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十件事小区物业不会告诉你:他们中一半是管理者

2012年04月26日 09:32 来源: 好运Money+ 【字体:

  虽然它们现在都被更名为物业服务公司,但在很多情况下,它们的身份依然是“管理者”。

  物业公司是小区的“总管家”,它掌管着设施资源、公共财产和属于你你却不知道的种种营收。你以为自己更懂你居住的小区,这里其实有大量的信息不对称。从本质上说,物业公司出售的产品只有一个,就是服务。但很多时候,你并不清楚自己买到了什么。

  开发商有时候相当于“上级部门”

  目前比较普遍的物业分为独立和附属于开发商的物业公司两类。一位物业公司的经理说:“成立物业公司的门槛比较低,注册资金达到30万元,有中级职称的会计师及管理人员就可以了。”由此也造成物业公司水准参差不齐,大部分情况下,它们都靠关系赢得小区项目。或者开发商直接委托“自己人”开的物业公司。

  从法律关系上讲,业主与物业公司是直接的合作关系,签订委托管理合同,缴纳物业费。但新的小区在竣工前,一般由开发商先期委托物业公司介入新建物业的管理工作。所以,与购房者的满意度相比,实际上它们更在意开发商的态度,它们常说,会去和开发商沟通,甚至抱怨开发商。想想看,某种情况下开发商相当于上级主官部门,讨好还来不及,陪你抱怨只是“缓兵之计”。

  它们的身份有一半是“管理者”

  虽然在2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,这在本质将物业公司的职能由“管理”转变为为业主“服务”。但因为物业掌握公共资源,熟悉小区状况,作为最高品质的三级服务等级还要求对业主基本信息、物业基础资料进行登记管理,物业公司往往行使着居住区公共管理的大部分职能。是街道、社区的居民管理助手。因此,物业公司能扎根下来,往往意味着它已经跟社区、街道搞好了关系。

  所以,即使业主们成立了委员会,自助招标,想炒掉不满意的原物业公司。但物业公司有开发商和街道两大靠山,往往有办法让新来的物业主动撤离,“比如给点补偿金就能搞定。”一位前物业公司员工说。

  亏损是假的,毛利率通常在30%左右

  物业公司应该算是轻资产公司中资产最轻的了,连办公场所都是免费的,当然,几乎都是地下室。尽管物业公司坚称它们是保本微利,但真实情况应该要更“有利可图”一些。很少有物业公司在合同到期后主动离开,油水可见一斑。一位业内人士说,在北京经营物业公司几乎不会赔钱,“每年的毛利率在30%左右。”

  因为物业大多是先固定收费、再提供服务的模式,服务成本越低利润当然越丰厚。最常用的招数不外乎就是减少维护费用。一位前物业项目经理说,“把绿化的浇水、修剪频率降低;减少电梯检修;有的物业收取楼房外立面清洗每月0.2元/平方米,实际上一年清洗一次就很不错了,新小区可以几年不洗,这笔费用就是纯收益。”

  你很难知道电梯广告位的钱去哪儿了

  新的《物权法》规定,电梯间、外墙等属于公共设施,产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告,首先需经业主委员会同意,其收入也应归全体业主所有。

  据一位前物业公司人员说,“物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入,一部电梯广告费一年有15万元左右。”即使在账目上能看到这笔收入,它也不会被发到业主手中,因为按规定它们应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金,物业从中可以收取一些管理费。关键问题是,房屋维修基金和公用设施基金被花到哪里去了?业主往往知道自己理论上赚了多少钱,但钱又如何被花掉的,业主们和物业公司之间就普遍存在着“信息不对称”。

  你能享用的“免费保修期”很短

  家里的东西坏了,物业人员上门维修经常会收取维修费,因为物业公司称,它们只负责维护“公共区域”。实际上,你屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、为生洁具、灯具和电器开关,都有2个月到1年的保修期。不过起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算。有的免费维修,你甚至还没买到房子就已经过期了。防水、供热、各类管道等设施的保修期会长一些,一般在2至5年。

  事实上,即使连电梯坏了你也可能是需要付钱的,物业公司的人说:“电梯的使用年限到了以后,可以启用公用设施基金来购买新电梯,费用不足的部分才由业主平摊,但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。”

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