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3月房价环比上涨城市增多 部分项目借回暖提价

2012年04月19日 09:13 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  粗略一看,4月18日国家统计局发布的3月份70个大中城市房价数据,平淡无奇,似乎尽在预料之中。

  但21世纪不动产(微博)高级分析师粟日发现了两个变化的数据:3月份70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市有8个,比2月份增加了4个;二手住宅环比上涨的城市有16个,比2月份增加了5个。

  调控政策未发生变化,为何房价环比上涨的城市数量在增加?粟日认为,3月份新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市数量增加,主要还是由于成交量持续增长带来的效应。

  本报记者调查发现,在北京等城市,已有个别项目逆市涨价,或者取消原先的促销优惠。

  楼市缓慢复苏

  同策咨询研究中心总监张宏伟称,从数据层面来看,各地围绕着“自住需求”的“微调”政策已经发挥作用,已促使2012年春节之后成交量逐步走向回暖,并且各地楼市在3月份商品住宅市场成交量呈现出快速回升的态势。

  据粟日介绍,今年2月下旬开始的楼市小阳春行情,经过3月发酵,4月上半月继续增长。重点城市仍处于成交回升通道,其中北京新建住宅成交量比3月前半月增长23.3%,同比增幅则达36.6%。新房成交量的持续攀升,主要是源于低价楼盘供应量的增加和上市楼盘的适时打折和降价。

  据中原对十大标杆房企监测,3月十大标杆房企销售面积约为400万平方米,环比和同比分别增加三成和一成。从供应量和销售量的对比可以发现,标杆房企库存量近期出现回落。

  链家地产(微博)市场研究部陈雪结合国家统计局3月份房价数据分析,新增环比价格下降的城市数量变少,持平城市减少,涨价城市数量增多,这说明自去年四季度开始第一轮降价后,楼市进入了平淡期,房价下行的速度暂时放缓。3-4月,可能成为宏观调控两年以来第一个平稳调整期。

  但粟日注意到,过去近两个月销售情况的好转,开发商回笼了一批资金,继续打折促销的意愿正在降低,个别畅销楼盘已放弃促销,甚至转为涨价。尤其是二手房市场,经过一个多月的回升,前期积累下来的符合刚需的房源,基本已消化完毕,部分业主趁机抬高挂牌价,使成交变得困难。4月上半月,北京二手住宅成交3473套,较3月上半月成交量下跌25.1%,与去年同期相比,下跌16%。

  粟日据此认为,前段时期楼市成交回升所显示的复苏势头,仍然是脆弱的。一旦有某个政策施压的信号注入,回升的趋势就有中断的可能。

  部分项目逆市涨价

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)预计,在成交量回升的背景下,如果楼市不出现新一轮的政策打压的情况下,尽管价格走势出现反复,上半年内将会看到价格停止下跌。房企已敏感察觉到市场的一些变化,在目前北京住宅市场降声一片的大潮当中,一些项目却开始逆市涨价。

  记者对北京市场调查发现,在涨价项目中,最具代表性的就是位于朝阳区的高端项目金茂府,该项目4月份新房源入市报均价为55000元/平方米,而其上期的报价仅为50000元/平方米。

  部分刚需类项目也开始有价格上扬的趋势。北京南城的领海朗文世家,在前期特价14500元/平方米的基础上,目前均价涨至17000元/平方米;北面的保利罗兰香谷项目,也由特价14000元左右涨至16100-18000元/平方米;招商嘉铭陇原3月底新入市房源,拟售价格在36000-38000元/平方米之间,较去年6月入市的拟售价格上涨了2000元左右。另外龙湖时代天街、合生世界花园、住总万科金域华府等项目目前销售价格均有所上调。

  亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,这些逆市涨价的项目有一个共同之处,均为低价入市或前期曾有较大幅度的价格下调,并且都因此取得较好销售成绩。

  例如,金茂府与龙湖时代天街项目均为低价入市,前者45000元/平方米,后者11800/平方米起,均创造了所在区域同品质楼盘的价格新低。金茂府自去年4月份以来共实现成交766套,其住宅报价从45000元/平方米逐步涨至50000元/平方米,再涨至55000元/平方米;龙湖时代天街开盘时,成交均价在11000元/平方米左右,随着开盘的旺销而逐渐提价,其4月份的成交均价已达13000元/平方米左右,自去年11月份入市以来共成交898套。

  任启鑫认为,对这些涨价项目要不同看待。金茂府已实现销售53.34亿元,回款规模已能初步缓解项目公司的资金压力,支撑项目今后涨价之后的“慢销”状态,该项目的涨价有一定的实力支撑。但对于普通住宅刚需类产品来说,其涨价之后却会危机重重。此类项目均为区域内的底价产品,才能换取上述不错的销量,一旦涨价与周围在售项目持平,其性价比优势即不复存在,一旦周边有其他项目大幅降价,这些涨价项目销售即会陷入困境。

  陈雪表示,目前出现的涨价楼盘还并不多,一些开盘拟售价格的上涨并不意味着实际成交价格提高。也不排个别项目借涨价来营造项目升值的假相。值得注意的是,在渣打银行(微博)的调研中,多数开发商仍然认为房价将继续下滑。

  楼市就此回暖可能性不大

  一位不愿意透露姓名的上市房企高管对记者称,近期他与行业内品牌房企交流时大家普遍认为,后市不确定性因素仍然很大。

  张宏伟表示,成交量整体低迷的情况仍难改变,对后市还不能盲目乐观。以上海为例分析,4月第一周、第二周的商品住宅成交量分别为10万平方米、15万平方米,明显低于3月份的平均周交易量,尤其是相对于3月下半月20万平方米左右/周的成交量出现了明显的下滑。

  张大伟认为,从目前整体市场来看,依然存在继续降价的空间,之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。

  21世纪不动产北京区域总经理寇海龙认为,要慎重看待前期的“小阳春”行情,断言市场就此回暖还为时尚早,定价时不要轻易跟风,以免贻误最佳的出货时机。事实上,中央的调控信号没有任何变化,房地产整体环境依然从紧,诸多迹象表明,新房市场正在酝酿新一轮的降价,而二手房必然会跟随下行。“小阳春”行情要持续,也唯有降价。

  粟日认为,成交量与房价之间的关系变化值得密切关注,如果房价上涨的城市数量不断增加,并成为一种潜在的趋势,不排除主管部门调整或加大调控政策力度的可能。

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