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清朝末期租界内房价暴涨数十倍 英在华60%投房产

2012年05月08日 10:19 来源: 新金融观察 【字体:

  当维多利亚花园在1887年的军乐声中正式开放时,天津的英租界已经初具规模:道路、港口、码头、教堂、市政厅和公园等。这是一个完全欧化了、与传统中国风格迥然不同的“新城”。

  令天津人吃惊的是,在这座“新城”中,市中心不再是代表权力的诸多衙门,除了一幢毫无官气的市政厅之外,市中心就是花园等公共设施。

  此时的天津租界,依然是宁静的。资料显示,20年前(1867),这里只有112个洋人,20年来,依然没有大的增长,一是因为百废待兴,条件艰苦,洋商们更愿意呆在上海,二是因为实现严格的“华洋分居”,华人们很难进入租界,导致租界内的服务行业几乎成了空白。此时,能看到天津房地产“钱景”光明的人,寥寥无几,刚刚从上海投资失败的泥潭中挣扎出来的徐润是一个例外(参阅本专栏5月30日《大清“房奴”富豪》)。

  根据自己在上海的经验和教训,徐润坚信,天津房地产的春天即将降临。事实证明,这次他又是对的。

  契约的力量

  “道契”上所载明的财产权利,受到了法律的严密保护,隔绝了任何公权力的觊觎。

  作为榜样的上海,支撑房地产起飞的发动机,叫做“道契”——由上海海关道为租界内的土地“租户”(其实是购地者)签发的租契。

  在大清国民众的概念中,房地产其实是一回事,“房”只是“地”的附属物,因此,直到民国都只有土地证,而无房产证。在法律意义上,地契分为两种,一种叫做“白契”,指民间自行缔结,没有经过官方认证的,用纸和行文都未必规范;另一种叫“红契”,指经过官方认证、缴纳了印花税并盖了大红印章的,用的是官方固定格式的契约版本。两种地契都可以作为“呈堂公证”,而“白契”的举证效力大大低于“红契”,但因为“白契”便于操作,且避开了官方的一笔税费,更受民间欢迎。

  无论“白契”、“红契”,都因为先天的粗陋,导致很多问题。其中最为致命的,就是缺乏精确的丈量,令几乎所有地契都难以清晰标示地块的界限,而且,一些“地主”为了少缴地税,会瞒报地亩,造成“契小地大”;另一些“地主”为了巧取豪夺他人土地,会多报地亩,造成“契大地小”,这些都造成了大量的不动产纠纷。

  鸦片战争之后,获得了“五口通商”权利的英国人,在上海圈占了租界,对界内土地进行了科学测绘,制作了精确的地图。这是中国国土上第一次清晰而标准的土地测绘,尽管仅仅限于上海一隅。

  测量之后,英国人将土地分区划块,进行了功能规划,而后“招拍挂”。根据条约,这些土地的所有权,在法律上依然属于中国,英国人无非“永租”而已,因此,作为“地主”的大清政府向作为“租客”的英国人颁发的“道契”,名义上是一张“租约”——但因为“永租”的关系,而实际上是“卖约”。

  与传统的地契相比,“道契”大大地与时俱进了,不仅清晰地标明了地块的界限,而且省却了保甲、中证人等中间环节,且在中外双方都进行了详尽的备案,绝难伪造作弊。

  更为关键的是,大清特色的无远弗届的公权力,面对“道契”,除了签发之外,别无他权;而租界当局除了依法收取税金之外,也别无他权。比较下来,“道契”不仅要比普通地契少支付税负,而且财产权利的安全系数大大提高。

  “道契”立即成为上海滩的“硬通货”,丝毫也不亚于金条,受到了外资银行和本土钱庄、票号的一致欢迎。上海“外商银行所认可的周转工具,就是‘道契’和外商产业证券……钱庄股东只要能拿得出道契,钱庄就不至周转不灵;银行或者钱庄受押下来道契,一旦需要资金,马上可以拿到外商银行里去转押。在那个时候,‘道契’的地位,几乎和别国金融市场里的第一流票据或者证券差不多,成为上海金融市场上数量最大而流通最易的信用工具。”(章乃器《中国货币金融问题》)。

  在租界里实行的涉外法权,本是对大清国主权的侵害,却也在大清国的土地上成为西式法制精神的橱窗。“道契”上所载明的财产权利,受到了法律的严密保护,隔绝了任何公权力的觊觎。而在中国的传统中,私有财产都是“无限责任”的承载载体,随时要服从和服务于“官家”的需要,无论是刑事犯罪还是政治错误,查抄财产成为一种常见的、并且弹性极大的刑罚。即使谨小慎微做个良民,侥幸躲过了大风大浪,却依然难以躲过地方官员为了各种短期政绩的需求而不断推出的“调控”折腾:或为了某项面子工程而低价强行征收土地,或为了摆出亲民姿态而强令“地主”、“房东”压低租金,“市长”总是取代“市场”,试图引领一切,私有财产也就只能作为官员们试错的工具——当然,在不断的干涉调控过程中,也成为被权力压榨的肉骨头。

  而附着了“洋大人”权威的“道契”,在租界内构筑了一块法制的高地,这令租界内的华人“地主”们也纷纷响应,请求将自己的地契更换成“道契”,甚至连华界内的“地主”也要求换发这种产权明晰的新式权证。法制的高地,就是资本的洼地,而阻止资本洪流涌入的,只剩下一道脆弱的堤坝:租界当局确定的“华洋分居”政策。

  乱世的利好

  在内忧外患频仍的大清国,只有租界内可以提供相当和平、稳定、而且法制化的空间,而享受这种资源的唯一办法,就是在租界内购置房地产。

  当徐润在天津悄悄地大笔购置房地产时,上海的房地产却已经在高速公路上奔驰了30年。而这条高速公路的起点,就是太平天国运动。

  英国人最初建设租界时,显然只是当作“前进基地”来定位,只是本能地将母国的契约精神和法律体系直接移植过来,而没有“法制搭台、经济唱戏”的功利动机。“维稳”成为租界当局的管理目标,他们明确规定,除了原有的华人“地主”之外,租界内的土地和房屋一律不得转租给华人,实行严格的“华洋分居”。这一政策,也受到了同样追求“维稳”的大清政府的欢迎。尽量减少本土民众与洋人们的接触,似乎符合中外双方管理者的愿望。

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