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刘忠良:想现在买房养老的 怕是白白养了房子

2012年05月10日 14:12 来源: 北青网 【字体:

  中国房价的未来走势

  决定房价变化的,还是供应和需求。在供给方面,包括商品房的开工与竣工面积,保障房的开工与竣工面积,空房数量和迁居卖房数量,还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面,包括要城市化的人口,年轻人结婚住房需求,换房需求,拆迁需求,还有投机或投资需求。

  在近期内,决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。 在中期内,决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内,是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。

  我们先看近期情况。据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据:2010年,全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米,比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米,增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米,增长4.5%,其中,住宅竣工面积6.12亿平方米,增长2.7%。 再看新数据: 1-4月,全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米,同比增长31.7%;房屋新开工面积4.57亿平方米,同比增长64.1%;房屋竣工面积15020万平方米,同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加,竣工面积也呈加速增长。综合统计局2010年与2011年数据,估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月,全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度,2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算,要近5年才可以卖完。另外,今年新国八条规定,各地要完成1000万套保障房,按每套90平米,有9亿平方米的施工面积。2011年1-4月,全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米,如果按5300元均价,需要17.5万亿元人民币,才能买卖完毕。问题是:钱从哪里来?如果不降价,谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房?根据供大于求的规律,价格会有一定的下降。但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期,经济的较快增长,政府在近期内不敢让房价过快下跌,富人投资渠道也不能近期解决,在通货膨胀和流动性过剩的情况下,下跌幅度不会太大。当然,非常重要的是购房投资者的心态和心理作用,因为投机玩的就是信心。

  再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度,按100平方米每套计算,年供应量3300万套,五年供应1.65亿套。如果每套住房住3人,可以容纳4.95亿人,超过目前城市户籍人口总数,也超过80后90后的总和,更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民,还有年轻人,有多少能支付现在的房价呢?按照供应速度,房价有很大的下跌压力。

  在十二五期间,政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套,余下每年仅剩650万套。如果房价继续维持高位,民生问题便难以解决,考虑到近年来社会问题日益突出,稳定形势面临考验,以房安之是必备选择,加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要,中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展,估计3600万套的规划要突破,这又形成一种房价下跌的压力。考虑到稳定与发展的需要,如果中央政府感到需要进一步加强房价调控,加上以往调控房价的经验和舆论反应,估计会出台更有效果的措施。

  中国的土地政策,也可能在十二五期间改变。其原因在于,现在的土地政策备受争议,城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策,地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策,或加大供应降低价格,预计对房价有一定的冲击。

  一般来说,商品房空置率在5%至10%之间为合理区,空置率在10%至20%之间为空置危险区,空置率在20%以上为商品房严重积压区。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明,电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升,2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高,市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右,四环至五环就上升到30%左右。2010年河南财经政法大学12名大学生历时两个月,学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本,运用查验水、电、气表,点算“黑灯率”等方法,测算空置率。结果表明,郑东新区商住房空置率超过55%,其他五区也不低于20%。而这些空置房屋是需要成本的,如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本,或者出租也不划算,那么投资者就不能长期坚持,一旦形成逃离房地产的形势,价格将迅速下跌。

  综合考虑,房价在中期会有较大幅度的下跌,或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求,房价仍有一定的心理支持和需求支持,加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响,政府也会阻止房价过度下跌。但可以肯定,在中期内,尤其在2015到2020年,希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子,建议不要再持有太久。

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