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香港楼市雾里看花 调控风向掀起涟漪

2012年05月10日 10:56 来源: 中国证券报 【字体:

  供求趋向平衡 房价波幅有限

  □本报记者 张昊 黄莹颖

  “梁振英上场后才买楼”

  观望情绪浓厚 成交或继续下行

  在3月进行的香港特首选举中,梁振英对于香港房地产市场的批评令民众对政府的楼市调控产生不少揣测。香港地产代理公司中原地产4月发布的研报显示,反映香港房价水平的中原城市领先指数创下1997年以来新高。

  3月底,新鸿基地产联席主席郭炳江和郭炳联兄弟被香港廉政公署拘捕。5月3日,新鸿基地产前任主席郭炳湘也被香港廉政公署拘捕,对三人的指控都是涉及触犯防止贿赂条例。

  在香港西九龙,中国证券报记者发现2004年开盘的高端住宅君临天下至今仍有10%的房源没有售出。君临天下由恒隆地产和港铁公司合作开发,是西九龙区域的代表项目。附近的地产中介介绍,君临天下开盘时正值香港楼市低谷,当时的价格只有每呎(即英尺)7000至8000港元。如今,君临天下的价格已经超过每呎2万港元,部分海景单位每呎超过3万港元。这意味着,这一项目每平方米价格接近人民币30万元。即便如此,销售人员依然表示该项目有很大升值空间:“君临天下被内地人买走了7成。这里靠近尖沙咀商业区,购物非常方便,未来深港高铁将直达。这个项目不会跌价。”

  事实上,香港各界对于香港高房价的抱怨早就存在。有数据显示,香港居住成本为亚洲第三,置业成本在全球大城市中高居第四,零售商铺租金更是排名全球第二。在香港,餐饮行业有50%-60%的成本是房租。候任特首梁振英也表示,香港产业欠缺多样性,与高地价和高租金有关,这不但减少就业机会,也抑制了企业投资及个人创业。

  候选特首的表态、新鸿基郭氏兄弟引发的震动使香港各界纷纷看空楼市的未来走势。香港民间开始传出“梁振英上场后才买楼”的说法。另一方面,包括恒隆地产主席陈启宗、合和地产主席胡应湘等多位香港地产界人士认为,梁振英上任后不会出台打压楼市的政策。

  不过,接连发生的楼市新闻确实对成交产生了影响,买卖双方都产生观望情绪。中原地产5月3日公布的《楼宇买卖合约登记统计分析》显示,4月香港共登记楼宇买卖合约10728宗,成交金额748.2亿港元,比3月分别下降25%和18.7%。

  香港九龙大角咀的一位地产中介门店经理对中国证券报记者表示,4月以来,香港二手房的新增放盘量明显减少。她预计未来香港楼市的成交量可能继续下行。3月创下新高的中原城市领先指数在梁振英当选新一任特首后已经连续两周下跌。中原地产研究部高级联席董事黄良升表示,楼价指数下跌的原因是市场忧虑新一届政府可能打压楼市,对目前房价构成心理压力。

  在梁振英当选香港特别行政区行政长官后的一个多月时间里,各界对新任特首的施政方向揣测颇多,房地产政策更是关注焦点。

  中国证券报记者近日在香港调查发现,虽然香港和内地都面临高房价困扰,但香港楼市与内地楼市有很多不同。香港政府对楼市的供应乃至市场价格有较强调控能力,政府对土地出让收入也有较强依赖。当地业内人士认为,梁振英就职后,香港楼市总体保持平稳是大概率事件,房价出现大起大落的可能性不大。

  1996年以来香港房价及贷款利率变化情况

  ▲近期香港二手房交易量出现下降。本报记者 张昊 摄

  ▲数据来源:香港美联物业 制表:张昊

  “很多香港人不希望楼价大跌”

  房价再回高位 调控预期增强

  “你知道吗?很多香港人都不希望楼价大跌。”香港美联物业首席分析师刘嘉辉对中国证券报记者表示。刘嘉辉的解释是,在香港半数人口住在公用租住房屋(公屋)和资助出售房屋(居屋)之中,这部分人口对于房价上涨的感知并不强烈。而对于已经购买了私人物业的香港人来讲,他们更加关心私有财产的保值和增值,他们并不希望房价大跌。“目前香港房价确实已到了一个非常高的水平,给那些计划购买私房的香港人带来很大压力。”

  香港政府是土地的唯一提供者,政府通过控制每年的土地供应量和公屋、居屋的开工量控制香港的楼市供应。由于香港政府对楼市供应的掌控能力很强,因此香港楼市近年来每一次波动都和政府对楼市供应的调控相关。香港又是一个开放的市场,受外围经济环境的影响很大,如果政府对楼市的干预和外围经济影响形成合力,就会对香港的房价造成巨大影响。历史证明,香港房价每一次大起大落都对香港经济和香港购房者的生活造成严重冲击。而多次干预的结果也只说明,香港政府在经济规律、民众呼声、外围环境之间把控好分寸是多么困难,这是一个“调不准”的市场。

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