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古人买房也艰难 揭秘古代如何调控房价

2012年05月31日 07:03 来源: 中国新闻网 【字体:

  只能购买邻居的房

  先说西汉的限购政策。

  西汉建国后不久,大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政的时候,朝廷颁布了如下规定:

  “欲益买宅,不比其宅,勿许。”(《二年律令·户律》)

  这条规定的意思是说,你想买房,可以,但有一个条件:你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。

  比方说,小明、小强和小红仨人是街坊,小明挨着小强住,小强挨着小红住,在小明和小红当中隔着一个小强。那么好,小明可以买小强的房子,小强也可以买小红的房子,但小明却不能买小红的房子,因为他和她“不比其宅”。他们不比其宅,政府就“不许”,禁止这种非紧邻的居民进行不动产交易。

  幽静古镇令人向往

  限制兼并方便检举

  要问当时为什么会出台这样奇怪的限购政策,解释起来是很复杂的,我们概括地给出这么几个原因:

  一、西汉初年土地私有化还不明显,居民的宅基由政府统一划分、统一分配,一户家庭只给一块宅基,集体主义和理想化的色彩很浓厚。为了维持这个状态,政府不希望再出现土地兼并,不希望部分居民坐拥多处宅基而另一部分居民却身无立锥之地。所以政府一方面限制出售:“受田宅,予人若卖宅,不得更受。”(《二年律令·户律》)凡是国家分给你的房子或宅基,你可以卖掉,但是卖掉之后就不能再申请分配了;另一方面限制购买,“不比其宅,勿许。”想买房可以,问问你东邻王大妈或者西邻赵大爷是不是刚好要卖,要是碰到这种好机会,你就买;要是碰不到,还是打消购买第二套房的念头吧!事实上,一人想买房而刚好其邻居又想卖房的概率是不会很高的,因为这个缘故,西汉初年的住房交易也非常少见。

  二、西汉登记人口和房产,用的是很原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人,住多大面积的房子,你自己报,这叫“手实”。万一你为了少交人头税和财产税,少报人口和房子怎么办?不怕,政府鼓励邻居检举揭发,揭发属实,抓你坐牢,没收你的家产,一半家产充公,一半家产用来赏给检举揭发你的邻居,以资奖励,这叫“举发”。邻居们想举发,必须知道你家的底细,如果你经常搬家,像候鸟一样迁徙,邻居是很难清楚你家底细的,所以为了方便邻居们“举发”,政府必须把每一户居民都尽可能固定到一个地方长期定居。限制你只能购买紧邻的房子,等于是把你和你的家庭固定到了一处,这样一来,邻居便于检举,政府便于管理。

  按爵位划分宅基地

  据我所知,西汉初年搞过一次大规模的分房分地。怎么分?按爵位。您知道,秦汉两朝,上至官员,下至百姓,大多数成年男子都有爵位。爵位越高,其家庭分到的宅基就越大。比方说,您是“彻侯”(第一等爵位),朝廷就会分给您将近300亩的一个大地块,这块地不是让您种庄稼的,是让您盖房子的,随便盖,可以盖成一个小城堡;而如果您是“士伍”(最低等爵位),朝廷分给您的宅基地就只有长宽各30步的一个标准地块。西汉的“步”是个固定的长度单位,一“步”是1.43米,30步即43米,长、宽各43米,那就是1849个平方米。朋友们,现在谁家能有这么大一块地盖房子,那铁定是中产了,可在汉朝,这是最小的宅基单位,因为那时候刚建国,人多地少,算算人口密度,比现在的澳大利亚都地广人稀。

  唐宋元明的购房限制

  进入唐朝,政策又变了。这期间,出台了一种持续了一千多年的限购政策,我用八个字来总结,叫做“求田问舍,先问亲邻”。什么意思呢?就是买地皮也好,买房子也好,不光要经过原业主的同意,还必须经过原业主邻居和族人的首肯,否则,不管你付给原业主多少钱,签订的合同多么完美,在法律上都是不被承认的。

  唐朝的规定是这样的:“天下诸郡,应有田宅产业,先已亲邻买卖。”(《唐会要》卷85)全国不管哪个城市,一切地皮和房产,想出售,先问你亲戚和邻居是不是同意。

  五代十国的规定:“如有典卖庄宅,准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要,及著价不及,方得别处商量,和合交易。”(《全唐文》卷996所载后周广顺二年律令)卖房的时候,先问四邻和族人是否想买,如果他们不愿,或者出的价太低,你才能卖给其他人。

  宋朝的规定:“应典、卖、倚当物业,先问房亲,房亲不要,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。房亲着价不尽,亦任就得价高处交易。”(《宋刑统》卷13)比五代十国时还要细致,还明确了征求意见的顺序:先问族人,后问四邻。

  元朝的规定:“前去立账,遍问亲邻,愿与不愿执买,得便与人成交。”(《至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据》,收录于《中国历代契约会编考释》)光口头上征求亲邻同意无效,还得立一张“问账”,让族人和邻居在上面挨个签字,大伙都同意你卖房了,你才能出售。

  明朝的规定跟元朝相同,这里不赘述。

  事实上,一直到清朝,甚至到了民国,“求田问舍,先问亲邻”的规矩还在局部地区持续,因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜,解放前夕,还有人在买房之前,先在报纸上刊登启事,让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系,如有意见赶紧提,别等成交之后再找后账(参见1946年11月1日杭州《正报》第一版《国立浙江大学置产征询》,上海《申报》、重庆《新民报》、广州《民国广州日报》等民国报纸也经常刊登类似启事)。

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