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并购重演“国进民退”?

2012年05月03日 15:41 来源: 东地产 【字体:

  调控不断深入,房企并购案不断,国企凭借信贷、融资方面的优势,立于抢跑线。

  4月初,杭州金星地产宣告破产。

  4月17日,SOHO中国发布公告称,将从绿城手中收购绿城广场置业全部股权和贷款,总价21.3772亿元人民币,由此制造房地产业又一起大规模的并购案。这也是继外滩地王项目后,SOHO中国与绿城的第二次合作。

  对积极“卖身”自救的绿城,和急于寻求好的商业项目的 SOHO中国来说,这场被业界形象地称为“相互救赎”的交易无疑是一种双赢之举。

  其实,自2010年以来,伴随着政策吃紧、资金链短缺,中国房地产行业的并购案就持续增长。据统计,2011年房地产行业共完成113起并购事件,同比增长34.5%。

  业内人士分析,今年或将迎来新一轮的并购浪潮,行业洗牌速度加速,一批规模小、经验浅、具有“玩票”投机性质的中小开发商将会退出市场,而行业的龙头企业则会借此时机进行结构布局调整,巩固行业地位,有利于房地产市场向健康透明方向发展。

  只是,在并购浪潮之下,国企在信贷、融资上具备的优势,使得“国进民退”之说再度甚嚣尘上。

  此外,在并购之下,大型房企是否会走向行业垄断?在业内人士看来,中国市场庞大,不可能形成香港市场四家独大的局面。只是,对于有融资优势的房地产企业,更有利于扩大规模。

  刘德扬

  第一太平戴维斯中国董事长

  今年下半年将会是一个并购潮的启幕。

  周建成

  上海易居房地产研究院院长办公室主任

  并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年,或是由地方向全国辐射的大型房企。

  胡旭阳

  世邦魏理仕物业顾问有限公司投资部董事

  我不太建议去并购公司,意义不大,在合规性操作方面也存在问题,面对潜在的风险一定要谨慎。

  政策的持续施压使得房企资金愈发紧张,并购此起彼伏,并购潮是否已经上演?

  刘德扬:现在只是刚刚开始,可以预见越来越多的并购案将会出现在市场中。在今年房地产市场基调已定的前提下,从我们了解的市场来看,资金紧张的房地产企业,已开始着手寻求合作伙伴。今年下半年将会是一个并购潮的启幕,而钱多的开发商势必是并购的主动方。

  周建成:事实上,从2010年以来,我国房地产业的并购案例就开始持续增长。截至目前,房地产业已占据并购市场中诸多行业的前列。伴随着宏观调控政策、市场竞争等外部推力,以及获取资源、企业发展战略调整等内部因素的共同作用,今年后半年,房地产行业将迎来新一轮并购整合的浪潮。

  胡旭阳:很难做出精准的科学预测,今年第4季度并购事件可能会多些。现在业界都在观望政策面的形势,目前来看短期内不会宽松;另一方面,银行贷款也给开发商带来更大的限制。这两方面都会影响现金流,缺钱的房企卖项目保生存,因此并购事件可能会越来越多。

  新一轮调控下房企倒闭的大幕被缓缓拉开,这是否给蛰伏中的观望者一个并购抄底时机到来的信号?

  刘德扬:目前买方既有境外基金,也有国内资金实力房企和国内基金等,各方也都在积极与需求方接洽,当然主动权更多地掌握在买方市场。

  香港80年代曾出现过一波并购热潮,当时太古集团就已非常低廉的价格拿下中环太古广场地块,而现在部分房地产企业也在低价抛售地块。或项目,对于买房来说选择的余地更多。只是,在购买时,买方更多的是考虑商业地产,毕竟住宅处在调控风波中,尤其是境外资金。

  周建成:当前,房企并购呈现出实力分化和整合提速的特点,即并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年,或是由地方向全国辐射的大型房企;而被并购方则多是有项目或土地但体量小、融资渠道少、背景小的中小房企,像绿城这样的被并购案例较少。有些被并购,是出于被动的选择,有些被并购,是出于主动的放弃。

  胡旭阳:这给公司并购提供了很多机会,但是这种并购更多是在项目层面而非公司层面。我不太建议去并购公司,意义不大,在合规性操作方面也存在问题,面对潜在的风险一定要谨慎。

  并购重组是否是房企走出资金链困局的最佳办法?

  刘德扬:对房地产企业来说,资金紧张不言而喻,房企再融资遇紧之下,通过出售股权或项目或地块,不失为走出资金链困局的一种办法。

  周建成:目前来看,房地产企业的资金链还没有到了普遍紧绷面临断裂的境地,但是不乏部分企业资金吃紧难以为继。对于有资金有实力的企业,通过并购来实现业务拓展不失为一种选择。房企并购的本质是对目标企业所拥有的土地或房地产项目的吸收。对房地产企业来说,通过并购重组,可在较短的时间内形成自己的品牌优势,增强抵抗风险的能力。

  出现房企破产可以警醒行业投机者,但融资优势方主要集中在国有房地产中,是否会导致“国进民退”现象?

  刘德扬:国有企业确实在融资平台和土地资源方面占据优势,所以对一些缺乏资源的企业拥有主导权,我个人认为,尽管如此,但不至于出现“国进民退”的现象。

  周建成:为市场因素导致的优胜劣汰,那的确有利于行业整合,但是相反,如果是因为非市场的行政因素,譬如不公平的融资环境所造成的行业整合就未必是一种进步,譬如目前出现的“国进民退”现象。所以,要具体问题具体分析。

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