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7000元低价房再现上海楼市 刚需盘降价促成交

2012年05月14日 15:27 来源: 房地产时报 【字体:

  上周,楼市既出现了单价7000元的公寓楼盘,也出现了1.2万元的独栋别墅,如此低价近几年少见。

  成交均价在1万元/平方米以内的楼盘成交相对比较多。比如位于宝山的旭辉上河苑,自开盘以来凭借价格优势成交向好,另位于金山的绿地金山名邸上周也成交了10套,均价为9275元/平方米。可见,价格对成交的刺激,体现在刚需楼盘上是立竿见影。

  单价5万元以上的高端楼盘总共成交15套房源,成交面积0.27万平方米。高端楼盘成交不太理想,成交均价超过10万元的楼盘只有一套凯旋滨江园。位于普陀的智富名品城售出3套房源,其余项目均只售出1-2套。尚海湾豪庭较前周成交少了7套。受楼盘降价趋势放缓和市场购买力收缩影响,高端楼盘成交情况并不十分热烈。

  上周,全市商品房供应面积为19.45万平方米,环比前周下跌52.76%;其中,商品住宅新增供应面积为13.35万平方米,环比前周下跌57.44%。商品住宅整体供应面积下跌幅度较大,是继清明节后推盘量最少的一周。其中位于奉贤的银河丽湾城推盘公寓面积为3.4万平方米,宝华北岸郡庭推出两个别墅,推盘面积分别为1.1万平方米、1.5万平方米。进入5月,楼市成交情况不乐观,不少开发商对市场重新认知,推盘较为谨慎。

  德佑地产研究主任陆骑麟认为,今年上海“五一”房展会上出现的热度,并未转化为成交量。楼市的观望情绪依然浓厚。购房者盼望楼市能继续降价,加上限购因素,目前买房人心态比较谨慎,不愿轻易出手,而“五一”房展会期间成交氛围不热,也影响了节后楼市。

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  沪老盘加推折扣收窄预计下半年会加大促销

  优惠收紧直接压缩了新增入市房源的销售空间。

  记者13日从位于宝山区的万业紫辰苑售楼处了解到,该楼盘在上周末加推了约150套房源,12日一天的销量是约27套。据该楼盘一位销售人员称,这批房源中,除了四房房源在5月20日前购买可享“4个点的优惠”(相当于9.6折),其余房源没有折扣。

  沪上一位开发商分析,现在开发商在促销时,不会把摊子铺得很大,一般见好就收。该开发商预计,到了下半年,随着年底临近,企业受资金压力,可能会加大促销力度,但短期内这种情况不太会出现。

  老盘加推折扣收窄

  可见的是,上周末上海新增入市的4个楼盘,普遍未给出大幅折扣。

  综合乐居及搜房网截至5月10日的统计,上周末(5月12日-5月13日)上海有4个楼盘加推房源200余套,均价维持在1.5万元/平方米。

  万业紫辰苑此次推出的房源为139平方米的四房,以及71平方米和95平方米的三房。据销售人员称,除了四房房源有限时折扣,其余房源都没有折扣。

  位于浦东惠南的绿地布鲁斯小镇,上周主推了一批135平方米的房源。据该楼盘售楼处一位销售人员称,这批房源的折后均价在1.2万元/平方米,比折扣前下降800元/平方米。

  位于松江的万宇荣盛名邸三期逸林湾同样在上周末加推了一批房源,单价为1.5万-1.6万元/平方米,如果全额付款,可享9.5-9.8折优惠。

  沪上一不愿具名的开发商分析,上周末新增入市的这4个项目,都属于老盘加推,因此给出的都是常规折扣,“估计是不愿因为促销幅度过大,引发前期业主的不满;另外,也不排除如果购房者现场购房,会有一定议价空间。但由于幅度有限,估计成交量不会有什么惊喜。”

  开发商的“苦衷”

  优惠收紧也在考验当下楼市的热度。

  除了万业紫辰苑,沪上另外3个楼盘均未明确谈及成交量,仅表示“卖得不错,但各类房源都还有”。

  对此,沪上一开发商分析,一般楼盘选择开盘,说明开发商手中已积累到了一定数量的客户。如果行情好,一般开盘当天就可以成交60%以上,如果成交量仅占推盘的20%不到,则意味着后续销售压力较大。

  且不说,眼下开发商每次推盘的量都很小。

  沪上一位不愿具名的房地产营销负责人称,目前楼市分批多次开盘的现象越来越普遍,比如松江的一个项目,一次加推的房源只有40余套,而其最近一次申请预售证获批的房源达438套,推盘量不足获取预售证房源量的十分之一。

  据该开发商介绍,上海现行规定中,申请商品房预售面积,原则上不得低于3万平方米,目前企业大多申请的预售面积都是满3万平方米的,但开发商多会分批多次开盘,因为现在的行情下卖不动,如果一次性推盘太多,反而给后期房源销售造成压力。

  开发商也有“苦衷”。

  某房企销售负责人称,上周末入市的这4个楼盘,其销售价格基本和区域内同类项目均价持平,再加上一些折扣,企业的利润并不高。而且,目前借贷、建材成本居高不下,开发商不愿一次性大面积推盘,造成利润的大面积挤压。

  “房企资金压力缓解”

  可见的是,部分房企回笼资金的压力已有所缓解。

  据上述房企销售负责人称,总体来看,现在开发商的销售策略,大多是低价开盘,或者小范围以特价房的方式促销,以回笼急需的资金。等资金状况稍有缓解,其促销和推盘的意愿就会再次降低,这也是目前市场成交弱、买卖双方僵持的原因。

  另有国企开发商介绍,该公司旗下在宝山的一个项目,近期除了常规折扣,没有进一步促销的打算。该公司在浦东的一个项目,这次的推盘价格预计还会稍稍高于上一批房源。

  据该开发商称,一般新开盘的项目,会采取折扣或者低价来造势消化一批房源,回笼一定的资金,但接下来就会回收优惠。去年以来,不少大型房企带头促销,但目前来看,这些曾经促销的企业,其促销的幅度也有收窄,原因都差不多,“企业是需要资金,但也不会为了回笼资金无限量地压缩利润。”

  但急需回笼资金的房企,似乎还是只有降价一条路。

  “在政策不放松的前提下,只要企业要跑量,就不得不通过降价来实现。”沪上另一不愿具名的开发商说。

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