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北京房价坚挺面扩至4环 专家称别打降价主意

2012年05月24日 08:53 来源: 中国经济时报 【字体:

  不要打北京房价大幅下降的主意了

  前不久,北京市国土局公布的一条土地供应信息值得琢磨:2012年首批经营性用地拟供应项目商品住宅用地中,四环内仅有两地入市,占本批次的1.2%。

  根据北京市土地整理储备中心的数据显示,2012年首批供应地块共302宗,土地面积约2845公顷,占全年供应计划总量的90%以上,商品住宅用地29宗约433公顷,占本批次供应的15.22%,占全年计划供应量的51%。

  从地块分布来看,超过70%的供应位于五环外区域,整个四环内仅有两宗商品住宅地块,分别位于二环外的香河园街以及西南四环沿线的花乡樊家村,两大地块总体体量仅5.36公顷,仅占本批次商品住宅用地供应的1.2%左右。而从全年供应计划以及四环内土地市场现状来看,下半年区域内出现新地块供应的可能性不大。这意味着四环有望接棒三环,成为下一个土地供应极度稀缺的区域。

  事实上,从2008年开始,四环内土地供应已显出明显的后继乏力。数据显示,2008年至今,北京供应的四环内住宅用地只有10块左右,受其影响,开发商对区域土地争夺呈白热化,2009年广渠门外10号地和广渠路15号地更是接连创出“地王”。

  受“面粉”供应短缺因素影响,四环内楼盘成为北京价格最为坚挺的区域。根据伟业我爱我家统计数据显示,与2011年三季度相比,2012年一季度三四环之间均价仅下降0.3%,三环以内房价还上涨5%,成为全市价格相对稳定的区域;而其他区域房价均出现明显下降,其中四五环之间、五六环之间均价分别下降25.6%、20.2%,为全市下降幅度最大的区域。

  由于北京四环内土地供应稀缺,新盘供应屈指可数,而且基本都被打造成豪宅。截至目前,四环内在售楼盘仅10个左右,区域周均供应仅410套左右,这一数据呈逐月下降之势,主要以高端楼盘为主,如红玺台、太阳公元、元大都7号都在45000元/平方米以上,而且对这些豪宅的购买力很强,如中堂、金茂府等高端项目始终保持热销状态,以西四环中堂为例,截至2012年3月26日该项目310套房源已销售221套,签约率达到71%。这些豪宅的热销使北京房价得到了结构性拉升。

  北京的城市发展思路虽改革很多,但至今仍维持的最大特点是,优质资源集中于市中心核心区,使得市中心的房产价值和价格居高不下。随着四环有望成为继三环之后的新的土地供应真空区,这个房产价值的核心区域再一次扩大,由于三环到四环之间的土地稀缺,这一地带成了新的豪宅“集中营”。如中堂项目就选址在西三环与四环之间,被金融街、中关村、丽泽商务区和总部基地所环拥,又分享解放军总医院、302医院、“十一学校”等优质医疗、教育资源。

  有了这么多豪宅“抢占”北京城区最优质的资源,仅凭北京郊区二十多个点的房价下降,能够把北京房价整体拉下很多吗?要知道,北京房价的坚挺面已从二环扩展到了四环,有多少人能分享到市中心核心区的资源呢?随着土地供应稀缺状况的加剧,四环内高端楼盘的资源独占性持续放大,未来市场对核心区域楼盘的争夺将更加激烈。所以还是不要打北京房价大幅下降的主意了。

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