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超八成上海夹心层青年无自住房

2012年05月29日 11:57 来源: 东方早报 【字体:

  上海近年来住房价格的上涨较快,不仅制约了高端人才的引进,而且对青年人才和刚毕业的大学生产生了“挤出效应”,这部分人群往往由于年限、收入等条件不能享受到住房保障政策,又无力购买市场化商品住房,成为所谓的“夹心层”。据对上海部分高校的调研,上海高校提供的工作、收入等条件与其他地区同类高校相比,已无比较优势,而外省市其他高校提供的优越住房条件成为引进人才有力的竞争砝码。而对于创业初期的青年人才,由于房价过高,只好选择其他城市包括上海周边的中小城市创业发展;一些科技型中小型企业,也因创业成本高而不得已选择离开上海。

  上海目前的住房保障框架已初步成型,解决青年“夹心层”住房问题应既注重当前保障政策的完善,加快政策的推进,惠及更多的青年“夹心层”,同时又需要积极创新,借鉴国内外较成熟的经验,加快解决青年“夹心层”住房困难。

  国际经验

  从国际住房保障发展趋势看,都有一个阶段性发展的趋势,从最低收入家庭到低收入家庭、中低收入家庭、中等收入家庭,并不断关注以青年人为主的“夹心层”家庭。

  在解决中低收入家庭住房困难的同时,随着房价的高涨,许多国家和地区都开始关注既无法享受原有保障制度,又无力购买商品住房的“夹心层”家庭,将精力放在中等或中高收入家庭、青年家庭、专业技术人员等住房政策上,这部分家庭往往是社会发展的重要动力,是社会稳定的基础。在通过政府建设低价住房出售、支持开发商建设可负担住房的同时,通过住房金融支持政策,促进中等收入家庭“自置住房”,使住房自有率提高。如美国通过金融支持使住房自有率提高到68%左右;英国于上世纪70年代后开始致力于住房的“私有化”,到上世纪90年代初自有产权住房已近70%。

  青年人的住房困难多数情况下是阶段性的,住房支付能力不足不同于其他低收入家庭,他们有改善的可能,但前期解决住房问题需要一定的支持,主要的支持形式有两类。

  一是政府提供低价住房出售,使青年人有购买到低于市场价的住房的机会。如我国香港的夹心阶层住屋计划,政府委托香港房屋协会建造供出售的公共房屋。个人购入的住房受五年的转售限制。供应对象为收入不足于购买私人楼宇,但又有条件申请居屋及公屋的中等收入阶层,其中,香港的居屋相当于上海的经济适用住房,公屋是低价公共租赁住房,租金约为市场租金的五分之一,这两种住房是香港的住房保障主要形式,香港约二分之一的人口居住在这两类保障性住房中。该计划建设的住房称为“夹心阶层住屋屋苑”,简称“夹屋”,市场定位及售价比“居屋”高,但比私人楼宇低。如英国的共有产权住房的一种模式,购房人必须筹资购买新建公房至少25%的产权,其余产权仍由住房协会持有,购房者付房租。每年的房租标准是住房协会所持产权资本价值的3%。随后购房者即可按市价购买剩余产权,也可以按照市场价格,自由转让所持房屋产权。

  二是政府的补贴和金融支持,使青年家庭早日置业,平滑了生命周期内的消费。俄罗斯于2002年出台的“青年家庭住房保障”制度,在政府补贴的同时,通过银行等多方面的资金进行金融支持。青年家庭住房保障资金来源是这样的:联邦预算资金和各地方预算资金占到预算资金总额的35%左右;参与制度的金融组织为“制度参与者”提供的资金占到预算资金总额的近45%;参与者本人出资额占预算资金总额的20%。另外,我国香港的“夹心阶层住屋贷款计划”是依靠低息缓贷,其年利率仅为2%,贷款及利息在三年后才开始偿还,这非常适合收入稳定增长,短期支付有困难的“夹心层”。同时还推出了“自置居所贷款计划”,提供长期免息贷款,如13年偿还的免息贷款80万元或分20年偿还的免息贷款60万元。新加坡的办法是让公积金循环利用,为支持公民购买组屋,建屋发展局在提供低价组屋的同时,还提供津贴贷款,利率仅比公积金利率高0.1 个百分点,目前为2.6%。澳大利亚为支持首次购房者,推出了首次购房补贴政策,为首次购房者提供一定数量的资助。

  上海做法

  为解决青年“夹心层”住房问题,从上世纪90年代开始,上海市与区县及一些单位进行了一系列探索和尝试。

  一是人才公寓政策。各区通过购买商品房或集中建设,组织一批房源作为人才公寓,以优惠价格租赁给各类人才。如浦东新区已投入使用的人才公寓达20多万平方米,包括以浦东新区保障中心为主的高级人才公寓和青年公寓、以服务张江功能区及张江高科[8.32 0.48% 股吧研报]技园区企业为主的人才公寓等,这些人才公寓租金标准基本都是采取的准市场租金,即以略低于市场租金的标准出租,并按月发放补贴,一般人才每月补贴200—300元。

  二是租房补贴政策。给租赁居住的青年人才一定数量的补贴。如杨浦区针对复旦大学科技园、同济大学科技园、上海理工大学科技园、上海知识产权园、创智天地5大科技园区的青年人才实施人才租房补贴制度。

  三是优秀人才“配售房”。嘉定区在商品住房小区中为优秀人才配售住房。具体的做法是,在土地出让阶段就规定建设总建筑面积5%的限定价格的商品房住宅,作为人才保障用房,按市场价格的60%配售给该区的优秀人才。

  四是公共租赁住房政策。2010年上海开始实施公共租赁住房政策,公共租赁住房既向符合条件的具有本市城镇户口的居住困难居民供应,还向符合条件的持有居住证的本市居住困难居民供应,住房保障对象从户籍人员扩大到常住人员,并重点解决青年职工、引进人才和来沪务工人员的阶段性居住困难。上海的公共租赁住房政策有一个重要的特点是没有收入线限制,非常适合青年人申请。

  五是限价商品房和“先租后售”保障性住房试点。2011年,临港产业区开工建造100万平方米的限价商品房。按照“双定双限”的原则,定区域、定对象,限交易、限房价,以解决特定区域外来大学生、青年白领、技术工人等的居住问题,对象初步定为南汇新城、大飞机、张江、洋山综合保税区等。同时,在漕河泾开发区开展“先租后售”保障性住房试点。

  新定位,新办法

  青年“夹心层”住房政策设计不应是孤立、短效的政策措施,必须坚持与住房保障体系的完善衔接,成为住房供应体系的一个重要部分;和人口结构的优化相衔接,成为人才发展战略的一个重要组成部分;和产业升级及布局优化相衔接,成为转变经济增长方式的一个重要举措。

  青年“夹心层”住房政策宜以购房支持为主、租房支持为辅,并与人才的成长规律相适应,在“夹心层”就业初期,通过租房支持解决其阶段性住房困难,在稳定工作一定年限后,通过购房支持,使更多的“夹心层”拥有产权住房。

  青年“夹心层”住房政策必须坚持市场化机制,无论租赁住房还是产权住房,都必须采取市场化的机制,并通过政策支持使更多的“夹心层”能够通过市场购买普通商品住房。

  青年“夹心层”住房政策必须坚持“政府政策支持、单位和个人承担主要责任”的原则。用人单位一定要承担起提高青年“夹心层”职工住房支付能力的责任,做到“留住人、用好人”。

  解决青年“夹心层”住房问题要围绕“引得进、留得住”的发展目标。要根据人才的成长与使用规律,制定相应的青年“夹心层”住房政策,在引进阶段可要以租为主,满足其居住需求,在使用一定阶段后,根据人才取得的绩效,可资助或提供低价住房等方式使他们实现购房,以此留住人才。

  1。做好青年“夹心层”住房政策与现有住房保障政策的衔接。

  上海目前的住房供应体系由“住房保障”和“住房的市场化供应”两大体系组成,住房保障体系主要有以下举措:面向本市城镇低收入的家庭的廉租住房制度、面向本市城镇中低收入家庭的共有产权保障房(经济适用住房)制度、面向存在阶段性购房困难的常住人口的公共租赁住房政策,以及为改善居住条件而对居住在旧城区的中低收入家庭实施的动迁安置房政策。

  虽然上面的政策各有适用人群,但青年“夹心层”住房政策不应是一个孤立的政策,必须要和现有住房保障有机地衔接,同时要考虑到房地产市场的发展情况,是住房保障与市场化住房供应的缓冲层。如新加坡和我国香港的“夹心层”住房政策都是在原有住房保障制度基础上推出的,并尽可能在保障方式上保持一致,以利于操作,便于社会接受。如新加坡目前的两类的“夹心层”政策,是把一般的保障政策的收入线放宽,成为专门的“夹心层”政策。香港的“夹屋”也是将“居屋”收入线放宽后形成的,其运作模式和一般的“居屋”政策也比较接近。

  2。共有产权保障房应成为面向青年“夹心层”的重点政策。

  上海共有产权保障房有两个重要特征,一是在保障对象上针对中低收入家庭,二是实施共有产权。从住房的供应价格、产权设计上,与外省市的“限价房”或国外的“夹心层”住房相当。目前上海大幅放宽准入标准,使一部分青年“夹心层”在取得户籍后能申请到共有产权保障房。

  根据调查,共有产权保障房的准入标准,通过考量收入线而不是居住面积,能惠及更多的“夹心层”,目前已放宽到3人及以上家庭人均年可支配收入低于6万元(含6万元),若是一个三口人的核心家庭,两个在职人口相当于人均月收入7500元,应该说这一标准能覆盖到有户籍的“夹心层”青年,每年根据运行情况、收入和房价等的变化,可动态调整。

  获得户籍的外来人口的准入标准,已由在本市实际居住、具有本市城镇常住户口连续满7年缩短到3年。

  对于还未获得户籍的引进人才和毕业留沪大学生的住房问题,可考虑两个方面,一是可将“人才居住证”年限将来折算为一定的“户籍”年限,使更多的“新上海”人能较快地享受到共有产权保障房政策。二是借鉴深圳所出台的人才认定办法,对政府认定的人才在取得“人才居住证”一定年限后,可购买共有产权保障房。

  3。租赁支持,缓解阶段性住房困难。

  年龄在18-30岁之间的上海本地青年“夹心层”多数没有自住房,据我们调查,约22%租赁居住,约59%与父母同住。其中近半数人的月薪在3000-5000元之间,在租赁居住过程中,无法保障合租的安全性,缺乏家的归属感。同时租赁信息获取渠道不通畅、租赁关系不稳定、不断上涨的房租等问题加剧了青年“夹心层”对租赁居住的顾虑。

  为此,一方面需要大力发展租赁市场,在实施《上海市居住房屋租赁管理办法》的基础上,进一步完善房屋租赁管理相关法规,着力解决房屋租赁市场管理中存在的问题,保障承租人的权益,鼓励用工单位经营租赁住房,保障承租人权利,促进房屋租赁市场规范健康发展。

  另一方面,需要继续发展公共租赁住房,使公共租赁住房成为解决“夹心层”住房的主要手段。要使市中心配建的共有产权保障房能及时转化为公共租赁住房。鼓励区县政府、工业园区和用工企业自行建设以租赁住房为主的公共租赁住房,优先供应给本区域、单位内“夹心层”。

  在公共租赁住房有限的情况下,鼓励区县政府、企业发放租赁补贴,并和以前的人才住房租赁补贴政策结合起来,加大租赁补贴的力度,以解决阶段性住房支付能力的不足。

  4。探索购房补贴、信贷优惠等政策措施。

  一是可研究出台专门针对首次购房家庭的信贷支持政策,对“夹心层”家庭的住房信贷支持可设计合适的政策。如购房贴息、购房按揭还款抵扣所得税。上海此前也有先例,2003年6月1日起,对以贷款方式购买本市自住中低价位商品住宅的中低收入家庭,实行购房贷款贴息政策。在上世纪90年代末到2003年,为刺激购房需求而实施过购房退税政策。这两个政策有一定的基础,可完善后对“夹心层”实施。

  二是对优秀“夹心层”人才可给予购房补贴。如对优秀“夹心层”青年人才可在购房时给予一定金额的资助,具体实施中,对于有实力的单位可鼓励单位自筹资金,发放数额较大的购房补贴。对于重点行业、关键领域的“夹心层”住房补贴,可由政府与企业共同分担,支持购房。

  (作者系上海师范大学商学院副教授)

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