字楼以130美元/平方英尺/年的高价,跃居全球第5位、亚太第3位。该租金同比增长75%,是2011年全球写字楼租金增长最快城市,比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。

  租金疯狂上涨的不仅仅是顶级写字楼。整个北京写字楼市场的租金在今年都出现了环比上涨。戴德梁行不久前发布的数据报告显示,至2012年第一季度,北京平均租金达到每月每平方米277.57元,环比增长12.64%。在全球147个城市中,北京的写字楼租金上涨幅度位居全球首位。

  尤其是CBD区域,在今年成功超越金融街,成为北京写字楼租金最贵的区域,平均每平方米的租金价格已经升到了304.91元,涨幅达14.73%。而曾经一度高达30%的空置率如今则只有5.81%

  “目前的一个情况是,只要有新的写字楼项目入市,就会带动租金的向上攀升。”戴德梁行华北区研究部主管魏东表示。

  用SOHO中国董事长潘石屹的话讲,造成这一状况的根本原因就在于,“北京的写字楼用地都让开发商盖成住宅卖了。”这就造成写字楼供应与需求的严重失调。

  高立国际的调研部董事谢靖宇表示,2012年将出现甲级写字楼新增供应的真空期。虽然近两年来,商业物业的土地出让密集,尤其是CBD区域和望京区域,出让了十余块商业用地,写字楼开工面积大幅增长。但这些优质写字楼完工并投入市场,预计会在2015年至2016年之间。例如2008年楼市调控时,大量商业用地的出让,普遍要经过3年的开发周期,入市是在2011年。而2010年、2011年集中出让的商业用地,最早也要2013年才能入市。所以说,眼前写字楼的新增供应不能满足市场需求。供应很可能在今年出现断档。

  在僧多粥少的市场情况下,不少中小写字楼用户开始走出CBD,金融街等核心区,转向租金更低,有地铁通达的近城区。

  受CCTV、BTV等媒体巨头东迁影响,传媒业向东转移的趋势日益明显,位于CBD-定福庄一线的传媒走廊上多个写字楼持续走热。高纬环球中国区研究部董事张平预计,将有1500-2000亿传媒产业聚集在这一区域,1.2万家传媒类企业,8000家传媒类上下游企业东进。

  一些标杆房企也瞧准了时机,纷纷推出写字楼产品。位于传媒走廊上的龙湖长楹天街、保利东方中心等项目近日开盘,受到市场追捧。

  据了解,保利东方中心以29999元/平方米的价格起售,套均面积在200平方米左右。而龙湖长楹天街更是打出300万/套的抄底价,吸引CBD的外溢需求。

  龙湖项目负责人介绍,长楹天街将开盘的两栋写字楼,主打传媒牌。产品主要定位于中小型传媒及创意类公司。产品以三大差异化价值使其独具吸引力。6号线地铁上盖、27万㎡商业、5万㎡果岭森林,在协助客户找到理想办公场所的同时,赋予项目强有力的升值保障。

  据龙湖长楹天街相关负责人透露,这是龙湖在北京打造的首个包含写字楼的综合体项目,入市以来已经创造了25亿元的销售业绩,本期将推出的两栋写字楼产品,已收到不少企业咨询整购事宜。这不仅是因为长楹天街主打的“传媒公园”概念填补了北京写字楼的空白,更因为该项目交通优势和配套优势,无缝对接6号线、27万平方米的商业配套、5万平方米的果岭园林,对传媒企业而言,吸引力颇大。而120-320平方米、首付150万元起的低门槛也吸引了不少个体投资者。

  ■散售写字楼管理决定回报率

  虽然散售写字楼因为稀缺受到了公司和投资人的追捧,但研究商业地产的业内人士提醒投资者,要谨慎选择散售写字楼。

  散售写字楼由于将产品卖个多个小买家,在后继管理上很难做到统一管理,租金回报往往并不理想。

  例如以散售模式发家的SOHO中国,旗下的建外SOHO,银河SOHO等都成功复制了散售策略。购买的投资人也依仗地段优势达到了资产增值的目的。但单纯以租金回报比较,SOHO的产品由于散售的缘故,管理无序,写字楼的档次没有体现,在同区域的租金比较中始终处于中下游。

  如何提高散售写字楼的档次,提高租金回报率?实际上是开发商对于产品附加值的考虑。

  龙湖长楹天街项目负责人表示,长楹天街作为大型综合体项目,配套有大体量的商场、购物中心、影院等。这些商业配套均由龙湖自持经营,目的就是以丰富的配套提升整个项目的档次,增加附加值。

  并且,此次散售的龙湖长楹天街写字楼部分,也将由龙湖地产的管理团队管理经营,还依赖专业机构的统一运营,以实现业主租金回报最大化。并帮助业主联系租售事宜,以保证散售写字楼的质量。不仅如此,长楹天街还同样鼓励整购写字楼的投资人,对于这样的买家给予楼层或价格上的优惠。

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