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杭州楼市低价小阳春退潮 合理房价说显现

2012年05月02日 10:04 来源: 东方早报 【字体:

  “小阳春”就这么短吗?杭州一些刚尝到“以价换量”甜头的开发商郁闷了。

  去年末以来,杭州多个楼盘大幅度降价,售价低至成本甚至略亏,楼市因此一度春色乍现,一季度主城区新开商品房成交6395套,仅次于2009年同期,有些楼盘还重现“日光”。

  正当“合理价位确立”的说法随着这波回暖行情浮现时,开发商却发现,降价效力在退潮。

  “合理房价说”显现

  去年11月,位于杭州桥西板块的“名城公馆”以2.23万元/平方米的均价开盘,推出226套住宅。12月上旬,与其紧邻的“顺发·吉祥半岛”宣布将以1.78万元/平方米均价推出358套住宅。“名城公馆”紧急接招,宣布以单价1.85万元销售剩余房源。

  此后,2个项目的开盘当天销售率都达到八成左右,引起全城震撼——当时杭州楼市清冷,主城区商品房存量创下新高;而2008年后,市区还没出现过单价在2万元以内的新开商品房。据了解,“名城公馆”当年拿地的楼面价为9919元,建安成本在3000-4000元/平方米,税费约2000元/平方米。开发商表示,再加上其他成本、费用,1.85万元/平方米的均价为“保本微利”。

  由“桥西争夺战”开始,杭州楼市不断有楼盘大幅降价。“住在杭州网”统计,今年1-3月,有约35个楼盘7500余套商品房大幅降价,不少已跌至成本甚至略亏。春节后,杭州楼市出现一波小阳春,2月主城区商品房成交1256套、预定791套,均为近5年同期次高。二手房成交也明显回升,3月主城区成交2009套,环比上涨59%,为14个月来新高。不少人认为,大量购房者入市说明已认可当前降价幅度,房价已处在“合理区间”。

  “地板价”魅力不再

  然而,开发商发现,“地板价”第一次亮相相当给力,但随后的开盘情况开始疲软。桥西板块的“方正·荷塘月色”2月15日以9980元起价、11980元/平方米均价销售160余套房源,当天销售率96%;2月23日以同样价格加推200套,销售率跌至80%。“华盛达·阅城”2月23日以12500元/平方米推出197套,当天销售率80%;20天后以同样价格加推71套,销售率仅44%。

  不仅如此,3、4月开始,部分待售楼盘的蓄客出现不足,开发商不仅要轮番对意向客户电话促销,甚至去其他项目“挖”客户名单。

  数据显示,3月12日-4月15日的5周,杭州商品房成交量呈忽上忽下的“俯卧撑”状态,最大的一周达2040套(含余杭、萧山区),最少的仅917套。同时,成交集中于少数楼盘,与市场繁荣时楼盘“全面开花”区别明显。

  为活下去得“降下来”?

  “调控延续至今,购房者降价预期渐涨,房价只有进一步降低,才可能再次吸引购房者——‘地板价’下面,可能还有‘地窖价’。”“住在杭州网”首席评论员丁建刚表示。

  浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为,目前销售的楼盘多在2009、2010年高地价时拿地,在一定程度上限制了开发商的降价能力;但如果调控政策不变,开发商的首要目标是“活下来”,不排除有些楼盘会进一步降价。另一方面,降价是“双刃剑”,减轻购房者负担,也容易影响楼房品质。2月,杭州近郊某楼盘降价约30%售房,此后被曝出为降成本而减低配置,将外立面从“涂料为主、石材为辅”改为“外墙涂料、局部干挂石材”。

  贾生华表示,若持续大幅降价,开发商亏损到一定程度可能破产,导致楼房烂尾,对楼市产生破坏性影响。

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